广州楼市惊现“内转房”，都是“限价”惹的祸吗？

刚刚过去的“五一”楼市，北上深的新房市场全部暴跌。其中，上海暴跌59％、深圳暴跌43％、北京暴跌33％。唯独广州，居然同比暴增了109％，硬生生将一线楼市在“五一”期间拉升了16％！

01广州楼市异常火热，“内转房”重现

广州“五一”楼市，延续4月火爆。而这种火爆是在4月初（4.02）和4月尾（4.22）连续2次调控收紧的情况下，上演的。是不是很神奇呢？确实是。4月份，合肥也出了新政，五一前后，满屏都在传播，合肥楼市暴跌60％，但为何广州楼市这么任性，至此尚不畏调控艰险？

同时，我们了解到，近期广州楼市“内转房”的现象非常突出，与楼市之火热有无关联，我们且来看看。

所谓“内转房”，其实就是开发商在拿到预售证之前，将部分或全部房源提前拿出来，先卖给自己的员工，这就是我们经常听售楼员讲的“员工房”。然后，员工加价转卖给购房者，美名其曰“内部锁房”，这就是“内转房”的由来。

当然，购房者买“内转房”，要交给房企员工一定费用，可大可小，这要看楼市火热程度、监管力度大小等。tom和Jerry的关系，大家都懂。“内转房”与“茶水费”没有本质区别，唯一的不同就是，“内转房”要“二次更名”，从员工更名至购房者，后者只是“价外加价”。

其实，“内转房”一直都存在。市场好的时候，看到涨价诱惑，员工先拿下来，或员工伙同销售渠道拿下来，然后再加价卖出去。市场不好的时候，销售任务压力大，从总经理到一线营销人员都有任务，职位越高、销售任务越大，甚至有时候卖不掉的房子只能自己想办法定下来。

富力集团向员工变相促销

来源：腾讯房产

02广州出现“内转房”原因比较复杂

当下，广州楼市“内转房”频频，情况还比较复杂：

◆ 有的购房者怕买不到，想提前锁定房源。特别在黄埔、南沙等热点区域，新盘供应少、库存消化低（4-6个月），限价启动，捂盘现象严重，这就为“内转房”创造了机遇。

◆限价启动，开发商怕卖不出去，或变相突破“限价”。比如，有一些开发商会将整栋“员工房”打包卖给中介公司或集团性炒房客，由他们自行售卖，自负盈亏。

◆拿A栋的预售证，卖B栋的房子。A栋先跑了，不受限价管控，但B栋没有出预售证，可能要“被限价”了。于是，A栋的房子不着急卖了，先卖B栋的，抢跑并锁定高价。

◆“先买房、再网签”。4月22日的新政后，广州人才限购升级，社保累积缴纳升至12个月，不少人才购房者被牢牢卡在门外，眼看到手的鸭子就要飞了，部分项目想出了“先买房、再网签”的招数。一年之后，客户取得人才购房资格了，再进行网签。

◆从“深房理”到“二元汇”，炒房组织泛滥，这是这一轮楼市回升过程中的一个新现象。这类组织开班授课，渲染市场供求紧张情绪，专门教授投资客如何突破限购、获得名额，为“内转房”创造市场。而且，移动互联时代，这类组织灵活多变，监管难以触及。

03限价导致的楼市乱象，早已有之

当前，广州楼市总体上延续了前期的热度，4月份密集打压，包括广州2次调控政策收紧、房贷收紧，并未对楼市走势产生很大的冲击。这其中，限价政策再次启动，对走势产生很大的冲击。

4月2日的广州新政，标志着限价政策重启，而随后广州市政府对海珠区、番禺区的约谈后，限价政策开始在各区落地。

谈到限价，业内自然想到了上一轮广州限价的情景及影响，即“双合同、延迟网签”，以及最后在2018年10月份，不得不退出限价，价格一次性“闯关”。

知乎上，有一个帖子，《如何看待2018年10月19日，广州部分区域取消限价？》，讲的就是限价导致的一系列乱象（比如双合同、捆绑销售、价格失真、小业主维权、房屋质量等）。后来，住建部与统计局联合发文，严禁价格造假。于是，让房价“回归”，手段就是一次性闯关，显现真实价格。此后，严格按真实价格来。

上图看不清的，再给大家一张图：

2018年7月，广州新房均价22431元，比6月的网签均价19876元上涨13％，数据部分“归真”。占全市80％商品房成交量的三区——增城、南沙、花都“取消限价”，对分拆的价格合二为一，也就是网签价和装修价不再是两个合同了，而是一个合同，这样价格就得往上提。

04“内转房”有风险，购房者需谨慎

从上一轮限价的教训来看，可谓得不偿失。

首先，房价短期内是控制住了，但这是假象。因为，“双合同”泛滥，价格失真。捆绑高价车位和装修乱象频出，实际价格很高。另外，凡是限价项目，房屋质量都下降，甚至粗制滥造，小业主对“精装修”维权。甚至，就连品牌开发商也被逼良为娼，地产行业被降维打击。

其次，限价会导致一二手房“价格倒挂”，深圳式的“打新”可能会在广州上演。5月5日晚上20:00，黄埔科学城某楼盘小程序选房，92-116㎡的单价4.75-6万/，不到30秒全线飘红，180套房被一抢而空！热销原因就是，广州网红板块黄埔科学城，出现了一二手房“价格倒挂”。

最后，从过去的经验看，房价最后还是涨上来了。这是不得而为之的做法，也是对市场的妥协。但是，给大家的印象是什么呢？房价是限不住的，限价只会掩盖真实的房价数据。最终，价格还是会涨上来的。

所以，如果限价政策再次出炉的话，大家可能还是不太会相信，这次是铁了心要限制价格，也不太会相信，要把真实价格限制在这条线上。既然如此，“内转房”市场就不怕没人气。

即便“内转房”有操作风险，比如风声收紧，项目拒绝配合，无法完成过户；一年后网签，不确定更大。但是，购房者还会踊跃参与，根源就在于大家普遍相信，限价政策可能不是“真限”。而且，限价政策下，开发商捂盘惜售，加重了供求矛盾，“内转房”更有市场了。

不过，老百姓也要注意风险，“内转房”很多是开发商联合中介渠道、炒房渠道做出来的“局”。一边宣传供不应求，一边捂盘惜售，一边却在放出“内转房”的信息，并以提前锁定房源，甚至是送福利为诱饵，吸引购房者上钩，支付更高的成本购房。事实上，限价政策刚开始实施，如果后续严格起来，就会出现一二手房“价格倒挂”。届时，“打新”的机会更好。

最后，再讲一点，“内转房”涉及多个主体，也涉及多个环节，居然堂而皇之地到处上演，其中的监管缺失，也不容忽视。