朱云来：中国“合理的房价应该为8000多元左右”

朱云来，很多人应该是知道的。

这里就不多做介绍了，如果还不知道可以自己简单搜一下。

前几天，在西安举办的一个论坛上，朱云来做了一个演讲。

其中，他说道，中国居民有两个最大担心，就是住房、养老。

对于住房，他认为，中国“合理的房价应该为8000多元左右”。

当然，这也不是他凭空说的。

根据演讲，他主要论证是下面这样的：

2020年，全国居民人均可支配收入约3万元（根据公布统计数据是32189元），全国居民人均消费支出约2万元（公布的统计数据是21210元）。

两个相减，余额也就1万出头（10979元）。

然后，建立一个模型：按照这样的收入—支出、当前利率水平、贷款30年，每年还本付息1万块，最终得出的结果是：

合理的房价应该为8000多元左右。

可实际上，大部分人应该都感受到了：现实的房价，不够友好。

且不说均价已经破6万的北京、上海，毕竟一线城市吸纳的还是小部分人。

我们看看对大部分人更有意义的全国平均房价。

数据显示，在2019年上半年全国平均房价达到9800多元/平米，随后慢慢回落。

但是，到了去年6月，全国新建商品住宅单月成交均价超过1万，达到10113元。

目前，全国房价均价已经突破1.1万元。

根据新华社调查，现在全国至少有103个县（县级市）房价过万。

其中，前5名分别是：海南陵水33936元/平方米、浙江义乌25497元/平方米，海南万宁23368元/平方米，浙江永康22990元/平方米，浙江温岭20952元/平方米。

县城，是不少农村人进城的第一站。

即便在一些西部地区，县城房价也有四五千，看起来不高，但实际上，对当地人来说已经有些“高不可攀”了，

现在县城房价，已经成为一道不小的坎儿。

当然，也不是完全没有房价便宜的地方。

根据一个统计数据，目前全国地级市中，房价最便宜的是鹤岗2301元/平米、第二便宜的是双鸭山2894元/平米，第三是石嘴山3264元/平米。

但关键是，又有多少人愿意去呢？

根据朱云来的说法：

真正决定房价高低的应该是消费者——即真正有住房需求的人群的收入，而不是诸如开发商、银行等其他部门，否则不符合经济学原理。

也就是，全国房价平均原本应该是8000多。

可现在是1万多，也就是差不多超出原本实际的25%。

那么，为什么原本8000多的房价，会涨到1万多呢？

首先，从需求来看。

需求，肯定是有的。

但更普遍的是，有一套房子，甚至有两三套房子的人还在买房。

其实，在城市里，凡是二十来年前就在城里落脚的，大部分人手里都有两套以上的房子。

这里有数据佐证。

央行去年有报告说，中国城镇居民家庭住房拥有率达到96.0%（这个数字可能是全世界前列的，美国是63.7%）。

中国城镇居民家庭户均1.5套房，有两套及以上房子的占比41.5%。

这样来看，实际上的需求本来不应该那么凶猛。

可大家都知道，房价连续涨了十几年，现在给人的预期是，房价不跌，买房不亏。

所以，炒房就成为常态。

买了房，屯起来。

潘石屹就说过，“我知道在北京有人买100套房，自己只住一套，其余全部处于空置状态。”

西南财经大学曾经有个报告说，到2018年末，全国城镇地区住房空置率为21.4%。

和房价一起涨起来的，还有家庭负债

再者，从供给来看。

这里面有个很重要的问题，就是土地供应不足。

我先前在一篇文章里就说过，国外工业用地平均占比一般是城市用地的10%—15%，而我们达40%—50%，加上基础设施用地，我们盖房子给人住的土地常常在30%左右（2017年不到14%），而国外一般60%—70%用来搞住宅和服务业（主要是住宅）。

加上，还有开发商牟利，土地拍下来就捂地，让土地供应不足的问题更加严重。

对高房价，政策层也在出手，有统计说，2021年年内房地产调控已经超过210次。

不过，重点城市的房价涨幅仍然超过10%。

8000块的房价，恐怕还是可望而不可及。

这倒让我想起昨天的消息，全面放开三孩。

政策自然是不错，给了家庭在生育上更多的自主权。

但这个政策真正要落地，恐怕还要下更大功夫。

就拿房子来说，多一个孩子，原本两、三室的房子，就要换成三、四室的，多花十几万、大几十万甚至上百万。

如果再给孩子置办一套房子，那就是几百万起来了。

这样来看，要多生孩子，8000块的房价，也许就是一个不错的配套政策。