22城首批集中拍地即将收官 多城封堵房企“马甲”拿地

两天后的6月25日，武汉首批60宗地块将迎来竞拍，这是“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策下22城中最后一个进行集中拍地的城市。届时，22城年内首批次集中供地将迎来收官。

复盘上半年的土拍大戏，除了城市、区域、地块、房企之间出现的冷热分化外，值得关注的还有房企利用“马甲”围猎土地以及政策封堵的现象。截至目前，已经有包括东莞、苏州、南昌、无锡等在内的多个城市发文禁止房企利用“马甲”拿地。

现象：320组“马甲”争抢广州一宗地

在业内看来，房企利用“马甲”拿地的现象并不鲜见，而在今年上半年的首批集中拍地中，也惊现“马甲”身影。

多个城市的首批集中拍地中，都频频出现房企“马甲”的身影。

作为首个进行土地集中竞拍的一线城市，广州在4月末举行的年内首批地块竞拍中，出现“魔幻”一幕。在黄埔区HBPQ-A-6地块摇号现场，为了增加中签概率，许多房企采取“马甲”战术，34家房企组成320组“马甲”参与，保证金高达1300多亿元，其中仅中海地产就出动60个马甲，而中标房企深振业则用了6个马甲。

随后，苏州市区年内首批地块于5月31日-6月2日集中网上出让，共计32宗经营性用地。但是在竞拍前，不少房企密集设立子公司，部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。

在6月初进行的郑州首批地块集中竞拍中，也有“马甲”身影出现。最受关注的两宗北龙湖地块，其中郑政东出[2021]10号地块有超40家企业报名，一央企“马甲”达到10个；郑政东指出[2021]11号有超50家企业报名，上述央企“马甲”达到11个。

何为“马甲”？其实就是替身。多个热点城市采取“限地价+摇号（一次性报价）”的方式进行土拍。房企为了增加成功拿地的概率，会注册多家空壳公司参与同一地块的竞拍。

中原地产首席分析师张大伟表示，出现“马甲”较多城市的土地市场基本都出现了明显的限价政策，达到一定溢价率后开始摇号，这就给开发商更多设置“马甲”的积极性，在拿地争夺中，一家企业多几个“马甲”就获得了更多机会。

不过，在业内人士看来，利用“马甲”拿地虽然会增加房企拿地的概率，但是也会加剧竞争，推高地块溢价率和地价。“马甲拿地涉嫌违法，增加了围标、串标的可能性。”张大伟如是说。

多城围堵“马甲”，违者禁止拍地

为了降温土地市场，截至目前，已经有包括南昌、东莞、苏州、无锡等城市出台相关政策，封堵房企“马甲”拿地行为。

截至目前，已有南昌、东莞、苏州、无锡等地出台相关政策，封堵房企“马甲”拿地行为。

6月10日，东莞七部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告（试行）》。根据通告，土地参拍企业需满足公司实缴出资大于0、一年内缴纳社保人数大于0、连续纳税满一年的条件，据此，新注册的空壳公司短期内将不能参与东莞土地拍卖。

在东莞发文前三天的6月8日，南昌市也发布《南昌市人民政府办公室关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，在土地竞买方面，严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。

此外，5月21日，苏州市自然资源和规划局发布《关于严格落实竞买要求的通告》强调，同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。

今年3月份，无锡市自然资源和规划局发布“关于无锡土地市场公开出让挂牌文件中《承诺书一》的有关解读”。根据解读，无锡将严禁马甲公司参拍。

还有上海，在4月份召开的土地市场信息交流会上，相关负责人表示，杜绝“马甲”拍地，凡申请人之间有直接或间接参股控股投资等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人。此外，合肥在首批集中供地中也明确，尽可能避免关联公司参加同一宗地的竞买，最大限度防止围标现象发生。

当然，上述城市对于使用“马甲”违反拍地规则的行为，也给予不同程度的处罚。

东莞新政指出，如果初次违反规则，参拍公司一年内禁止参与东莞土地拍卖活动；若该参拍公司母公司的关联企业在其他宗地竞拍中再次违反规则，参拍公司母公司及其所有关联企业一年内禁止参与东莞土地拍卖活动。

合肥也将违反者纳入“黑名单”，规定其两年内不得报名参与合肥市范围内土地竞拍的处理。在无锡，违反者将一年内禁入无锡土地市场。

对于苏州来说，经认定构成违规竞买的将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土地拍卖。另外，构成违规参与竞买的竞得人，苏州自然资源和规划局有权取消其竞得资格，所支付的全部保证金不予退还，并保留要求其赔偿该地块组织网上挂牌出让支出的全部费用的权利。

业内：封堵“马甲”政策将不断从严

对于多城发文禁止“马甲”围地，58安居客房产研究院分院院长张波认为，一般来说，并非每家企业都能通过大量“马甲”公司去参加拍卖，以增加竞得地块的概率。参拍企业都要缴纳金额不低的保证金，对企业资金要求相当高，因而能养得起“马甲”的企业，都是规模不低、实力较强的企业。通过禁止“马甲”拿地，可以让房企间的竞争相对更为公平。

但是，即便封堵政策出台后，仍有“马甲”身影出现，苏州土拍市场就是如此。张波表示，苏州限制“马甲”公司参与竞买的两项要求是，竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。由此可以看出，“直接绝对控股”是个先决条件，但不排除一些公司可以通过间接控股的方式“打擦边球”，这也是苏州拍地依然有所谓“马甲”存在的主要原因，加之苏州本身的城市能级以及房地产市场吸引力，房企更是会“绞尽脑汁”来达到有效拿地的目的。

“但从趋势来看，政府的打击力度总体会不断从严，未来将会有一些典型案例对市场形成影响。”张波如是说。