一平上涨一万，青岛楼市怎么了？

去年保利大国璟单价在26000多，现在保利天珺最后一栋楼单价涨到了36000，同一个开发商相距500多米的两个盘，一平上涨一万，这个幅度是很大的。

大家不必质疑，这确实是一个事实。那么这种房价上调是普涨还是个例呢？这正是本文要分析的。

01真实的上涨情况

先来分析下保利的这两个盘。

保利天珺和保利大国璟分居黑龙江南路左右两侧，最近的距离只有500米，却属于两个片区。保利天珺属于新都心片区，保利大国璟属于浮山后片区，由于浮山后目前是青岛最火的学区之一，我个人认为保利大国璟的区域配套优势是要大于保利天珺的。

保利天珺距离长沙路地铁站近点，保利大国璟也不远。保利天珺紧邻长沙路建材市场和祥贺建材批发市场，保利大国璟周边也有很多平房，两者的周边环境差不多。保利天珺紧邻黑龙江南路，噪音影响大于保利大国璟。

保利天珺楼盘布局是一个长条，保利大国璟被道路割裂成三个小区，这一点上我认为保利大国璟要优于保利天珺。

保利大国璟现在的单价33000，比保利天珺低点，这主要是因为保利大国璟在售的是一个独栋楼座，这种没有小区的房子劣势是很明显的，价格低点在所难免。

综上，除了在售的独栋楼座，保利大国璟综合对比上是要优于保利天珺的。所以，拿现在保利天珺的价格对比去年的保利大国璟，说房价上涨一万是可信的。

其实不止这两个楼盘，从去年到今年，青岛很多楼盘都涨价了。

浮山后的几个盘、东李的绿城、李沧北的都会中心和双子星城、城阳的不少楼盘、灵山湾的影都学府等多少都涨了，高新区也面临无盘可售的境地。

02房价上涨顺序给出了买房安全圈

我以前多次说过，青岛楼市出现了严重的分化，不同区市、不同区域、不同房子之间表现相差悬殊。

在行情到来时，这种分化更加明显。我在《2021年青岛房价部分上涨恐将势不可挡！》一文中曾经对青岛房价上涨顺序做了排名：学区房＞市区新房和次新房＞近郊区新房和次新房＞市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房＞郊区和远郊区老房子。

如今看来，这个判断是正确的。现在，青岛的行情已经走到了“近郊区新房和次新房”。

同处于一个城市，不同地方、不同类型的房子涨价为什么还会有先后之分？

虽然我们一直标榜青岛是一个“环湾大青岛”、多中心城市、组团式城市，但不可否认青岛的行政、工作、教育、医院、交通等资源主要还是集中在青岛市区。

另一方面，青岛的新区太多，市区向郊区溢出的资源本就不多，又被天南海北的新区给摊薄了，郊区的产业、人口不多又分散。

因为这些原因，我才做出了上述上涨顺序判断。

但是，从深圳、上海、北京这次短暂的行情周期来看，青岛楼市的这次回暖恐将走不到最后的“郊区和远郊区老房子”，等到“市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房”开始回暖的时候，就是到了这轮行情的终点，也就是到了需要撤离的时候。

这就给出了我们在青岛买房的安全圈：

青岛市内四区剩余土地不多，刚需、改善需求旺盛，新房供不应求。青岛市内四区的新房、次新房、学区房都是安全资产。

城阳区紧靠青岛市区，十四五期间又被划成主城区，城阳区的新房、次新房都可以买。

高新区是青岛各区域中新房库存去化周期最短的，也没有多少土地可卖了，高新区的房子是没有问题的。

老黄岛区南部几近开发完毕，中部是下一个“战场”，北部多是产业区。我认为老黄岛区中部、南部的新房、次新房都是安全的，北部的尽量少碰。

老胶南的优质资产主要集中在灵山湾，这一块集山海资源于一身的地方，现在的新房库存已经没有那么多了，剩余的土地也有限，未来的前景值得看好。

至于其他区域，在哪工作就近买来自住的话还是可以的，投资者远离。另外，对于原胶南、即墨、胶州、平度、莱西，一定要买核心地段的房子，即使是自住。

03买房时机

很多读者朋友老是喜欢问我什么时候买房合适，这个问题不好回答，也不会有肯定的答案。

我们回过头去看历史，会发现只要不是在2018年上半年那种顶点买房子的，都不会亏钱。我国的经济还有很长的好时期，楼市也是，只要不是疯狂的时候，刚需就是越早买房越好。

买房者喜欢买涨不买跌，这是不可取的。2019年、2020年是青岛楼市的低点，有一些咨询我的朋友问我时，我都是建议尽早买房，可他们总是认为房价还会下降。

我以前有一个观点，谷点是等不到的，只有过去了、房价返涨了你才能回过头去看到谷点在哪。

今年买房的朋友应该有所领悟，尤其是学区房年前年后根本就是两个世界。

现在的青岛楼市，还是正处于启动阶段，已经涨了一波的地方已没有多大的上涨空间，但也没有多大下降的可能，刚需该买还得买。

还没有启动上涨周期的地方，买房更需要谨慎，无学区老破小、郊区、远郊区房子都需要十分谨慎地甄别，千万不能买到垃圾资产。对于垃圾资产，买比不买的损失更大。

对于在青岛五年限售环境下还敢入场的投资客，刚开始启动上涨期的近郊区或许可以看看。