六大行房地产贷款集中度下降，中小银行却在趁机抢市场！

今年以来，监管多番“喊话”对房地产金融保持监管高压，对涉房信贷政策持续“打补丁”。不过，在大型商业银行压降房地产贷款集中度之时，也有部分地方中小银行趁机揽客抢占市场，6月1日，在银保监会举行的新闻发布会上，银保监会党委委员、副主席梁涛，银保监会统信部副主任刘忠瑞对房地产融资、贷款集中度新规实施情况、经营贷违规流入房地产整改等热点问题一一作出回应。刘忠瑞表示，将对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。

房地产贷款增速创8年来新低

在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，监管紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，遏制房地产金融泡沫，促进房地产市场平稳运行。

来自银保监会公布的数据显示，截至4月末，房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低。房地产信托余额和投向房地产的理财产品规模也都持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势，投向房地产非标资产的理财产品规模同比下降36%。

此外，银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。

“同时，我们在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。”梁涛介绍称，截至2021年4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比为91.8%，同比上升0.8个百分点，投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。

谈及未来调控机制，梁涛强调称，银保监会将继续保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，避免房价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。同时，保持对违规业务的高压态势，防范化解好房地产业务风险，防止乱象回潮。继续支持好住房租赁市场发展，提供更有针对性的金融产品和服务。加强与相关部门的工作协同，形成促进房地产市场平稳健康发展的合力，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

集中度管理制度下地方中小银行趁机抢份额

2020年12月26日，央行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）划定房地产贷款“两条红线”，对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

在彼时的《通知》中，监管给地方银行适度调整留出了空间，例如，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以通知第3档、第4档、第5档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

如今，房贷集中度新规已运行半年之久，实施效果如何？从银保监会披露的数据来看，截至今年4月末，银行业金融机构房地产贷款集中度持续下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已经连续7个月下降，6家国有大型银行全部实现集中度下降，其他各类银行的集中度总体上也呈现了下降的趋势。

但在大型银行主动调整信贷投放方向之时，亦有部分中小银行趁机揽客。刘忠瑞介绍称，一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升。

针对造成该现象的原因，光大银行金融市场部分析师周茂华分析指出，中小银行大举介入房贷市场，需要从供求两端找原因：首先是国内房地产贷款额度大、信用锁定期限长、利率较高、银行收入稳定，抵押品相对安全，房地产不良率低，银行房贷风控管理成本低；其次是房地产在国民经济和地方财政中仍发挥重要作用，市场相信地方政府在必要时还是会呵护楼市；最后是近年来国内房地产融资环境相对有所收紧，部分杠杆高、经营能力和现金流弱的中小房企融资需求旺盛。相对部分中小银行的资产端业务，房地产贷款规模相对大，这就导致短期内部分中小银行房贷集中度上升较快。

“银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。”刘忠瑞说道。

经营贷自查不力将依法从严监管

为进一步围堵资金漏洞，遏制房地产金融风险，一场针对违规经营贷流入楼市的监管风暴也越刮越猛。今年3月末，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、央行办公厅印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，通过加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强中介机构管理等，严防经营贷违规流入房地产。随后各地银保监局“重拳”出击，会同当地住建部门和央行分支机构，组织开展机构自查、非现场筛查、现场检查等工作，对经营贷规模总量大、增长快的机构重点进行核查。

刘忠瑞介绍称，在排查中发现，一些企业和个人挪用经营贷手段多样，通过各种方式规避监管要求。具体表现为，有的拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金；有的借款人将个人经营性贷款资金在多家银行账户间流转套现，以掩盖买房的最终目的；有的编造交易背景、虚构贷款用途等。一些银行贷前审核不到位，贷后资金管理不足。一些中介机构协助包装贷款材料、提供过桥资金，协助借款人绕过银行审批条件，可谓手段多样，花样翻新。

北京商报记者此前在调查过程中也发现，在北京地区一些贷款中介依旧打着“一条龙”包通过的旗号，为购房者“排忧解难”。但购房者需要支付居间费、垫资费、公司费、流水费等一系列收费套路，甚至有中介通过提供垫资的方式，引导购房者进行民间借贷。

刘忠瑞指出，下一步，银保监会将会同住建部、央行密切关注政策执行效果和排查结果。对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或发现问题未及时处理问责的银行、中介机构，将依法依规从严采取监管措施。对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。同时，总结工作经验，完善长效机制，将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。

在苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金看来，加大监管力度，从商业银行微观授信业务的层面加强管控是十分必要的。毫无疑问这种监管政策变化是自上而下的，近期更多的银行开展对企业资质审核和标准提高、贷款用途行为纳入征信等业务强相关的具体政策，这种从微观出发的监管更具刚性，预计实施效果也更好。

陶金进一步指出，未来，除了加强监管和处罚力度、提升监管能力、编织更细密的监管网络外，更多的还是需要依靠银行业的监管体系，引导每家银行严格落实贷前贷中和贷后的账户和资金风险管理，并对银行违规行为予以更大力度的处罚，以提高违规成本。