捂地王，套路强，最差“嘉里”在郑州？

不少人有过一个相同的买房心得：走过最长的路，是开发商的套路。

郑州的高先生，就觉得自己被套路了。

明知道家庭名下已有两套郑州房产，置业顾问却称高先生的妻子有购房资格，并有意无意暗示，限购不是问题。冲动之下，高先生交了20万元意向金。

事后，高先生反悔，但被开发商告知，20万意向金已转为定金，如果不能自行解决限购问题，概不退还。

无法接受的高先生多次找开发商协商，双方你来我往，拉扯的很辛苦。

要不是高先生和妻子当时留了个“心眼”，偷偷用手机录了音，那置业顾问到底有没有“忽悠”，就很难说得清楚了。20万，也可能就真的要打水漂了。

被“忽悠”有购房资格，结果20万意向金不退！

这事儿，要是发生在没什么底线的小开发商身上，也没啥大惊小怪的。但高先生面对的，是鼎鼎有名的港资房企，楼盘也是市中心豪宅，单套总价动辄五六百万元。

不得不说，开发商的套路无处不在。但都2021年了，知名房企还在这么玩儿，实在让人大跌眼镜。

这个鼎鼎有名的项目，就是郑州雅颂居，开发商是港资房企嘉里建设。

.01.

嘉里的房子好不好不知道，但捂地绝对是一把好手。

2011年9月的一天，花园路东、纬二路南一宗土地成交。

该宗土地占地面积44573㎡（约66.86亩），容积率为4.9，土地性质为商业和住宅，限高150米，成交总价40115万，折合单价600万/亩，折合楼面价1837元/㎡。

拿地的正是嘉里置业（中国）有限公司和香格里拉中国有限公司。两者同属香港郭氏兄弟集团，一个造房子，一个开发酒店。

拍出后，该宗地块一直空置。一直到2019年10月15日，才拿到建设工程规划许可证，中间整整平躺了8年。

2020年，地块终于入市，取名郑州雅颂居。

也就是说，从拿地到入市，拖沓十年之久。这十年间，郑州房价翻了一倍不止，土地溢价更是飞涨。

2011年嘉里拿地单价是600万/亩，如果按照万科美景世玠拿地价格计算，该宗土地至少得2600多万/亩，实际情况可能会更高，因为位置更好。

仅仅土地溢价，就已经让嘉里赚得盆满钵满。躺着就把钱赚了，不得不服。

有人打趣，“还记的花园路边的三面翻广告牌吗？这10年光广告牌的收入都快收回拿地成本了吧！”

不过，钱都进了开发商口袋。唯一跟购房者相关的，就是土地使用年限缩水10年，业主们拿到房子出售时仅余约55年左右使用期限。

可能很多人都不在意，毕竟产权年限到期，也不会有人把房子收走。但如果放到二手房市场去卖，结果可能就不太一样了。

在二手房市场上，对于房龄在20-30年以上的，想在银行贷款是很难的，要么是银行直接拒贷，要么贷款年限短，层层影响，最后直接影响的是后期二手的成交价格。

.02.

捂了十年姗姗来迟，有人用“郑州等待了十年”来表达期待之情。

说实话，这就有点过于激动了。

在国内，嘉里做得最成功的是商业，不少城市里，嘉里中心都是地标级的商业中心。

比如著名的上海静安区嘉里中心，在这两年商业巨头纷纷收缩战略背景下，首层租金平均报价仍达到了2342元/平方米/月；杭州嘉里中心国际国内大品牌云集，租金、出租率都居高不下。

