预算只有250万，选广州老破小，还是佛山北滘新房呢？

不想到增城置业，买海珠、荔湾老破小，还是买佛山临广新盘呢？

广佛同城十年来，自地铁广佛线开通后，这样的话题讨论，就越来越多了。

特别是地铁7号线二期即将开通，在佛山的临广板块中，北滘新城长期占据楼市C位，主动承担起一部分广州的居住外溢需求。

广州地铁7号线西延线示意图

但问题来了，假设预算不多（只有250万左右），佛山临广电梯房or广州中心区老破小，该怎么选？

先来看看广州的情况。

据相关统计数据显示，越秀、海珠、荔湾、天河的二手房已经并不“年轻”，老四区楼龄20年以上的住宅，占据大半壁江山。

细分到各个区，楼龄普遍偏高的，除了大众熟知的越秀外，还有海珠、荔湾。两区楼龄超10年的住宅，占据接近9成。

广州老四区住宅楼龄分布情况 区域10年以内10-20年20年以上 越秀2% 14% 84% 海珠5% 29% 66% 荔湾12% 21% 67% 天河12% 33% 55%

而预算只有250万左右，可选范围确实不多。

要知道，海珠的老房子均价也要3-4万+/㎡。 在海珠、荔湾能选到小两房。

在天河、越秀，要选省一级学位的，大多只能是一房。

海珠区报价情况（图片来源：链家）

而这些老破小，普遍存在这些缺点。

一是，楼龄较长，甚至还会影响贷款年限。预算低，导致学位一般，升值潜力不强，转手也比较困难。

二是，社区小甚至是单体楼，多数为楼梯楼，出行不太方便，停车不方便。

三是，外立面破旧，户型可能比较奇葩，居住舒适度已经大打折扣。

四是，装修老旧，需要额外花钱。

广州海珠老破小图片

更重要的是，近期看房的朋友反馈的一个感觉是：广州连“老破小”都比以前好卖了。

当下，新房楼市行情比较火爆，直接带动二手房行情。

好朋友最近一周分别在江南西、昌岗、客村看了三套“老破小”笋房，都没有等她细想，就火速被别人买走了。首次买房就被市场狠狠地教育了一顿。

由于失去老破小一般占据繁华地段，贪恋交通便利、讲究生活的丰富度、配套的高品质的“打工人”甚为喜欢。

如今，海珠250万以下的二手房，成交周期都比较短，不乏半个月内成交的。

海珠区成交情况（图片来源：链家）

而现在的佛山北滘新城，颇有当年佛山千灯湖的影子，吸引了大批投资者跟广州外溢刚需客。

与金沙洲、盐步等板块相比，北滘新城有明确的产业导入，而不是广佛候鸟睡城。

其自身汇聚比较发达的高新技术企业，也是佛山千亿总部聚集地。

佛山上榜的两家2020《财富》世界500强企业——碧桂园集团和美的集团，均出自此处。

顺德北滘碧桂园和美的总部集团

从片区潜力来说，北滘新城的产业较强，城市面貌较好，意味着板块自身有造血功能，可以不断造富。

也就是说，有源源不断的人才来接盘，不太需要担心转手问题。

北滘新城实景图

另外，北滘新城是一个宜居的好地方，大刀阔斧推进高规格医院、大体量的公私立学校、艺术馆、公园等市政配套，且拥有6-7个地铁站到广州南站的交通优势 。

项目 最近地铁站 直线距离 金地翠园 高村站 约400米 中海悦林熙岸 北滘新城站 约700米 合景天銮 美的大道站 约450米 绿城顺德杨柳郡 美的大道站 约1公里 美的云悦江山 美的大道站 约1公里

不过，不断完善的北滘新城，房价已经来到一个小高位。

因为4月陈村拍出楼面价为22330元/㎡的地王，新盘个个喊涨价，有的楼盘卖到了30000+/㎡。

不过250万内还是有一部分楼盘的三房户型可选。

项目 户型 价格 预估最低总价 金地翠园89-124㎡三至四房28000元/㎡ 约250万 中海悦林熙岸99-143㎡三至四房31500元/㎡ 约312万 合景天銮85-188㎡三至四房27000元/㎡ 约230万 绿城顺德杨柳郡85-115㎡三至四房26000元/㎡ 约221万 美的云悦江山127㎡四房25000元/㎡ 约318万

另外，雅居乐英伦首府、美的翰城等3-4年楼龄的次新房，也有100㎡以下的三房户型可以选择。

回到最开始的问题：买广州市区老破小，还是买佛山临广新盘？

这必须要分情况讨论。

如果考虑这套房是你买来过渡的，房小擎觉得买市区老破小没问题，交通便捷、配套齐全，生活更方便。

但若是考虑一步到位的话，我就建议还是买北滘新城的单位。

一来单价更便宜些，同样的预算你的房子面积大了不少，房间至少能多一个，即使生了小孩，也不担心空间太小不够住。

二来，新盘嘛，小区环境、房子质量优于20多年楼龄的“老破小”，年轻人都更喜欢住新房子。

示意图

如今，广州增值税“2改5”的背景下， 广州一套“证不满5年”的250万二手房，其增值税按5.3%计算 ，多缴纳税费在13.25万，是非常高的一笔费用。

而证满5年的二手房，正在不断涨价。

而转眼看一看北滘新城住宅，以雅居乐英伦首府为例，在6年间上涨了约3倍，在顺德所有板块里涨幅算是最“凶猛”的板块，升值潜力不错。

且二手房证满2年，免征增值税，更利于转让。

项目2015.5均价

（元/㎡） 2021.5均价

（元/㎡） 涨幅 雅居乐英伦首府6000 23500 290% 深业城三期6500 18000 190%

因此，北滘新城也是一个不错的买房选项。

但值得注意的是，北滘新城的住户以北滘本地客、新广州人为主。对于顺德本地客而言，这里房价算比较高，难以下手。

若佛山出台“限外”政策，北滘新城房子的流通性会大受影响。