广深围堵违规炒房资金 监管盯上担保和赎楼贷

[ 近期，深圳市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈。 ]

几乎在同一天内，为防止资金违规流入楼市，广州和深圳两地的小贷、融资担保等类金融机构，被纳入监管视野之内。

6月2日，深圳发布消息称，为防止经营性信贷资金违规流入房地产领域，近期，深圳市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈。

就在同一天，第一财经获悉，广州市地方金融监管局也在近期下发通知，要求小贷公司不得开展过桥贷、赎楼贷业务。

布网查融资、小贷资金违规流入楼市

在6月2日中午发布的消息中，深圳市地方金融监管局称，各融资担保公司应对照各项监管要求，全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务，一旦发现违规情形，应提前结清相关业务，并向市地方金融监管局报告。如发现有公司员工违规参与，或合谋提供虚假资料套取信贷资金的情况，以及其他可疑线索，应从严处理，并及时向市地方金融监管局报告。

深圳市地方金融监管局还称，融资担保公司应在符合国家和本市房地产调控政策的前提下，审慎开展“赎楼担保”业务及涉房地产“委托贷款”业务。深圳市地方金融监管局将继续秉持严监管、防风险的监管思路，结合现场检查、非现场监测等措施，严厉打击房地产市场违规融资行为。

公开数据显示，截至2020年底，深圳共有98家法人融资担保公司，注册资本总计487.79亿元，2020年融资担保公司担保业务在保余额2289.62亿元，其中融资性担保业务在保余额1570.42亿元，非融资性担保业务在保余额719.20亿元。行业平均资产负债率14.58%，融资性担保代偿率为0.87%。

此次监管行动已经是深圳地方金融监管部门一个月内第二次就类金融机构涉房地产业务下发通知。此前的5月11日，深圳市地方金融局下发通知，要求各小贷公司自查对特定人员的放贷行为，同时对放贷资金违规进入房地产的行为再次进行全面自查。

就在6月2日当天，第一财经获悉，广州市地方金融监管局也在近期发布通知，要求小额贷款公司不得开展过桥贷、赎楼贷业务。

通知称，近期，广东银保监局在核查银行个人经营贷、消费贷违规流入楼市工作中，发现个别小贷公司基于银行出具的经营贷同贷书等文件向其客户发放贷款，供其客户资金周转、提前使用未来经营贷资金，但其客户将上述资金用于偿还住房按揭贷款，再利用经营贷资金偿还小贷公司贷款，实现用经营贷替换住房按揭贷款的真实目的。小贷公司的上述业务虽然基于银行经营贷发放贷款，但因贷后管理把关不严客观上造成银行机构住房按揭贷款额度虚增，助推银行信贷资金违规流入房地产市场。

广州市地方金融监管局通知要求，各小贷公司全面停止上述“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。如有存量业务及时报告，并要求小贷公司尽快压降、结清，上述业务清理情况将作为 2021年度小贷公司监管评级的重要内容。

此外，广州市地方金融监管局要求，小贷公司在贷前管理环节，应认真核实客户贷款真实意图，不得向具有将信贷资金流入楼市、偿还住房按揭贷款意图的客户发放贷款；在贷款合同中，应明确约定贷款用途、客户不得挪用信贷资金、不得将信贷资金流入楼市等事项，并明确对违约客户采取要求提前还款、列入客户黑名单、支付罚金等违约处置措施；做好贷后管理，通过约谈、走访等措施了解客户真实用款情况，对违约客户做到及早发现、及时处理。

赎楼贷成本低于经营贷

今年年初以来，随着房地产调控、房贷审核标准收紧，利用经营贷炒房，也遭到各地监管围堵。一些炒房客转而将目标转向小贷公司、融资担保公司等类金融机构。

业内人士告诉第一财经，顾名思义，赎楼担保、过桥贷等业务，本来是用于短期资金周转，或者通过申请新的贷款，偿还未结清房贷。但实际上，有些炒房客却利用这种方式，获得资金用于炒房、承接原有房贷，资金最终流入房地产市场。还有一些无抵押的担保经营贷，可能直接流入了房地产市场。

在一些团队化炒房模式里，小贷公司还处于关键环节，如深圳的“深房理”炒房事件就是如此。融资担保公司的赎楼担保、过桥贷等业务，可能也存在类似情况。

知情人士告诉第一财经，个别小贷公司与深房理合作颇为密切。对于需要贷款的会员，深房理会以评估资信的名义，将会员带到一些大的小贷公司，进行贷款资质审核，而后介绍给与其合作的小贷公司贷款。

不过，广东小贷协会常务副秘书长徐北认为，违规流入楼市的资金中，小贷的资金、典当的资金占极小部分，约谈担保公司最直接的影响是降低交易频率，加大了炒客的成本。

徐北还认为融资担保不是资金端，在资金违规进入房地产过程中扮演的角色并不是决定性的，只是一个辅助性的牌照，很多时候都只是加快放款的速度或放大贷款金额，约谈最直接的影响是降低交易频率和交易速度。审慎开展“赎楼担保”业务及涉房地产“委托贷款”业务的说法，更多的可能是一种严监管姿态。

赎楼担保、过桥担保等业务，是一些融资担保公司的主营业务。尽管监管已经约谈，但第一财经了解到，一些担保公司此类业务仍在正常开展。

深圳某融资担保公司人员告诉第一财经，该公司目前担保的银行赎楼性质贷款，年化利率只有4%略高，而且期限灵活，也可以通过担保的方式申请经营贷，银行放款后用经营贷还清剩余房贷。

该工作人员称，赎楼、贷款可以交给该公司同时进行，先由该公司在银行申请贷款，等贷款获得银行审核通过后，再由该公司垫付未结清房贷。银行正式放款后，再归还该公司垫款。

但该人员也强调，申请经营贷的用途必须真实，使用贷款的公司实际经营、资金流水等条件，必须满足现有监管要求。