但在郑州，嘉里的味道就变了。这个郑州人等了十年的项目，呈现的不是嘉里中心，而住宅+酒店+写字楼的常规配套。

商业也有，但只是一栋临街商业。说好听点，是街区商业；说难听点，就是门面房。就像有人说的，没有大盒子（购物中心）的嘉里中心就是耍流氓。

而且，在嘉里体系中，住宅和酒店是严格分开的，也就是说郑州雅颂居只是离酒店近，酒店不是小区配套。

这和“离地铁很近，离地铁站很远”，多少有些异曲同工之妙。

郑州嘉里项目，就像是一个“阉割版”的嘉里中心。

雅颂居是嘉里的高档住宅产品，郑州雅颂居更号称市中心大平层豪宅，真实呈现又如何呢？

不少实地看过人都表示，“差强人意”。

首先是规划上很“伪豪宅”。占地面积约67亩，容积率4.44，住宅只有3栋楼。排布上，北边1号楼24层高，南边两栋楼32层高，南高北低，低楼层采光是不小的问题。

更严重的是，绿化率只有可怜的25%。要知道，刚需盘都普遍30%—40%了，郑州雅颂居真是缩水缩到了刀刃上。

其次是产品缺乏诚意。所谓的“天幕大平层”，层高也只有3.05米，还都是高层住宅。梯户比上，两梯两户为主，少部分两梯三户设计，豪宅感也一般。

户型设计更是所有槽点的集合体。

最小面积127㎡，既不大也不平，而且仅有两面宽朝南，还不如一些刚需盘设计用心。结果就是业主花400来万，买了一套带暗卫和暗餐厅的“豪宅”。

还有154平米的三房槽点也很多，比如门口的封闭式储藏室很鸡肋，当作房间用空间太小，当做储纳柜又进深太深够不着。

事实上，郑州雅颂居除了226㎡四房户型做到了方正而且三面宽朝南，其他户型方正度均比较差。户型整体多为小面宽大进深，后期采光欠佳。

怎么看，郑州雅颂居的户型都像十几年前的产品，就好像开发商平躺了十来年，然后随手从抽屉里拿出了当年的图纸。

难怪很多人说：“在雅颂居看房，没有一个户型能让人觉得满意。”

此外，后期物业和升值率都难有保障。

豪宅七分房子，三分物业。郑州雅居颂没有豪宅标配的会所也就算了，后期物业也难以令人放心。

小区物业基本都需要开发商反哺，没有一个强大的开发商支撑，后续的物业服务都将很难保证。十年才墨迹出一个项目的嘉里，明显也没什么深耕郑州的打算，雅颂居后期物业谁来反哺？

至于升值率，房子到手已经缩水十几年，土地溢价早被开发商吃干净了。再加上社区mini，高容低绿，是个正常的接盘侠都得三思一番。

.03.

“用最少的成本，囤最久的地，卖最贵的房。”

这话用到嘉里身上，还是十分贴切的。

郑州雅颂居最大的亮点，恐怕也就剩下3W+的售价了。宣称是改善大平层豪宅，实际设计与真正的改善盘比起来，除了价格相近，其他基本不咋沾边。

刚需买不起，改善看不上。

但诡异的是，这个明显带着“智商税”的项目还卖得挺好。只能说，这个市场也是挺魔幻的。

作为鼎鼎有名的港资房企，作为手握嘉里中心IP的顶流开发商，作为郑州人期待了十年的市中心绝版项目……

嘉里有太多的理由，为千万郑州人奉献一个城市地标级的作品。

然而事实却啪啪打脸，躺了十年的嘉里，钱是赚够了，做出的产品却完全不对等。

说到底，郑州雅居颂只是一个为了去化而去化的项目。

从销售节奏上都可以看得出来，小区住宅南高北低，那就先卖北边的1号楼，主力户型154平三室、纯南户127平，面积不大、方便去化。

而小区的2号楼、3号楼，则全部都是两梯两户、200多平的四房户型，说是大平层吧，面积段又没有足够大，导致每个房间很小。唯一可取的是总价低，方便销售。

只是为了卖房而已！

同样是市中心的豪宅，几年前的建业天筑、东润泰和是怎么做的？如今的未来天奕、恒大云玺又是如何逆流而上的？

相比之下，郑州雅居颂真的是太精明了！

明明可以靠实力改变区域，却偏偏自甘堕落，躺平数钱。

这样的嘉里，有负于郑州十年期待，也有负于这片绝版土地。

“阉割版”的商业，就连住宅产品本身都懒得创新，连时代步伐都懒得追上一步，拿着十年前的图纸彻底躺平，凭地段赚钱……

这样的郑州雅颂居，这样的嘉里建设，说是全国最差“嘉里”，有谁要反对？