北京千亿级集中供地开拍 万科绿城保利等轮番出战

5月10日，北京千亿级的土拍正式拉开帷幕。首批30宗地块中，已有5宗在此前以128亿元底价成交。

据北京市规划与自然资源委员会发布的通知，剩余25宗地将在5月10日和11日内决定归属，10日首先进行的是朝阳区金盏、王四营、崔各庄、东坝，海淀树村等地块。

中国证券报记者了解到，在10日上午进行的土拍中，共成交129.39亿元。加上此前已成交的5宗地块，截至目前，北京2021年首批土地集中供应已揽金257.39亿元。

据不完全统计，北京首批集中供地共吸引超50家房企，中海、中铁、金茂、华润、首开、万科、绿城、保利等知名开发商均位列其中。

全部触及价格上限

朝阳区金盏乡小店村3005-02地块由越秀+天恒竞得，成交价39.27亿元，达价格上限，溢价率3.89%。旭辉+首开+建工、金地+华润+保利、越秀+天恒、平安、金融街、中海、卓越、金茂+城建参与该地块竞拍。

朝阳区金盏乡小店村3005-08地块经卓越报价26.83亿元达到土地合理上限价格，溢价率3.87%，最终融创以26.83亿元竞得，竞政府产权15%，成交楼面价52983元/㎡。金地+华润+保利、旭辉+首开+建工、越秀+天恒、平安、金融街、中海、融创、卓越、懋源参与该地块竞拍。

此次备受关注的王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块花落金地+保利+华润联合体，报13900平触及竞公共租赁住房上限，上限价格31.5亿元，溢价率5%。地块转入高标准商品住宅建设投报程序。首开+旭辉+建工、中粮+金隅、信达置业、招商+五矿+城建、中海+中交、华侨城、绿城+金茂、卓越、万科、中冶、金地+保利+华润、建发+电建、中铁诺德+中铁置业参与该地块竞拍。

朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L02、L05地块最终由中冶以30.95亿+13800平公租房面积触及上限，溢价率5.09%，转入高标准住宅建设投报程序，可售楼面价约5.7万元/平。中铁、绿城+金茂、招商+五矿+城建、旭辉+首开+建工、金地+保利+华润、万科、华侨城、中海+中交、融创、中冶、建发+电建、鲁能、中粮+金隅参与该地块竞拍。

朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块最终电建+建发以54.5亿+24400平公租房面积触及上限，转入高标准住宅建设投报程序，溢价率5.09%。中铁置业、招商+五矿+城建、首开+旭辉+建工、中海+中交、华侨城、金茂+绿城、金地+保利+华润、中冶、万科、融创、建发+电建、中粮+金隅参与该地块竞拍。

限地价竞配建成标配

北京首批集中供地的土地出让方式结合了区域位置、周边市场、土地成本等因素作出了针对性的调整，涉及设定地价上限、竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导等七大类土地竞拍规则，多宗地块叠加两种以上竞拍规则。

同时，在原有限地价的基础上，提前公布地块合理上限价格；公布竞报“政府持有商品住宅产权预设份额”上限，以及竞报“公共租赁住房面积”上限，提交《房屋售价承诺书》明确未来房屋售价；限地价、限房价、竞公租房等条件使得各个流程环节价格透明可控，有利于房企根据合理利润空间理性拿地。

“这一轮土拍，标志着‘限地价、竞配建’成为土地出让新模式，甚至是标配。这种模式下，既保障开发商一定利润，限价政策又能执行下去，还能完成政府目标。当下，热点城市最重要的目标就是要加大保障性租赁住房建设。所以，包括北京、广州等热点城市在内，配建都是标配。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

集中供地开启

据不完全统计，截至日前，全国范围内已明确在4-5月开启集中供应土地的城市包括：广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、徐州、长沙等。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前第一批入市地块起价已经超过7000亿元，预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿元。1-4月份全国50大城市卖地高达10850亿元，同比增长12.5%。

“整体看，2021年初，房企拿地依然积极。”张大伟进一步表示，“开年已经有超过12家企业拿地过百亿元。整体行情持续升温。”

“从首批地块的房企阵容到报价情况来看，北京土地市场热度依旧。其实并不难理解，北京宅地出让已空窗足足两个月，太多土地储备告急的房企急需‘补仓’。和往年的全年均衡供地不同，今年首批供地在5月，按房企周转最快速度看，也许能在年内开盘，完成销售任务。”克而瑞研究中心指出。

但值得注意的是，“中心区高溢价、高地价，外围遇冷或底价成交的情况在集中供地的背景下更为突出。以广州为例，中心区地块纷纷探顶至45%的溢价率，并触及地价最高限制。而外围区域，多为底价成交，6宗地流拍。”李宇嘉说。

此外，张大伟提到，这轮集中供地对大部分企业的资金链将是巨大考验，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。总体来看，资金实力强的企业将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大冲击，企业分化将进一步加剧。

“2020年中心区房价上涨快，豪宅卖得最好，越来越豪宅化，产品溢价能力很强。开发商自然就想拿这种地，于是就造成了大家都来抢的局面，结果就是，地价迅速冲顶，进入竞配建或摇号环节。”李宇嘉说，“中心区豪宅化，这是热点城市的普遍趋势，刚需和刚改自然只能往外走，也是热点城市的共性了。而且，低房价、轨道交通、名校设分校、产业布局等，合起来铸造出一个无形的巨大磁石，让需求向外。”

那问题又来了，对于这些高地价的产品，未来会不会限价呢？

李宇嘉认为，此轮集中供地有一个共性就是设置“地价上限”。比如，此轮北京集中土拍，上海、广州也是如此，而设置“地价上限”的目的就是限房价。先从源头上把地价控住，这样就可以限制后端的房价了。