二线城市地价抬升 集中供地下中小房企 “抢地”激烈

6月3日，郑州、合肥同时启动首次集中供地。

从第一天的“战况”来看，两地土拍吸附力不输长三角多个热点城市。郑州第一天卖出49幅土地，揽金414.21亿元。虽然郑州土拍大部分地块零溢价成交，但北龙湖三幅地块引发23家房企报名，最终金茂、万科、保利各以熔断价格竞得，三幅土地共收获70.67亿元。

合肥也集中火力在第一天：18幅土地在第一天就出让了近80%，14幅土地卖出超过160亿元。从土拍结果来看，合肥多幅地块溢价率接近30%，包括中骏、众中梁、佳源等多家中小房企均有拿地。

郑州与合肥因地制宜，对限价规则、竞拍机制都进行了调整。由于当前以旧改开发模式为主，郑州大部分地块是“定向地”，公开竞拍地块较少，因此热度非常高；合肥在限房价基础上，对竞拍方式、自持比例、预售条件、限价条件等都做了调整，采取“价高者得+竞配建+摇号”的规则，对最高租赁配建比例进行限定。从拍卖结果来看，12宗涉宅用地中有50%地块溢价率超29%，8宗地触顶摇号。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，郑州是二线城市里边的典型代表，合肥也是长三角的重点城市，前一段时间房价涨幅挺猛的，所以这两个城市的土拍吸附能力肯定是比较强的，房企拿地也会不遗余力。

马太效应：资本狂舞

郑州本土房企康桥地产相关人士对21世纪经济报道记者表示，作为区域型房企，康桥在郑州拿地是必然的，但看到这么多外来房企想进入这个市场，也有点惊讶于郑州市场的吸引力。

经开区9号地块、北龙湖10号、11号地块，分别被金茂、万科、保利三家大房企拿下，但由于地价限制，没有刷新同板块中中海所拿地块的2.5万元/平方米楼面价。

从这三幅热门地块就可以看出，多家知名房企入驻北龙湖板块，房价洗牌在即。郑州有业内人士指出，集中供地正在成为薛定谔的猫，没有人知道会产生什么结果。

21世纪经济报道记者从多个核心信源处获悉，为拿地，一批知名房企都准备了10个以上马甲公司。从保证金就可以看出此次土拍热度：经开9号地有79家房企参与竞拍，保证金约为780亿；北龙湖10号地有51家房企参与竞拍，保证金330亿，北龙湖11号地，有60家房企参与竞拍，保证金412亿元。三幅地块集结了近200家房企，超过1500亿保证金。

此次两座二线城市土拍规则改变，部分地区房价天花板被抬升。比如郑州此前北龙湖成品住宅限价售价3.2万元/平方米，此次出让的三幅土地，毛坯限价售价3.73万元/平方米，装修限价5600元/平方米，成品住宅限价售价4.2万元/平方米。换言之，北龙湖房价天花板被抬升了1万元/平方米。这也是房企趋之若鹜的主要原因。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出，郑州整体的土拍结果在预期之内。首先，集中供地时候地块热度分化是绝大部分城市都存在的问题所以郑州也如此；其次，土拍竞争激烈主要集中在北龙湖区域，这是郑州住宅量价支撑力最强的区域；整体来看，郑州总体库存仍然较大，如果在非核心区域拿地，仍然面临去化风险，因此，大部分地块都是零溢价拿地；另外，不能简单地说本土房企竞争力不强，从2021年1-5月房地产销售排名来看，康桥、正商、永威位居前三甲，所以本土房企仍然具有较强的实力，考虑到本土房企在郑州的土地储备较为充足，避开高溢价的土地也是情理之中的事情。

正如卢文曦所言，集中供地越到后面越无解，基本上还是两种形式的企业垄断土拍市场：一种是龙头房企，年销售规模 2000亿以上，以及国企央企；另一种就是东部沿海地区，尤其是华东地区的地方性房企。央企国企的综合实力比较强，融资成本低。此外，万科华润肯定是积极拿地的。这两家在上海，这两年被禁止拿地了，至少现在短期是进不去上海市场，“就会选择体内损失体外补吧，你上海不拿地，准备的钱肯定要撒在其他重点城市，否则的话这个损失太大了。”卢文曦称，集中供地对于企业来说，在资金压力之下，只能把有限的资金集中在好地块上。这样下去，马太效应很快就会显现。

以合肥场为例，中梁、佳源、中骏等中小型房企均有所斩获，溢价率在25%-28%之间。

卢文曦认为，市场趋势就是这样，今后有实力做高端产品的企业会更有盈利空间，小房企基本上就是做下游产品。但也不能说小房企没有机会，它们可以联合拿地，或者是拿一些比较另类的地块。另外，房企资金持续性也有差别，上半年很多企业几乎没有拿地，比如禹洲，这样的房企投拓部门的资金反而相对充足，但他们的资金持续性会弱一点。

中小房企身影

郑州集中供地首日，本土房企康桥地产顺利拿下了两幅地块，均是底价成交。此外，郑州本土房企绿都、昌建也有参与第一天的土拍，无奈由于手头资金有限，没有拿到一幅地块。业内人士指出，或许与郑州市场曾经供大于求有关。对于中小房企而言，郑州房地产的游戏规则也一直在改变。

不仅如此，5月份郑州的市场也在变化。据统计，5月份，郑州新房成交量同比、环比均下降20%。

合肥楼市也面临二手房成交下滑的现状，但相比郑州，更多中小房企想进入合肥市场。在合肥第一天出让的14幅土地中，有12幅涉宅地块，分别被12家不同房企拿下，包括佳源、旭辉、通和、佳兆业、合肥城建(002208股吧)、邦泰、文一、中骏、中梁、联发、厦门建发、安徽置地。其中，中骏首进合肥，建发、联发、置地落子滨湖。

正如宋卫红所指，合肥本次土拍竞争较为激烈，主要原因有以下几个方面：第一，合肥经过近两年的去化，目前各个区域库存整体不高，房企急需补充土地储备。第二，尽管所有住宅地块都达到了最高限价，但是从房价地价差来看，仍然有一定的利润空间，基本比苏南和浙北等核心城市利润空间要丰厚。第三，合肥城市基本面比较好，近几年随着产业不断导入和升级，人口也在持续流入，有效支撑房地产市场。第四，从市场轮动的角度来看，近两年土地热度主要集中在长三角苏南和浙北区域，当前有向苏北及周边区域传导的趋势，合肥就是这种情况，拿地企业有本地房企，还有全国化深耕合肥的房企，还有新进入合肥的房企，比如建发。