“京沪地王”变形记

013年5月29日，一家来自北京的小地产商在上海“出圈”了。

当天上午，港资大鳄九龙仓、和记黄埔，地方国企古北集团、新长宁集团等齐聚上海国土资源厅。它们的目标只有一个——夺地！

拍卖的土地位于长宁区核心地块，毗邻上海广播电视台，占地4万平方米，挂牌价29.31亿元。

一开始，大佬们还很“矜持”，两轮过后仅加价到29.33亿元。等到第三轮开始，5号竞买人突然报价35亿元，之后每举牌一次加价1亿。大概10分钟左右，就以46亿元的价格结束了这场竞拍。

“这个地很便宜啊！”拿下地王的福润天成“土豪”味十足。

各大媒体层层剥茧，才发现这家名不见经传的北京房企，背后老板叫崔巍。在此之前，崔巍已经穿着不同“马甲”，在北京通州拿下多个地王。

崔巍背景神秘，鲜少公开露面。即便是华本企业家俱乐部的发起人、首创集团前董事长刘晓光，也对这位副理事长不甚了解。

崔巍究竟是谁？他有着怎样的故事？

直到八年后的2021年5月31日晚，一家叫石榴集团的公司向港交所递交招股书，成为今年第一家冲击IPO的房企。这时，崔巍的神秘面纱才逐渐被揭开。

石榴集团全称“石榴投资集团有限公司”，旗下还有一家以房地产开发为主业的公司石榴置业。崔巍是石榴集团的创始人、董事长，持股公司57.42%的股份，总裁桑春华持股41.58%。

坊间称崔巍、桑春华的组合为“新版地产合伙人”。

上世纪八十年代中后期，从上海师范大学地理专业毕业的崔巍，成了南京市梅山第一中学的地理老师。当时的梅山一中，还属于厂办中学。后来，崔巍到南京师范大学深造，并于1993年6月获得南京师大地理教育学士学位。

或许是专业的缘故，崔巍对爬山情有独钟。以至于后来创办企业，每年一次的登山拉练，成了员工们的“必修课”。

桑春华比崔巍小10岁，有自称桑春华老乡的用户在微博透露，他是江苏仪征人，“镇上差不多都晓得这么一个大人物。”

关于此二人的交集，招股书提到：2004年7月至2008年11月，崔巍曾在一家从事房地产代理业务的公司“北京绿野房地产经纪有限公司”（以下简称“北京绿野”）担任执行董事兼总经理；桑春华在该公司担任监事，两人在北京绿野共事4年。通过天眼查查询发现，早在1993年4月，崔巍和桑春华就在北京通州注册了一家叫“永乐花园”的房地产公司。两人的职位和在北京绿野的职位完全一样。

不过，桑春华曾对外界表示他和崔巍的北漂故事是从方庄开始的。

2001年，两人坐着绿皮火车从南京来到北京。当时，出租车司机问他：“您去哪儿？”人生地不熟的桑春华想起了电影《有话好好说》，“你知道张艺谋说‘安红我想你’的地方吗？就去那儿吧！”

彼时的方庄，还是北京有名的富人区，豪宅林立。

2001年崔巍和桑春华创办了北京三宅一生房地产投资顾问有限公司。之后他们又陆续成立了几家带“华美”字样的公司，华美雅乐居、华美绿野、华美滨海等，承接一手房代理业务。

通过用钥匙链、小纸巾等礼品打广告地推，崔巍和桑春华很快完成原始积累。这也让他俩后来偶有被外界诟病为靠发小广告起家的。

桑春华倒也毫不避讳，“我们确实发过小广告。以最低的成本、最快的速度，获得最精准的客群，这叫精准营销。”

江湖传言，高盛曾出面劝说他俩将“华美”包装一番赴美上市，但被拒绝了。

2007年4月20日，碧桂园在港股上市，杨惠妍一举登顶中国首富。这一年，中国最有钱的5个人中3个是做房地产开发的。

“那才是房地产利润的大头。”崔巍盯上了上游的房地产开发业务。于是，房地产圈里的“石榴的故事”才开始萌芽。

只是，早年间“石榴”还不叫石榴，而是以山峰命名。

2008年12月，石榴置业的前身的北京华美乔戈里房地产投资有限公司（以下简称“乔戈里地产”）成立。崔巍持股57.42%，桑春华持股41.58%，崔巍母亲持股1%。公司主打环京高端住宅项目。

乔戈里峰是喀喇昆仑山脉主峰，海拔8611米，又称K2峰。因此，乔戈里地产也被称为K2地产。之后，崔巍开始了在地产圈的“黑马”之路。

K2地产先是通过子公司北京祁连地产以17.4亿元拿下北京通州九棵树大街地王项目，又通过另一家子公司北京雅居乐地产以7.1亿元拿下北京朝阳区百子湾单价地王。

“只要是通州的地，不管多贵它都全拿了，通过垄断通州的土地，以后通州就只有它的项目了。”一位大型开发商曾愤愤不平地向《华夏时报》吐槽。单是2009年，崔巍就通过不同的“马甲”接连在北京拿下9宗地块，击败了首创、绿地等一众知名房企。

2009年7月，崔巍发力的第一个项目K2海棠湾开盘，单价1.1万元/平方米，4个月后已经涨至1.6万元/平方米。

2013年更是K2地产的一个小巅峰。当年，它在北京的战绩有：北京单盘销售面积第一、通州单盘第一；北京住宅销售五强。

而就是这样一家频频拿下地王的房企当时所在的办公地点，北京CBD华贸中心1号写字楼，甚至连个指示牌都没有。

它就是这样，“高调”和“低调”经常集于一身。甚至，“壕”和“穷”也经常在关于它的新闻里同时出现。

与低调拿地截然相反的，是K2地产时有曝光的现金流危机。也不知道是装穷，还是真穷。

2010年4月，“新国十条”颁布后，北京楼市整体呈现低迷态势，K2地产旗下楼盘率先降价4000元。几天后，北京祁连地产因拖欠土地出让金，被北京市国土局暂停一年拿地资格。而祁连地产拖欠的土地出让金，正是前文提到的九棵树地王项目。

