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放开三胎，对楼市影响的几个方面
中共中央政治局召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。新政将深刻影响家庭人口结构，从而也影响对住房产品的需求。
可能产生什么影响？我们试图探讨一下：三胎的红利期或只有近几年。从放开二胎的经验来看，在放开当年出生率的确有明显的提升，但之后再次逐年减少，如果本来就有计划的，会在政策落地之后几年内再生育。本来就不打算再生育的，政策也起不到多少刺激作用。所以三胎政策的红利期应该和二胎政策之后相仿，第一年效果最好，之后逐步减弱，影响最长大概3年左右。对楼市而言，三胎将产生新的换房需求，但这个有效时间也不会太长，大概在3年内有增量释放，之后就会趋于稳定。所以这个政策对楼市的明显影响，也很可能集中在头几年。新一批5口家庭诞生，5房将是一部分人的新刚需。这个非常容易理解，在二胎放开的时候，市场对四房的需求就明显增加了。就笔者目测感受，在广州愿意生二胎的家庭经济实力都不错，所以很多这类家庭都有能力把生娃兼换房放在同一时期完成。所以生二胎的确立即带动了四房的销售。而今不少新盘在设计时也比之前增加了四房单位的占比。但要注意的是，在放开二套前，市场就有一定量的四房单元。但目前市场上有五房单位的楼盘却甚少。相信这种情况后续会有所改变，五房单元未来在新房中的供应、成交量占比都将会有一定程度的提升。
强化了学区房的价值。首先儿童预期增加，对学位的需求也会同步增加。学位，尤其是优质学位的价值和价格也将提升。其次对于多胎家庭而言，买套优质学位房，学位可以被三个小孩使用，分摊到人均上的投入便降低了，所以孩子越多，买高价学位房越值得。但是这不能作为判定学位房价格看涨的因素，因为目前全国都在打压高价学位房，两者或形成一定程度的对冲。
经济越发达的城市，生育欲望越低，这已经是全球都面临的问题和共识。所以放开三胎后，对大城市的刺激恐怕会比较有限。反倒是经济欠发达区域的生育欲望一般来说都更强，所以三胎新政或对这些地区更有效。但是经济欠发达地区就业机会少，收入水平低，结果是成年的劳动力会更多选择流向经济发达的城市。而买房的主力都是30、40岁事业高峰期的人群。所以未来对住房的需求增减，不能单看城市的人口出生率。还是要看人口的流入速度。
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