5月北京房地产市场报告 | 集中供地1100亿，政策聚焦住房保障

今年以来，北京对新建住宅和二手住宅的信贷资金来源进行管控，并且对学区房进行了一系列调控措施，取得初步效果。

5月，因供应下滑影响，北京新建住宅成交明显下降，4月对学区房的调控也打压了二手住宅热度，网签数有所下降，楼市整体平稳。

在平稳楼市之外，北京开始把目光聚焦在住房保障上。

聚焦住房保障，发展租赁增加供给

租赁领域，5月19日，北京住建委发布第三批租赁行业重点关注企业名单，梳理出第三批共25家重点关注企业名单，提示广大消费者谨慎选择。

5月，住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责人分两批参加。

会议提出将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。

会议体现出住建部对于住房保障的重视，未来北京或将重点关注保障性租赁住房的建设，2021年北京第一批次集中供地中30宗地块，其中11宗地块若达到上限金额后将转入竞公租房面积的程序，可以预见保障性租赁住房的供给将增加，有助于缓解北京住房困难的局面。

北京在住房保障方面不仅关注租赁市场，同时也把目光聚焦到老旧小区改造上。

5月10日，北京印发《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》的通知，通知强调加强制度机制建设。鼓励社会资本根据居民意愿以市场化方式参与老旧小区综合整治。激发居民参与改造的主动性、积极性。充分调动小区关联单位和社会力量支持参与。

30地夺金超1100亿，10宗地进入竞高标准住宅程序

5月，北京2021年第一批集中供地来袭，超过53家开发商参与29宗地块的竞争，加上4月份首开拿下的一宗共有产权用地，本轮30宗地总起拍价1043.31亿元，总成交价1109.51亿元，出让土地面积168.98万平方米，规划建面344.99万平方米，其中5宗地底价成交，10宗地块进入竞高标准住宅程序。

按地块分布来看，此次集中供地，朝阳区10宗，海淀区2宗，丰台区2宗，大兴区5宗，通州区3宗，昌平区3宗，密云区、石景山区、怀柔区、延庆区、房山区各1宗。

按成交结构来看，属于企业独立拿地的有18宗，联合体拿地12宗。

其中，融创独立拿下3宗地块，分别为朝阳区1宗、海淀区2宗；联合石泰拿下石景山区唯一一宗地块。

首开联合体拿下4宗地块，独立摘得房山区1宗共有产权用地。卓越也拿下4宗地块，联合体拿地3宗，独立拿地1宗。金辉、越秀地产也各自组成联合体，在北京首次成功拿地。

数据来源：观点指数整理

北京集中供地的竞拍规则为设上限价与设售价，在竞拍价达到上限价后将转入竞政府产权比例/公租房面积/人才住房面积程序，再次达到上限价后转入竞高标准住宅方案程序，并且将售价前置到拿地阶段。

虽然地块平均溢价率只有7.3%左右，但综合政策下开发商的利润空间十分有限。

值得注意的是，中海、万科等规模房企在北京土地市场上铩羽而归，土拍项目利润率下滑或是重要成因。而万科陪跑的成因则更为复杂，不仅仅是项目低利润率影响，或许也与万科北方区域内部的转型策略有关。

据悉，万科北方区域面临转型，近年来拿地策略转向存量改造，业务探索多元化。

2015年后万科北方区域在业务上做了包括养老地产、长租公寓、万链家装、存量改造、产业小镇和文创园在内的种种探索，并且在拿地方式上转向存量市场。

存量改造的优势在于投入少，但是带来周期长的问题，万科北方区域在的转向或许在一定程度上能解释北京区域近年来发展缓慢的问题。

数据显示，2017-2020年，万科北方区域销售金额分别为1265.57亿元、1456.83亿元、1422.13亿元、1501.74亿元，但增长速度不及其他区域，在集团整体销售中所占比例亦不升反降，由23.88%、24%降至2019年的22.54%，去年则为21.33%。

新建住宅成交缩量，热度有所下降

根据观点指数监测，5月北京新建住宅市场热度有所下降，成交量下降明显，成交价格运行平稳；二手住宅成交量微跌。

月内，新建住宅成交套数4686套，环比下降41.6%。成交均价为54518元/平方米，价格平稳运行。北京市住建委数据显示，二手住宅成交套数为18838套，环比下降5.4%。

5月，新建住宅成交放缓，仅有两个项目成交套数百套以上，而上月有10个项目销售套数过百。

两个销售套数过百的项目分别为诺德逸府限竞房和奥森ONE限竞房，其中诺德逸府销售额最高，为9.87亿元，销售套数152套，成交均价6.76万元/平方米。销售套数最高的为奥森ONE，共成交201套，销售金额为9.08亿元，成交均价5.71万元/平方米。

数据来源：观点指数整理

融创补仓海淀，首开实行快周转策略

5月，融创有两个项目表现出色，其中融创·香山壹號院是位于海淀香山脚下的西山别墅区，户型为165-269平方米的三到四房豪宅，容积率仅为1.5。月内销售套数为40套，销售面积0.84万平方米，销售均价11.56万元/平方米，销售金额9.65亿元。

据查阅，香山壹號院项目地块拿地时间为2020年1月19日，拿地金额为53.96亿元，成交楼面价为70069元/平方米，住宅用地部分控高18米，容积率1.5。

融创亦庄壹号则位于大兴区亦庄板块，月内销售套数76套，销售面积0.7万平方米，销售金额3.26亿元，成交均价4.64万元/平方米。

此外，融创在北京集中供地中也频频出手，共摘得4宗地块，总地价212.23亿元。值得注意的是，融创以121亿元包揽北京海淀树村南、北两宗地块，使其得以形成连片开发，有利于全面打造融创品牌社区。

首开的热卖楼盘也较多，奥森ONE、中海首开拾光里、海淀幸福里、公园十七区等项目表现较好。其中，销售套数和销售金额最多为奥森ONE，成交均价最高为海淀幸福里的7.8万元/平方米。

而在第一批集中供地中，首开也拿下五宗地块，除了位于房山区的一宗共有产权用地为独立拿地，其他地块均为联合体拿地。

首开拿地区域与目前热卖楼盘区域重叠度不大，去除一宗共有产权房外，平均楼面价为2.3万/平方米。而北京5月份出让的29宗地块平均楼面价为3.28万元/平方米，首开获取的项目偏向刚需型为主。

面对北京项目利润率降低的局面，首开采用拿刚需地、实现快周转的方式来保持市场份额，并维持一定的利润。