住建部“点名”12城楼市新政大盘点：细抓限购

2021年进度条拉满40%，期间部分热点城市出现学区房领涨楼市，经营贷等违规流入房地产市场，新房、二手房价格倒挂，投资、炒房情绪复现，开发商和中介违规经营等行业乱象。

21世纪经济研究院不完全统计发现，今年来住建部约谈、督导或调研13座城市，要求各城市发挥城市主体责任，坚持房住不炒，解决好住房突出问题，确保房地产市场平稳运行。13城中南昌被住建部“点名”在今年新发布政策中部分条款与稳地价、稳房价、稳预期要求不符，广州、合肥、东莞等城市则是因为房地产市场升温。

截至目前，除南昌撤回调控新政外，年内其余12座城市均出台楼市调控新政，从保障性住房或租赁住房供应（两者或有重合），限售、限购、信贷和税收，新房、二手房交易等多个方面出手调控。21世纪经济研究院认为，梳理12个热点城市年内调控重点和调控特征，或对于把握全国楼市调控方向有重要的参考意义。

多举措缓解城市住房突出问题

今年中央多次强调要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场发展，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。

21世纪经济研究院统计发现，在12座城市中，至少有上海、深圳、北京、成都等10座城市推出措施缓解城市住房突出问题，包括单列租赁住房用地计划，多主体、多渠道增加租赁住房供应，安排专项资金为城镇家庭住房提供保障，鼓励集中式长租企业发展等。

在具体落地方面，北京、上海、成都等地单列租赁住房用地计划，其中北京今年供应租赁住宅用地300公顷，其中集租房、公租房各150公顷，较去年分别增加100公顷、70公顷，共占宅地比28.3%。

广州除了加大宅地公开出让配建保障性住房的力度之外，还支持利用集体建设用地、企事业单位存量土地、产业配套用地和存量闲置房屋建设、筹集保障性住房。

合肥提出深化住房租赁市场发展试点工作，力争今年再增加保障性租赁住房2万套（间）以上，着力解决好新市民和青年人的住房问题。

深圳发布用于支持公租房保障和城市棚户区改造的专项资金管理暂行办法，为城镇住房保障家庭发放租赁补贴，新建（改建、配建、购买）实物公租房的支出、城市棚户区改造等提供专项资金支持。

“三限”+税收稳定市场交易情绪

限购、限售、限贷和税收一贯是房地产调控的重要组成部分，对于稳定购房者交易情绪，降温楼市有一定短期效果。在今年12个热点城市的调控政策中，绝大部分城市都用到了其中一种或几种调控手段，但与之前相比，调控更加精细化，也更具针对性。

在限购方面，上海对离异购房提出要求，规定离异的任何一方自离异起3年内购房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；杭州对落户购房进行规定，明确落户未满5年的，限购范围内限购1套住房，并将法拍房纳入限购范围。

在限售方面，成都对热点项目提出新要求，规定登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年；西安则整体执行限售政策，要求3月31日后在限购区域内新购房的，限售5年。

在限贷方面，东莞推出差别化信贷政策，根据购房者在东莞的住房情况和贷款情况，在新购房时支付30%-60%的差别化首付，暂停向拥有2套及以上住房的居民家庭发放商贷。另外，上海、深圳、北京、杭州、成都、西安等城市都提出要加强个人房贷管理，严查经营贷等违规进入楼市。

在税收方面，上海、杭州、广州9区将房屋转让增值税征免年限从2年提高至5年，宁波扩大了契税缴纳时核查家庭住房套数的空间范围。

多管齐下规范开发商、中介行为

除了对购房者的购房行为进行约束之外，12座热点城市悉数出台政策，规范开发商或房屋中介的经营和销售行为，营造透明、有序的新房和二手房交易环境，稳定市场价格，规范市场秩序。

在新房交易方面，上海严格执行新房价格备案管理，坚决防止上市销售项目备案价格过高；无锡明确房价组成和装修标准，规定基础装修价格范围在1500元/平方米-2000元/平方米之间，开发商不得捂盘惜盘和只提供升级装修方案；成都规定对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，按特定要求进行购房资格复核、公证摇号排序和选房。

在二手房交易方面，深圳建立二手房成交参考价格发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。其后，成都提出要建立二手住房成交参考价格发布机制，西安提出逐步建立二手住房成交参考价格发布机制。调控二手房价格成为今年热点城市楼市调控的新措施，对于稳定房价有一定意义。但日前深圳出现以水果图案代替二手房挂牌价的情况，相关部门对其进行了查处，背后折射出房地产市场仍有乱象冒头。

为打击房地产市场乱象，上海、深圳、北京、无锡、成都、广州、合肥等地均发起房地产市场整治行动，线上线下并举，规范开发商、中介机构和中介的市场行为。但从近期情况来看，市场整治行动还有必要持续性、常态化进行。