深圳一豪宅指导价13.2万/平拍出45万/平 巨额税费关注度远超房价

“恒裕滨城二期3座40A228平方米，成交价6317万左右，公司产权，过户税费3900万，楼价税费合计1亿多，单价接近45万/平。”

今日（6月23日）深圳一套豪宅在司法拍卖平台成交，有关竞买人真实支出成本和豪宅折合单价引发热议。

3人参与竞拍，超1.5万人围观，时隔两年，素有“妖盘”之称的深圳市南山区恒裕滨城，这次在法拍市场又赚足了眼球。

27.6万/平捡了漏？

不动产权资料电脑查询结果表显示，标的物建筑面积228.72平方米，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第0180287号，登记价316.9179万元，登记时间为2017年9月20日。该房源位于恒裕滨城3座A单元40层，A楼栋总层高为46层，为东南朝向四居室，起拍价5618万元。

该套法拍房保证金600万元，最终3人出价18次，以6317万元总价成交，折合单价约27.6万/平方米。值得注意的是，从18次出价记录来看，实际竞得人是在竞拍结束的半小时前才第一次出价，并在23分钟内拿下该套房源。

根据标的物详情中公布的网络询价报告，本案例共采用了177个最新案例进行估价，最高单价33.7万元/平方米，最低单价22万元/平方米，平均单价为27.6万元/平米。

由此看，27.6万元/平方米，相较恒裕滨城以往的成交纪录似乎并不算高，甚至还算捡了个小漏。

3900万税费促成45万/平？

事实到底如何？

熟悉深圳湾片区的资深中介陈悦告诉记者，“该套房源为公司产权，原价仅300多万元，第一次登记了，就算是在开发商名下也只能更名当二手房交易，差额土增（土地增值税）就够交的了。”

陈悦紧接着算了一笔账，“土地增值税要收60%，成交价6317万减原价316万后，乘以60%就3600万了，5%的营业增值税约300万，3900万是这么来的，只说增值税和土增就这么多了，还没算买家的契税，契税是6317万增值税减营业增值税后的3%，差不多是180万。”

“指导价才13.2万/平，这一拍，变相告知所有人45万/平了。”

据不动产权资料电脑查询结果，该拍卖标的物权利人是“深圳市银海实业有限公司”。

启信宝显示，深圳市银海实业有限公司的实际控制人为深圳市恒裕实业（集团）有限公司、富德生命人寿保险股份有限公司，分别持股51%、49%。

资深中介王飞表示，现在二手房市场价该户型成交价约8000万元，因为景观有遮挡，该户型在整个小区内算是比较差的，且该房源并不稀缺，市场上也是有同户型在卖，并非稀缺到只能通过法拍市场来获取。”

不过关于该套房源的税费情况，业内还有另一种观点。

华商律师事务所律师周争锋在接受记者采访时表示，税费多少最终要看法院执行裁定的表述。如果是连环买卖，到法院诉讼继续履行，开发商先过户给原实际拥有人，然后再过户给买受人，那么需要按照二手房交易的税费；如果法拍可以直接确认原房产证无效，直接把房产确认给买受人，那么就只交契税即可。

不过另一位拍卖行的工作人员表示，此次拍卖的是原业主的房子，只是其当时还没从开发商过户过来而已，房子属于原业主，还是要先过户给他，个人对个人。

豪宅为何被法拍

这套备受关注的豪宅背后还有另一个故事。

公开资料显示，今日拍卖的该套房源系海南某落马贪官所有，目前仍登记在开发商控股子公司深圳市银海实业有限公司名下。

对于拍卖结束后，该套房是按照二手房还是新房交易，以及认定的依据等焦点问题，记者多次致电广州市中级人民法院，其表示不接受采访。

就该套房产的后续交易程序，记者分别致电该房源目前实际产权登记人深圳市银海实业有限公司和其控股股东恒裕集团，恒裕集团相关负责人告诉记者，其并不清楚该事件具体情况，恒裕滨城项目开盘已久，现在已转入二手房，公司现在已经没有相应的人去直接管理该项目，包括当年卖这个项目的很多人估计也已经不在银海实业公司了。

而对于为何房源产权在开发商名下法院可以直接拍卖，周争锋表示，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第七条，刑事判决书认定了这属于落马贪官的赃物，判决生效以后，可以直接依据刑事判决书的内容确认归其所有，直接拍卖。

热门“妖盘”屡掀波澜

屡上热搜的恒裕滨城在业内口碑不一。

2019年底，该小区曾因业主暴力控盘拉升房价，而被戏称为“妖盘”，从而引发官方高度重视。

彼时深圳市住建局发布通告称，近日，有媒体报道我市恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等部分住宅小区业主通过微信群发布集体涨价言论，恶意炒作二手房价，造成了不良的社会影响。捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为，不仅严重背离中央“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，严重影响全市房地产市场健康发展，还涉嫌违法违规。

深圳市住建局表示，对于涉嫌集体恶意炒作房价的小区，主管部门将暂停办理该小区二手房网签手续，并在该小区发布二手房交易风险告知书。

而恒裕滨城也是深圳长达一年半的精细化调控里，最早被下架二手房源、隐去成交均价的小区之一。

不过，恒裕滨城又因是次新豪宅，户型得房率高，具有“湾区赠送之王”的称号。以该小区88平米户型为例，套内使用面积高达127平方米。相较业内普遍75%～80%的得房率，恒裕滨城因110%～150%的超高得房率而备受豪宅置业者喜爱，也被市场称为是“终极置换的网红盘”。