楼市的火，正在被扑灭

前5月房地产数据出炉，今天借此机会讲讲楼市行情。

中原地产数据统计，今年1-5月全国百城新房价格上涨1.34%，累计涨幅为近三年同期最高，二手房2.05%，较去年涨幅扩大0.64个百分点。

说实话，今年的小阳春行情超出了大多数人的预期。

如果把新房和二手房整体加起来，今年主要城市的整体成交规模，应该可以达到历史同期的“次高位”。

但我认为，今年的行情要比上一轮更“踏实”。

因为上次的背景是，全国房地产库存积压，靠棚改货币化和调控放松等政策刺激，才达到历史高度。而现在是疫情后，经济反弹，外加全球货币放水，导致资产价值上涨。

而且今年楼市戴着“调控枷锁“。如果抛开这个因素，那么今年楼市大概率会登上历史巅峰。

这也是年后中央疯狂调控的原因，因为房地产太火，会压制实体经济，而疫情给我们的“转型时机”，也就错过了。

其中一线城市楼市最热，成交套数累计同比2020年增长了近90%，二线、三四线随后，分别是59%和42%。

这符合这轮大潮起因，经济越活跃的城市对资本越敏感，货币充裕，城市居民购买力增强，从而推高资产价格。

放水的本质，其实是一场从上到下的”财富截流”，富人阶层通过银行低息借贷，钱生钱，但普通工薪阶层，依旧是缓幅的工资增长。

所以年后，四大一线城市排队抢购豪宅，成为历史一景。

不过因为城市能级原因，北上广深这段时间被政策轮番打压，力度非常狠。

最惨的是深圳，二手房指导价“封”了市场，效果显著。

数据统计，5月深圳二手房网签量同比降超6成，不单跌破了8000套的“荣枯线”，更是跌破4000套的年内最低值。

我前段时间去深圳考察，无论是二手门店还是过户大厅，都是空荡荡的。中介小哥说，这段时间除非特别着急换房，基本没人愿意卖房。

这场博弈，大概在年底就会出分晓。调控赢，房价跌，调控输，“阴阳合同”大行其道，房价修复反弹。

但我认为深圳楼市，今年会彻底消停下来。因为这段时间深圳一直在打补丁，比如收紧户口，比如联合广州，对小额贷款公司进行全面监察，防止“过桥贷”“赎楼贷”等业务。

这些措施都会降低人们对楼市的预期，预期不再，房价就很难再“火”下去。

除了深圳以外，上海、北京、广州，均被严打，整体行情都在逐步“冷静”，我们看到四大一线城市的整体成交面积都在下降，到6月份很可能进入传统淡季。其中广州因为疫情，可能要加速冷却。

5月份，二线城市的热度明显要比一线强很多，主要表现在城市群。

其中大湾区的楼市热度居于全国第一，成交活跃，其中佛山、珠海、中山等大湾区西部城市，最热。

长三角城市群楼市热度排名第二，在苏州、杭州、南京火热的基础上，板块轮动已经到达三四线城市，比如温州、绍兴、泰州等，房价火热上涨。

其实论炒房，大湾区还是比不过长三角的。

长三角市场经济发达，人口稠密，藏富于民，很多县城的房价都站在万元以上，是很多地方都不敢想象的。

比如衢州下面的县级市江山，房价突破了3万元/平米，宿迁市下面的沭阳县，人口不到200万，5月房价涨到1.2万元/平米，同比涨幅高达31.2%，秒杀一篮子省会城市。

