“三孩”时代来临 房地产市场将现哪些变化？

5月31日，中共中央政治局召开会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。会议同时强调，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益。

在业内人士看来，“三孩”生育政策对于房地产是一大利好，将直接推动市场需求的增加，尤其是大户型空间拓展和居住服务业升级，预期二线城市以及房地产中端市场均将受益。同时，为了提高生育意愿，业内建议降低多孩家庭的购房成本，比如对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套房政策计算首付比和贷款利率等。

“三孩”生育政策或推动住房需求提升

中共中央政治局于5月31日召开的会议提出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，这将有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

会议指出，党的十八大以来，党中央根据我国人口发展变化形势，先后作出实施单独两孩、全面两孩政策等重大决策部署，取得积极成效。

同时，会议强调，各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实，依法组织实施“三孩”生育政策，要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益。

对此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为， “三孩”生育政策的发布是我国应对人口老龄化、少子化的重要举措，亦将在一定程度上带动新生人口的阶段性增长，但新增数量仍依赖于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、税收等方面全方位支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，“三孩”生育政策势必影响相关房地产、教育等行业，预计“三孩”生育政策后续会出现很多实质性的配套政策。

在众多业内人士看来，“三孩”生育政策对于房地产是一大利好。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，如果支持生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。

陈文静也表示，“三孩”生育政策下释放的新增人口，无疑将增加住房需求，其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加。

中原地产首席分析师张大伟则称，大城市聚集的趋势不会变，对于房地产来说，还在黄金期，特别是对于核心区域资产和优质学区房来说，“三孩”生育政策的实行将有利于这些资产价格上行。

4-5居及学区房的市场需求将增加

人口生育政策对于房地产市场的直接影响体现在户型上。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，2016年“二孩”政策全面实行后，刺激了中国改善型需求的释放，中国房屋交易结构性上行，大户型产品受到青睐，尤其是三居室。

张大伟也表示，2014年2月，北京正式实施“单独二孩政策”，在这前后的各20个月，在纯商品房住宅市场，3-4居的成交量从45%扩大到50%。

那么，此次“三孩”生育政策也将有利于更大户型产品的释放。在许小乐看来，“三孩”家庭增多的情况下，三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加。

“过去住房强调70/90政策，即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%，但是随着三孩家庭的增多，这样的户型显然太小了。”严跃进表示，预计传统的“90平方米以下小户型、90-144平方米中户型、144平方米以上大户型”的户型分类格局会发生改变。

王小嫱也认为，预计后期土拍政策也会逐渐向大户型靠近，70/90政策或将成为过去式。

“这意味着住房户型的提升是一个趋势，对于一些主打大户型的房企来说是利好。”严跃进表示，预计户型设计标准有所转变，从房企投资和营销角度看，需要积极在投资拿地和产品设计方面做好创新。

张大伟也认为，未来市场每套平均面积会有明显增加，3 1、4 1户型会是主流。也就是4-5居的需求增加，但是市场供应有限。目前北京二手房市场供应大部分以2-3居为主，4-5居新建商品房已经大部分是豪宅。

值得关注的是，“高端市场需求受三孩生育政策的影响有限，反而是中端市场有望得到提升。”张大伟对此解释称，北京受此影响最大的是3-4居，比如总价在800万左右的二手房，还有总价在800万-1500万元的新建商品房，也有望出现需求增加的情况。

此外，在张大伟看来，“三孩”生育政策将使得一些家庭对学区房的需求变得紧迫。因此对于学区房的关注度会更加明显。

业内：建议降低多孩家庭购房成本

“三孩”生育政策对于房地产市场的影响，还体现在很多方面。张大伟认为，虽然房地产市场受调控影响，但对于一二线城市来说，市场需求依然会受到“三孩”生育政策放开的影响，尤其是二线城市的市场需求预期会有所增加。

许小乐也认为，“三孩”生育政策最大的受益城市是二线城市。一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来随着一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望冲上新高。

面对越来越多的三孩家庭，除了居住户型增大，住房配套功能亦将增多，改善型住房的市场空间将得到拓展。

“放开三孩政策也会带来保姆、托幼等居住服务的需求增加，而且随着报酬增加，会吸引更多高学历人才进入到居住服务业，居住服务业的供应体系将得到升级。”许小乐如是说。

从目前来看，住房成本是影响人口生育率的重要因素之一。在此次会议中，明确提到“加强住房等支持政策”。

对此，许小乐建议，对于多孩家庭的住房支持政策主要从降低购房成本角度出发。比如，加大房贷利息抵个税力度，子女越多，抵扣力度越大；在重点城市适时放松多孩家庭限购套数。

“为满足改善型住房需求，可以考虑适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套房政策计算首付比和贷款利率。”许小乐还建议，减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的相关税费等。