单价27.6万元/平米！深圳“最牛”楼盘法拍房6300万成交

1.5万人线上围观，3名买家轮番出价18轮……日前，有深圳“最牛”豪宅之称的恒裕滨城二期一套法拍房源被成功拍卖，最终成交价为6317.5万元，折合单价约27.6万元/平米。

据悉，恒裕滨城之所以能吸引众多关注目光，除了其高企的价格外，还与2019年业主集体“哄抬”挂牌价有关。因为违背“房住不炒”原则，该楼盘曾在2019年被监管部门予以点名批评，并对参与房价炒作的业主和中介采取了房源下架、限制交易等处罚措施。

此外，中证君了解到，虽然这次豪宅法拍房拍出了天价，但据知情的中介人士透露，恒裕滨城上次的成交时间为2020年9月，已经有近9个月未成交。在楼市调控不断升级加码的当下，曾经人气高涨的网红豪宅，也已经陷入有价无市的境地。

1.5万人在线围观

深圳一天价法拍房成交

6月22日，在京东拍卖平台，一套位于深圳市南山区恒裕滨城花园二期的法拍房最终以超过6300万元的价格成交。

拍卖数据显示，这套法拍房源堪称天价，房源建筑面积为228.72平米，起拍总价约5617.53万元，折合起拍单价就高达24.56万元/平米，而政府给出的该小区二手房指导价为13.2万元/平米。根据竞买规则，参与竞拍者需要交600万元的保证金，每一次增加幅度为25万元及其倍数。

最终，这场天价法拍一共吸引了15885人围观，但仅有3人报名参与。在经过10次延时，18次出价之后，该房源以总价约6317.5万元被售出，折合单价约27.6万元/平米。

27.6万元/平米的天价买下这样一套房子值得吗？对于此次拍卖的评估价确定标准，工商银行旗下网络询价平台出具的询价报告显示，该法拍房共采用了177个最新案例进行估价，最高单价33.7万元/平米，最低单价22万元/平米。

中证君了解到，此前恒裕滨城二期因为超高的“得房率”和优越的地理位置曾创下深圳房价的纪录，其在2015年开盘时的售价就已经达到11万元/平米。在深圳今年发布楼市新政限制挂牌价前，该小区的挂牌均价曾经一度突破25万元/平米，部分热门户型的单价超过30万元/平方米。

税费超过3000万？

有律师持不同意见

除了令人咂舌的天价成交额，网上关于这套房源的计税标准也一度引起了热议。

此前，广州市中级人民法院披露，此次拍卖房产系法院认定赃物，涉及受贿案。据不动产资料查询结果显示，该标的物权利人是深圳市银海实业有限公司。

由于房源权利人为公司，对此，有网友表示，如果按照公司出售住宅的计税标准，竞拍者或要承担天价税费。

广州市中级人民法院公开的不动产权资料电脑查询结果表显示，登记价316.9179万元。据深圳中原测算，按照公司产权计算公式，系数取用50%。估算需缴纳的税费为：(竞拍价6317-原价316)*50%=6000*50%=3000万元。如果买家为第二套购买，粗略估算需缴纳的税费可能达到将近3900万元，折合下来成交价加税费的单价达到约45万元/㎡。

不过，也有律师给出了不同意见。广东华商律师事务所周争锋表示，该房源为“初始登记”状态，如果产权人是开发商，竞买人只有契税需要缴纳。另外，缴税多少取决于执行裁定书的内容。

中证君从天眼查了解到，目前该套房产的权利人深圳市银海实业有限公司实际控制人为深圳市恒裕实业(集团)有限公司、富德生命人寿保险股份有限公司，分别持有股权为51%、49%，而恒裕滨城小区的开发商为深圳市恒裕实业(集团)有限公司。

小区业主曾因“哄抬”楼价被处罚

虽然这次法拍房拍出了天价，但据知情中介人士透露，恒裕滨城二期上一次成交的时间还是在2020年9月，已经有近9个月未成交。在楼市调控持续高压之下，曾经不断刷新深圳豪宅房价纪录的“最牛”楼盘也陷入了有价无市的境地。

除了恒裕滨城，在深圳楼市新政出台后，豪宅林立的深圳湾片区整体的交易数据均表现惨淡，虽成交单价依旧坚挺，但成交量却大幅下滑，3个月时间整个片区仅成交12套。

此外，值得注意的是，作为深圳曾经的“最牛”豪宅，恒裕滨城曾因业主集体“哄抬”挂牌价而被监管部门处罚。

2019年底，该小区曾因业主通过微信群通知、论坛发帖等方式“哄抬”挂牌价、集体控盘拉升房价而引起监管部门重视。

2019年12月18日，深圳住建局发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》，点名批评恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等部分住宅小区业主通过微信群发布集体涨价言论，恶意炒作二手房价，造成了不良的社会影响。随后，深圳接连两天发文通报，暂停中粮凤凰里和恒裕滨城两个小区的二手房网签手续，各大房产中介平台也一度将恒裕滨城的房源下架。