这些超高房价县城，5月被新华社发文点名，紧跟着被约谈，出台一系列调控政策，我们称之为“长三角的红五月”。

比如从去年开始火热的绍兴，新房均价已经达到26013元/平方米，这次提出限售2年改3年，新房出手周期在6年左右，还提出了什么全国首例“网格控价法”。

有人说这是楼市大杀器，我研究了一番，感到很疑惑。

所谓“网格控价法”，就是精确到板块、楼盘的调控，这种创新调控是极好的，但绍兴到现在为止，限购都很“诡异”：

本地人市区3套房以上，不能再买新房，外地户籍没有社保也可以购买一套，两者二手房均不限购。

想买可以，但想卖，您就甭想了，我之前讲过，只谈限售不谈限购的，就是耍流氓，存在套资金的嫌疑。所以在绍兴买房的人，2.6万的价格，最好小心一点。

除了绍兴，被约谈的还有湖州和丽水两市，其中湖州已于5月18日出台新政，住房限售2年。

说白了，这些城市都是沾了长三角城市群的光，一线不让炒，就去二线，二线不让炒又去三四线甚至县城。

中国除了一线城市以外，是不存在“环卫星城”的，像湖州、丽水、绍兴这种城市，经济虽然不错，但是人口虹吸力薄弱，而且土地供应规模庞大，房价投资属性一般。

除了大湾区和长三角以外，海峡西岸城市群5月楼市表现也非常火热，主要还是聚焦在厦门和福州双子星身上。

比如厦门5月新房市场成交面积相对2019年，增长了173.1%，福州是101%，泉州也在复苏，但表现一般，成交面积较2019年，增长-46.5%。

我有几个福建的朋友，他们说，福建有钱人买房，无论如何，还是首选厦门，次选福州，其他都不考虑。这种财富聚焦程度，在全国内都数一数二。

同样火热的还有中部大城长沙，长沙火热不是因为成交和房价上涨，而是六一土拍。

36宗土地出让，3宗地块流拍，33宗地块成交，总揽金381亿元。其中有两宗热点地块楼面价破万，这也是长沙涉宅地块楼面价首次破万。

长沙地价破万，炒房客欢呼雀跃。

说实话，挺悲伤的，我查了一下，隔壁同为中部省会的武汉、合肥、郑州、南昌早几年前就破万了。

不过子木还是非常欣赏长沙这种调控风格，摔烂房地产经济这尿壶，经济靠实业，给年轻人最好的港湾，称之为中国调控“天花板”也不为过。

所以长沙虽然楼面价破万，只不过是房价小幅回归的表现，谈不到什么大涨，而且作为全国调控“劳模”，房价只能跟着小跑。

最后再聊一下近期，炒得火热的“土地出让金征管权化归税务部门”。

很多人说这是楼市大杀器，什么颠覆历史，房价大跌…… 这是纯属搞笑。

首先，土地出让金，只是换了部门收，不是不收。

出台这个政策背后的深意，主要是防止地方“乱花钱”。

要知道2015年之前，全国各地为了扩城，疯狂卖地，结果“入不敷出”，欠了一屁股账，数目惊人，后来才有了2016年那波全国去库存，来填补黑洞。

事实证明，很多城市高估了自己的运营能力。这次转化部门收管权后，卖地收益虽然也在用于支持地方建设发展，但会在中间设一道监管门槛，不能随便乱花钱。

其次也可能为房地产税的出台铺路。

房地产税出台程序繁杂，最重要的是要衡量与土地出让金之间的取舍。之前出让金归地方管，收多少钱中央根本不知道，也无法做判断，现在有了数据库，更方便管理。

对于存量房市场，比如北上广深，房地产税的收益肯定要大于卖地收益，而三四线城市，新房居多，那么肯定要优先照顾土地出让金。

最重要的，如何做到土地利益最大化。

对楼市整体影响不大，地照样卖，钱照样收。

但地方不能随便扩城发展了，这样对地方炒新区概念是利空的，尤其是没有经济支撑的三四线小城市，之前忽悠老百姓的基建项目，也可能出现被“砍掉”的风险。

总之，地价的逻辑不变，房价的逻辑也不会变。

写到这里，我突然想起我楼上的邻居，之前老带孩子出去玩，没日没夜的玩，但这几天经常隐约听到，大人在管教孩子，特别凶，我多嘴问了一句，原来孩子功课太差了，需要换一种教育方法。