集中供地刺激下的土地市场：房企热情高涨 土地价格提升

集中供地叠加推地质量提高，使得房企热情高涨，但风险规避意识也在增强。

始于今年三月的集中供地政策，虽然仅在22个城市推行，但对于整个土地市场来说，已经起到了不小的刺激作用。

截至今年5月末，已有15个城市完成了首轮集中供地。虽然数量并不多，但由于多是热点城市，其市场影响力仍然不可忽视。

中国指数研究院发布的数据显示，今年1-5月，全国300个城市共推出土地11255宗，合计规划建筑面积8.2亿平方米，与去年同期的水平大致相当。同期，300个城市成交土地9872宗，也与去年大致持平。

但在部分城市集中供地的刺激下，前5月土地供应的质量明显提升，这也使得房企的拿地热情颇为高涨，土地交易价格和出让金规模有所上涨。前述机构的数据显示，今年1-5月，300城市土地出让金总额为22396亿元，同比增加16%。其中，在集中供地最为密集的5月，出让金总额为7665亿元，同比上涨36%。

集中供地不仅对供应端形成刺激，也倒逼需求方早早介入土地市场的搏杀中。从目前的情况来看，重点房企的拿地支出普遍上涨，但对风险的规避意识也在增强。

供需错配局面有望改善

在集中供地政策推出之前，各地大多遵循“前松后紧”的供地节奏。即年初推出土地的数量和质量均不高，下半年则逐渐将高品质地块释放。这也使得上半年的土地市场往往不温不火，下半年却常有激烈的厮杀。

如今，这种局面正在发生改变。已经完成首轮集中供地的15个城市中，多数城市的供地质量较高。以北京为例，在北京推出的30宗土地中，朝阳区有10宗，丰台、海淀各有两宗，这使得“城六区”的供应数量接近一半。

重庆、广州、无锡等地的土地质量同样被业界公认为优质，部分地块引发了激烈的争抢。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，考虑到第一批集中供地的质量较高，公司很早就在资金、竞标方案等方面做足了准备。至于后面几批土地的质量如何，则需要进一步观察，但“抢先机总是没错”。

该企业在本轮集中供地中有着不错的斩获，并借助这一时机，在一些热点区域的二三线城市完成货值的补充。

这种“优质”还体现在成本上。根据前述机构的统计，今年前5月，300城推出的土地平均底价为4980.64元／平方米，同比上涨了11%。

除此之外，土地供应结构也有明显变化。其中，集中供地使得热点城市的供应量明显提升，并有望缓解供应不足的局面。

中国指数研究院指出，总体来看，一二线城市的供地规模和成交规模明显增加。今年前5月，全国十大城市中，有天津、广州、南京、深圳、杭州、北京等6个城市土地供应量超过去年同期。

其中，二线城市的土地供应量和成交规模增长最快，前5月二线城市土地出让金规模同比增加73%。

相比之下，三四线城市的供应规模和成交数量均有明显下降。考虑到三四线城市库存规模偏大，而一二线城市供应紧张，在这轮供地中，区域性的供需错配局面有望得到改善。

联合拿地渐成常态

在需求端，房企的热情也明显高涨。除推行了首轮集中供地的15个城市外，房企在其他城市的拿地热情并未明显下降。在集中供地密集发生的5月，这种情况更为显著。

中国指数研究院指出，今年5月，在全国出让金排名前二十的城市中，有6个三四线城市上榜。其中，嘉兴、盐城两地的土地出让金超过百亿。

由于市场热度较高，房企的拿地支出也明显提高。前述机构指出，今年1-5月，TOP100房企的拿地总额为13274亿元，同比增长14.3%。

其中，保利发展以1801亿元占据榜单第一，融创中国和招商蛇口(001979股吧)紧随其后，累计新增货值规模分别为1620亿元和1570亿元。

虽然房企有着强烈的“补仓”需求，但面对风险不断增加的市场，规避风险的意识也在增强。中国指数研究院的统计还显示，今年1-5月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为80.8%，比去年同期有所下降。这也意味着，房企合作拿地的力度有所增强。

由于占用资金量大、市场风险高，近些年，联合拿地已经成为热点城市的常态。在北京首轮集中土拍中，有超过一半的房企以联合体的形式参与竞争，其中有31个由三家房企组成的联合体、2个由四家房企组成的联合体。

前述北京房企人士表示，在北京市场，三到四家房企联合拿地并开发的现象十分常见。“有时候是一家房企出面拿地，拿到后其他企业再入股。”

供需两端的热情提高，叠加土地质量上升，也使得今年5月的土地价格有所攀升。按照中国指数研究院的统计，前5月300城市成交土地平均楼面价为3125.45元／平方米，比去年同期提高了19.4%。

尽管如此，由于在出让中实施了诸多限制条件，虽然土地价格有所攀升，但甚少见到“地王”的身影。尤其是在集中供地的城市中，除重庆出现一宗单价“地王”外，其余城市均未诞生太多的高价地。