无独有偶，K2地产的百子湾地王项目也未能幸免。

2012年5月2日，北京市国土局发公告称，“朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地”因未缴纳地价款被收回。

同一天，SOHO中国董事长潘石屹在“中欧私人投资高峰论坛”上说了句意味深长的话：“历年来倒下的开发商，绝大多数都不是饿死的，而是撑死的。”

对行业而言，潘石屹说的倒也没错。对于押注京津冀的环京房企来说，早期的疯狂拿地更像是一种豪赌。一旦市场转向，首当其冲的确实也是这些房企。

不过，K2地产这家公司不仅没有死，反而逐渐走出北京开始焕发第二春。

2013年年初，楼市调控五项举措发布，北京成落地力度最重的城市。也是这一年，K2地产走出通州，开始将触角伸向长三角、大湾区。

这才有了文章开头，K2地产在上海一战成名的经典镜头。

招股书显示，2018-2020年，石榴集团分别实现收入99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元，归属净利润分别为15.88亿元、6.96亿元及11.36亿元。

其中，京津冀城市群的收益占比从2018年的41.7%降至2020年的20.2%；大湾区的收益占比从49.5%降至17.5%；长三角地区的收益占比则从0.3%迅速攀升至54%，成为石榴集团收益的重要区域。

这也是不少房企的“共识”。

中指研究院数据显示，2020年1-6月，中国TOP10房企在长三角地区购买土地所花金额高达2329亿元，为消费金额最多的区域。

去年年初，远洋集团启动“南移西拓”战略，南移指的就是长三角和珠三角；龙湖2020年报显示，外部客户非流动资产超过15亿的城市有北京、成都、重庆、杭州、上海，南方城市占比80%；恒大集团销售金额前十的城市中，南方城市占比70%......

除此之外，石榴集团还正在布局成渝经济圈。2020年，成渝经济圈的收益占比从2019年的0增加到1.3%。今年以来，石榴集团以26亿元获得三幅地块，其中一幅位于江苏无锡，另外两幅则位于成都。

事实上，崔巍也曾对中原大地的河南郑州“情有独钟”。

2016年7月，K2地产子公司涿州京汇第一次出现在郑州土拍市场，与几家房企争夺城中村改造项目。

不同于其他城市，郑州的城中村改造，一级、二级土地开发并未明确分开。《河南商报》曾报道，各个区政府由于资金不足，可能在早期就会选择和地产商合作。

也就是说，在土拍前，一些开发商已经提前介入城中村改造项目中，之后的土拍也是顺理成章。

“不懂规矩”的K2地产却还是以惯常的打法，结局就是屡战屡败。

2016年12月3日，郑州市金水路上，15家开发商走上街头。印有“‘K2’们滚蛋！”“‘K2’抢地回迁无望”等口号的车从河南省政府门前缓慢驶过，要求崔巍退出郑州土地竞买市场。

最终，K2地产铩羽而归，于第二天凌晨发表了“投降”声明。

从招股书来看，目前崔巍布局的北方城市中，除京津冀外，只有一个山东省。

不知从何时起，中国土拍市场动辄几十亿、上百亿。千亿房企们觥筹交错，一众小开发商只能以看客的身份荼蘼艳羡。

K2地产虽然“出道”早，但始终没能突破百亿房企的阶层。崔巍想要“破圈”的心，很急切。

“世界上任何一家以水果命名的公司，都会取得伟大的成就。”想必崔巍挺认同滴滴创始人柳青的这句话。2016年，K2地产成立9年以来，举行了第一次战略发布会。作为公司总裁的桑春华首次公开露面，宣布K2地产更名为石榴置业。

“我们这个体量的企业如何活在大佬横行的时代，继续死磕吗？还是弯道超车？”桑春华给出的结论是，既要做地产又得搞科技，还不能把金融落下。

改名为石榴置业后，崔巍先后投资了黑牛食品、首钢股份、中水渔业、开创国际4家上市公司，除黑牛食品外，其余3家均为国企。

然而，大手笔举牌下，石榴的现金流并不好看。为缓解资金压力，石榴集团在当年还发行了50亿元债券。

石榴集团作为一家百强房企，也面临其它百亿房企的普遍问题，例如毛利低、回款率低、融资手段单一等。

招股书显示，2018-2020年，石榴集团的毛利率分别为34.1%、34.1%、22.9%。有机构测算，2020年重点房企的平均毛利率降低了10个百分点，为26.2%。

除此之外，石榴集团旗下的房地产项目，因为质量问题屡屡发生维权事件。

招股书披露，2018-2020年，石榴集团每年为应对业主维权而支付的赔偿金额均超过1000万元，三年共赔偿4780万元。石榴集团直言，未来将会继续收到该性质的客户申索赔偿。

曾有人评价崔巍和桑春华如同潜水艇驾驶员，从来不露出水面，神神秘秘，云山雾罩。

前不久，崔巍罕见露面，出席了清华大学经管学院上海校友中心启用仪式。这是他和清华经管校友、浙江中坤控股集团董事长王阳共同出资成立的。

这也是崔巍首次公开露面。

然而，2020年罗永浩刚进军直播带货，石榴集团就宣布牵手罗永浩在线卖房，刷了好一波流量......

做过“京沪黑马”的崔巍，或许从一开始就不想低调。