中国版次贷危机 如何堵住“深房理”代持购房的漏洞？

代持购房有多香，风险就有多大。

近日，时代周报记者从四川银保监局官网获悉：成都市住建局、四川银保监局、人民银行成都分行营管部等三部门近日联合下发《商品房交易风险提示》，对严重扰乱房地产市场秩序和金融秩序的商品房交易行为作出警示。

四川当地媒体报道称，成都存在“帮助”无资格的购房人取得购房资格、假借他人名义“代持”购房、挪用经营贷或消费贷资金购房等中介乱象，且有蔓延的趋势。

自今年4月深房理事件曝光以来，民间炒房团的一些炒房手段如众筹购房、违规使用消费贷和经营贷购房、假借他人名义“代持”购房、房产股权化等操作模式被公开，引发市场广泛关注。

从此次成都金融监管部门的迅速反应来看，除了本次深房理事件的中心深圳以外，部分房价上涨预期较强、炒作氛围较浓的城市已提高对深房理众筹炒房模式的警惕。

上述《风险提示》强调：“调控政策期间若无资格购买商品住房，请不要借用他人资格和名字”代持“您出资购买的商品住房，期间若发生物权争议，您的相关权益将难以得到有效保护。”

在金融行业人士看来，深房理的金融化程度已经比较高，某种程度，甚至可类比当年美国次级贷的操作模式。

“炒房导师”的成功学

今年4月4日，有着144万粉丝的自媒体大V深房理被网民公开举报，“深房理”会员违规利用经营贷炒房以及102份炒房材料。

此举引发市场和有关部门的关注。4月8日，深圳市七个部门联合发布通告，表态要对涉及“深房理”的举报事项进行联合调查处理。

“深房理”事件为何引发监管如此反应参与。这一切和深房理主要操作人李雪峰脱不开关系。

一线城市房价持续上涨，催生了大量的购房需求。

深圳统计局的数据显示，近10年，深圳核心区福田近10年房价累计涨幅达305.48%，宝安涨幅高达336.25%，南山和龙岗近10年房价涨幅也超过了280%。

在初来深圳的很长一段时间(2009-2017年)，李雪峰只是一名从事与建筑相关的“倒楼板”业务的人员，后来成为装修队的包工头，并逐渐开始关注房产投资。媒体报道显示，2017年，李雪峰遇到了微博工作人员，对方邀请他开通“V+”，他化名为深房理，开始成为“炒房导师”。

2020年11月，深房理举办了第一届线下聚会，上千人从全国各地赶来深圳参会。“深房理”立下目标：要培养一万名职业房产投资人。

网友“深房理装修队003”提供的爆料资料显示：在深房理的会员群中，如果会员资金不够，深房理会撮合他们合伙买房。比如，一套1000万元的房屋，多个会员合伙集资买；如果会员没有购房资格，则可以通过各种手段拿到“房票”，甚至办理假结婚获得购房资格。当中，深房理扮演提供多种服务的中间商角色，协助会员“绕开”首付款、购房资格、贷款、流水等审核限制，实现成功购房。

据银行方面专业人士称：在国内，银行在进行个人住房贷款审核的时候，往往会核查申请人的银行流水、工资收入等情况，来判断贷款人是否有足够的还款能力。

而深房理的运作成功规避了银行的审核监管。这些买不起房或者不具备购房资格的人，通过所谓的贷款组合、众筹购房、挪用使用经营贷以及消费贷等手段让监管机构设立的购房资格条件、首付比例这些监管规定都变成了一纸空文。

这些炒房者忽视的是，他们获得预期收益方式完全依赖于房价的不断上涨，从而能够如期偿还借贷本金及利息。如果市场转向，或是贷款人资金链断裂，银行必然要承担巨大的坏账风险。

事实上，大量的“李雪峰们”在市场活跃，教人炒楼。业内人士向时代周报记者透露，深圳有不少的各类“炒房组织”。

类比次贷危机？

有专业人士对时代周报记者表示，深房理的炒房套路和当年美国次级贷款有相通之处。

“9·11”事件以后，为刺激经济增长，美联储持续减息，大量资金涌入房地产市场，导致房价持续上涨。

越来越多原本不具备偿贷能力的次级客户成为银行和信贷公司的新宠。一部分房产中介伙同银行等金融机构鼓励很多没有购房能力的家庭按揭买房，银行也逐渐放开对贷款人资质的审核。至此，天量的次级贷款涌入房地产。

深房理模式与之大同小异，和隐藏的风险隐患与次级贷款类似。风险因此积聚。2020年7月，深房理上线了一名为“房理”的小程序。

这款小程序已形成了资金拆借功能，会员可将暂时不用的钱存在里面获得利息，急需用钱买房的人则可以付出高利息借款；还有能在线上交易房产的“产品大厅”，还有让会员们进行房产股份交易的“股份大厅”。而“股份大厅”功能，在深房理的会员用众筹的方式合伙买房，根据出资额多少持有对应的房屋产权后，深房理的“股份大厅”相当于建立了一个房产交易所，深房理的会员可以在上面交易所持有的房屋产权。

业内人士分析称，房产被切割成大大小小的产权在平台上可以一键交易。深房理炒房模式已初步具备房产证券化的早期形态。

资产证券化在美国次贷危机中扮演着关键的角色。当时，大部分金融机构将“次级贷款”包装成“房屋抵押贷款债券”产品，实际这一形态便是资产证券化(ABS)，也正因为如此，这些次级贷款才会被轻易地被卖给世界各地的金融机构，后来大量金融机构牵连进次贷危机发生倒闭潮。最终演变为一场“金融海啸”，进而波及全球实体经济发展。

深房理的“股份大厅”远没有美国次贷危机中资产证券化那么“专业精细”。但是，这种做法极大的降低了民间资本涌入购房市场门槛，资金的进场会进一步推高深圳房价，其埋下的系统性风险隐患不可小觑。

5月8日，一位深圳房地产中介人士认为，深房理其实就是草根版的房产证券化，一旦此功能大规模的应用，深房理存在的风险隐患会呈指数级别的放大。

严管“深房理们”

次贷危机“惨痛经验”在前，相关部门不断加强对房地产市场的管控。

2021年前四月，房地产调控的力度仍在趋严。中原地产研究中心统计数据显示，2021年以来，全国房地产调控政策密集出台，且呈现逐月走高趋势。截至2021年4月，本年度地产调控政策次数已超180次，业内人士预计将有越来越多的城市升级调控措施。

中金固收团队认为，在宽裕流动性及融资环境刺激下，2020年以来，地产销售持续回暖。2021年，春季商品房销售增速高达15%，热点城市如北京和深圳销售增速更是超过100%，是2017年以来的高位。

管住资金是调控关键。监管部门已开始从信贷层面加强调控，比如，加大严查经营贷的力度。另一方面货币宽松出现流动性拐点，房贷利率也开始走高。

融360大数据显示，4月，全国首套房平均贷款利率为5.31%，环比上涨4个基点；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2个基点。

业内人士预计，随着信贷监管趋紧，多个城市调控加码，房地产市场将趋于平稳。不过，如何完全堵住“深房理”事件所暴露出来的监管漏洞仍值得各方深思。