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美国房价2021年走势前景分析：未来趋势还有上涨空间吗？
中金：此轮美国地产周期还有多少空间？
摘要
驱动因素：低利率、转移支付和结构性需求催生新一轮美国地产繁荣
疫情以来，美国房地产销售短暂“冰封”后很快修复并创新高。叠加新开工落后导致库存快速去化，全美国空置房屋一度降至2000年以来新低。目前，疫情改善推动新开工修复至疫情前水平，但库存仍处于低位。
究其原因，低利率和充裕流动性、大规模财政转移支付、以及疫情带来的额外空间需求是主要因素。实际上，美国本轮房地产周期可以追溯到2019年宽松周期，并在疫情后被进一步强化：1）美联储宽松使得30年房贷利率一度降至2.8%的历史低位；2）疫情后三轮大规模补贴使得居民可支配收入和储蓄都大幅上升，目前超额储蓄依然高达2万亿美元，相当于GDP的~12%，同时居民负债（债务/GDP）仍处于低位；3）疫情严重且多轮反复带来了更大且离散的居住需求。与此前不同的是，本轮房地产周期呈现逆都市化、居住空间（独栋房屋需求激增）、购房资质和房屋净值更高等特征，因此相对此前相对更为健康。
影响分析：地产销售拉动下游消费和相关进口链需求
美国住宅型地产是美国最大资产类别，增加值贡献GDP ~13%，因此体量和规模不可忽视。但结构上，由于成屋销售占绝对主导（~90%），因此消费属性更强，对投资直接拉动并不显著（居民住宅投资占GDP 4~5%）。
实际影响也体现了这一点：例如1）家装和耐用品增速领先地产投资。2）地产后周期产品（如家具、家电，建筑材料和花园设备等）库存骤降，增速降至2008年以来新低，供需缺口不断扩大。过去几个月已经开启补库周期，但除建筑材料外都还有很大空间；3）进口需求激增，如家具和电气设备等，从中国进口占比达~38%，因此也提振了中国出口需求。
前景展望：此轮周期还有多少空间？逐渐回落并于三季度降至正常水平
根据我们在《美国房地产市场：特征、框架与周期演变》中引入的监测体系与分析框架，影响需求的短期因素（利率和流动性）预计未来一段时间仍将维持宽松状态，居民高储蓄率和低杠杆表明购买力也依然较强，同时处于低位的空置水平和库存也或将支撑新开工。不过，疫情提前透支了部分租房（疫情期间骤降）和未来需求（房屋自住率特别是年轻人群一度接近上轮周期高点），因此我们预计销售可能从疫情额外结构性需求高点上逐渐回归正常水平。近期一些指标也体现了这一点，如成屋销售从高点回落，自住率下降而租房回升、房地产景气指数高位回落等。
不过，我们测算疫情带来的额外需求为35.3万套，相当于2019年一个月的销售。此外，从长期因素看，当前依然较低的空置率水平以及有利人口结构（千禧一代逐步步入买房年龄，与二战婴儿潮相当），都可能表明美国房地产市场还未到过热状态。
我们测算成屋销售未来几个月将逐渐回落并在三季度回到疫情前正常中枢，在此背景下，相关下游商品需求也将于三季度回到疫情前，并伴随进口需求的逐步回落，并于二季度回到疫情前水平。
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