美国房地产泡沫2021新消息：机构解读市场现状形成的原因

　　美国4月通胀数据达到十年来最高，引发了投资者担忧。高盛经纪团队报告称，通胀最严重的领域在美国房地产，楼市泡沫或超过2007年水平。

　　具体来看，高盛团队预计：“美国住房短缺将助推房价在未来几年持续升值。”为了估计住房通胀的溢出效应，高盛接着使用了城市级别的房价和租金数据，发现在多年的时间跨度内，房价升值的5%-15%部分会传导至通胀领域。

　　高盛根据美国PCE数据推断，到2022年底，住房通货膨胀率将同比增长3.8%，将核心PCE相对于今天提高约0.3%，并在2023年超过4%，这一增速高于上一个经济周期的所有阶段。如果高盛的预期成真，任何关于通胀只是暂时现象的论调无疑将遭到“打脸”。

　　高盛分析师罗尼·沃克（Ronnie Walker）在研报中提醒投资者，住房通胀是核心通胀的关键部分，其原因有两个：

　　1、首先，它的分量很大，租金和所有者等效租金（OER）占核心PCE价格指数的近20%，并占核心CPI指数的40%。

　　2、其次，住房通胀是核心通胀最可靠的周期性因素之一，从经验上讲是菲利普曲线（表明失业和通胀关系的曲线）的重要驱动力。因此，要让核心PCE高于美联储设定的2%目标之上，就需要住房通胀作为推手：在过去的二十年中，每当核心PCE高于2%水平时，住房通货膨胀率平均为3.0%。

　　自疫情开始以来，住房通货膨胀率急剧下降，目前PCE住房通货膨胀率同比增长2.0%，而疫情之前仅为3.4%。部分原因在于，就业的急剧下降降低了遭受重创的家庭支付租金的能力。

　　接下来，高盛研究了它所预期的周期性改善和房价的繁荣将如何影响住房通胀。为了做到这一点，它将城市地区的CPI数据与地方的失业率、空置率和房价升值数据结合起来。尽管房价没有直接进入通胀统计数据，但该银行的分析表明，房价上涨确实会在一定程度上延迟影响租金通胀和OER。高盛表示，5%-15%的房价升值会在数年的时间跨度内抵消通货膨胀。

　　这对住房通胀的长期前景意味着什么？高盛指出，一旦疫情得以缓解，快速改善的劳动力市场和繁荣的房地产市场应该会推动住房价格的大幅上涨。下一张图表显示，高盛预计失业率最终将跌至3%的低点，低于上个周期达到的50年低点，并预计房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。

　　综上所述，高盛的模型预计，劳动力市场的前期复苏与历史高位的房价增长相一致，将在2022年底前推动住房通胀同比涨幅达到3.8%，到2023年将超过4%，之后住房通胀将随着房价增长放缓而放慢增速。

　　此前报道：

　　本周公布的一组美国经济数据再一次显示通胀压力的上升。

　　一是3月耐用品消费数据显示，核心耐用品同比增长1.6%，略高于预期的1.5%，前值为-0.3%；

　　二是S&P/CS 20城房价指数2月同比上涨11.94%，该涨幅大于市场预期的11.8%和前值11.1%，这也是连续第八个月出现上涨。

　　三是接下来北京时间本周五将公布的PCE数据，市场预期也高于前值。

　　房价上涨的幅度尤其扎眼，S&P Case-Shiller公司公布的数据显示，2月全美国房价指数同比上涨12%，创下2006年以来的最大涨幅；20城房价同比上涨11.94%，10城房价同比上涨11.68%。

　　早前公布的3月成屋销售价格中位数达到329100美元，刷新历史新高，同比上升17.2%，同比增幅创下历史最高记录。

　　分地区的数据方面，20个大城市当中除芝加哥和拉斯维加斯以外，所有城市的一年涨幅都在两位数，其中菲尼克斯和圣迭戈的涨幅均超过16%，排名靠前。

　　此外，所有地区的一年涨幅均超过8%，是美联储通胀目标（2%）的四倍以上。

　　美联储的零利率及量化宽松与白宫的抗疫财政刺激相互配合，正在加剧美国乃至全球的通胀压力，一些央行已经开始行动，缩减购债规模甚至加息。这表明通胀是投资者不得不关注的威胁。