货币贬值高预期下，购房避险行得通吗？大多数三四线城市都行不通

在钱贬值的髙预期下，全款购房合算吗#大家好，我是勇谈楼市。货币贬值和通货膨胀是当下人都不得不面对的一个基本事实，不仅仅是中高产收入人士包括中低产收入人士在人生的某个阶段也需要面临这样一个问题。那么如何解决“钱贬值”的问题？过去20多年的经验告诉很多朋友投资房子是一个不错的选择，那么如今还适合这样做吗？究竟是贷款买房还是全款买房？还是秉持以前的观点“能贷款绝对不全款，能现房绝对不期房”。

货币贬值和通货膨胀是如今社会经常会遇到的问题，尤其是近两年随着新冠疫情带来的冲击持续进行中，全球主要经济体都在纷纷打开“货币阀门”！通货膨胀和货币贬值几乎不可避免，如何避免资产缩水？成为很多人焦虑的焦点，房子投资成为不少人的再次选择

2020年新冠疫情对于经济的影响才刚刚开始，如果说2020年大量印刷的货币是用来“抗疫情”了。那么2021年美国为首的欧美国家持续进行无限制量化宽松政策其实就是货币“大放水”，以中国为代表的发展中国家面对这样的国际经济形势不得不跟着放水，毕竟要维持汇率基本稳定。那么这样的结果就是货币贬值和通货膨胀并发，这样的背景下该如何保持财产不贬值？投资房子还是不少人的选择。

近20年来我国住宅商品房平均销售价格走势图

对于多数人来说因为国内稳妥的投资渠道比较匮乏，为了避免被股市“剪羊毛”，投资一套房子成为多数人的选择，而且这种选择在普通人身上很有市场。房子投资形成的原因其实有几点，除去国人的传统观念“有房才有家”外，也跟国内真正适合普通老百姓投资的渠道过少有关系。毕竟根据公开数据显示，国内如今的中产人士已经突破1亿名！而且这些人士超过50%都集中在北京、广东、上海这三个省市。过去20多年的住宅商品房销售价格走势就一个字“涨”！除去2008年这个特殊年份出现了短暂回落外，国内商品房销售价格几乎保持了一个趋势“涨”，而且在2016年底我们开始进行“房住不炒”的深入调控后，国内房价还是保持了持续上涨趋势。数据不会骗人，哪怕我们官方从2017年开始制定了各种各样的房地产调控措施，但是房价持续上涨的趋势并没有改变。尤其是从2020年3月份以后国内深圳、上海、北京等一线城市的房价开始大涨，这里面也存在着必然的投资因素。国内中高产人士的集中地也是国内房子投资（包括其他投资）最为火热的区域，原因很简单这些地区存在严重的“投资焦虑”。有钱人的世界我们不懂，不过中高产人士的“投资焦虑”却是现实存在的。根据观察来看，北京、上海、广州、深圳等城市的有钱人收入来源有不小一部分是来自于投资。股市、基金、期货哪个行情好他们就去哪里，当这些传统投资渠道都不复存在的时候，房子投资成为他们新的选择。

货币贬值背景下，买房投资还划算吗？一线和部分热门二线城市挺划算的，其他城市还是需要谨慎些，这些城市推动房价持续上涨的主因素已经不多了

上面已经跟大家简单讲过了，如今推动房价上涨的因素很大一部分来源于“投资因素”。区别于一二线城市房子投资后还有稳定的“接盘侠”，国内多数三四线及以下城市并不具备这样的条件。简单来理解，三四线及以下城市并没有足够的中高产人士来维持房价持续上涨，维持房价基本稳定已经是不错的结果。

投资已经成为拉动房价的主因素

如今国内房子已经属于整体供过于求的情况，越是三四线城市这样的局面越严重。这里跟大家分享一组数据，2010-2019年这10年时间国内累计销售住宅商品房面积超过120亿平方米，而这10年国内城镇常住人口的增长不过1.78亿！也就是说，就算我们不计算过去10多年我们大力推动的棚改和拆迁安置带来的大量房屋空置，国内住房已经处于供过于求的局面了。目前来看，国内真正缺房住的城市仅仅存在于北京、上海、深圳和部分热门二线城市而已。如今推动房价持续上涨的因素中投资已经占据主动，三四线及以下城市的房子最终还是靠本地人消化为主，投资带来的影响极其有限。国内多数三四线城市房价的大涨其实就在2016-2018年这3年时间，上涨的原因也很简单就是大量拆迁货币安置等释放的“伪需求”！在房价上涨已经进入“投资驱动”时代下，三四线城市并不具备这样的条件，所以在这样的城市投资房子其实达不到“资产保值”的效果。要么房价不会再涨（或上涨不及预期），要么属于有价无市。

买房多数情况下是不建议全款购房的（除非是现房），无论是从资产保值还是投资的角度来看，能贷款买房还是尽量贷款！投资本身就是一个“杠杆游戏”

从2019年10月份开始国内银行开始逐渐推行LPR房贷利率，从目前实行的效果来看多数城市的房贷利率都维持在5-6%之间！哪怕如此，这个房贷利率在国内所有贷款利率里面都属于低利率（经营贷除外），大家需要知道的是30年房贷利率才维持在5-6%的标准，已经很优惠了。

选择银行贷款是一种风险共担

有钱人给我们最大的经验就是“学会利用杠杆资金”，能用银行的钱千万不要用自己的钱。购买房产说白了对于如今多数人来说也是一种财富增长的方式，根据公开数据显示如今国内家庭中70%左右的资产都集中在房产上。也就是说哪怕我们今天谈到的很多所谓的中高产人士，其主要资产也是如此。这些资产是如何积累和形成的？说白了就是利用银行的资金来为自己财产增值做铺垫。全款买房不是不可以其前提就是现房！基本的市场交易原则就是“一手交钱一手交货”，如果不是我不建议大家全款买房。很多粉丝朋友提到想要“全款买房”的初衷就在于计算了贷款利息后感觉太高，认为不划算！到底划不划算？其实这是一个复杂的经济账，从经验和有钱人的逻辑来看基本很少会有全款购房的。因为他们的资金有其他更多的用途，比如：投资等。

综上，货币超发肯定会带来通货膨胀和货币贬值，想要通过全款购房来避免？很难。一线城市和部分热门二线城市的房子或许还有资产保值的功效，其他城市的房产大家就需要警惕了。毕竟如今的房地产市场已经进入了“投资拉动”时代，靠本地人消化的三四线城市房地产市场不具备这样的基础条件。