增供减税 住房租赁行业再迎政策“大礼包”

今年以来，有关住房租赁行业的利好政策频出。6月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。

增加保障性租赁住房供给

“随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。”李克强总理在国务院常务会议上表示，“要加快发展保障性租赁住房，更好保障这些群体的基本住房需求。”

会议指出，人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

同策研究院分析师宋雪梅对记者表示，发改委曾明确：保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体条件由城市人民政府确定。

宋雪梅说，此次“集体经营性建设用地”和“企事业单位自有土地建设”的提法并不陌生，尤其是利用集体用地建设租赁住房是我国土地制度的重大改革，从2017年开始国家多次发文鼓励超大、特大型城市试点集体用地建设租赁住房，前后两批18个城市获批试点，如今已经有不少集体用地租赁住房项目入市，农村集体经营性用地资源被盘活，而探索利用集体用地建设租赁住房，既是满足人才租房需要的切口，又是让乡村不动产能流动起来的一局大棋。

万科北京泊寓成寿寺社区是全国首个落地的集体土地租赁住房项目。据记者了解，该社区位于北京南三环黄金地段，租金均价3600元/月/套起，约为周边同品质一居室租金的70%至80%。与以往开发商拿地建设租赁住房不同，利用集体土地建设租赁住房的优势是节省了土地获取成本，从而可以降低租客的成本。目前，集体土地建设租赁住房还处于起步推进阶段，需要政策和机制上的创新。该项目推进过程中开展了很多有益实践，比如，土地供应方式、建设资金筹措等方面都有一些新的尝试。

针对租赁企业给予税费减免

此次会议的一大亮点，就是明确了一系列税收减免政策，尤其针对租赁企业的支持力度空前。会议首次针对租赁企业提出增值税减免优惠政策，10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税。在房产税方面也做了新的规定，10月1日起，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。“此前减按1.5%缴纳增值税只针对个人房东，现在租赁企业也被纳入这一征收标准。对现有租赁企业减税减负，也激励更多的市场化力量开展租赁业务。”中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示。

高级分析师黄卉则表示，10月1日之后房产税减免不再局限于开发商拿地自持做租赁住房，而是鼓励各方力量积极参与进来，只要将闲置物业出租给个人或租赁企业就可以抵房产税，让企业切实享受到实惠。除了减轻企业税负，提升企业参与租赁市场的积极性，盘活闲置房源外，还能重点增加适合新市民、青年人的租赁房源供给。

企业集团CEO丁祖昱认为，“十四五”开局之年，租赁住房相关政策上升到国家战略层面，再提“房住不炒、租购同权”，从土地供应、减税补贴、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求，保障政策实施力度和强度空前，租赁住房市场会在政策红利下更加健康有序发展。而从各地租赁住房项目的推进进度来看，2021年将是试点城市租赁住房的入市大年，租房市场的发展规模和方向将更为引人关注。

一系列利好政策加速出台

今年以来，保障性租赁住房的发展备受关注，一系列政策加速出台。

4月9日，住建部召开6个城市座谈会，要求大力发展保障性租赁住房；随后的5月12日、14日，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加。

研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时表示，此次会议提出的闲置商业办公用房改建的说法比较新，存量改造的主要目的是帮助企业解决商改住的问题。因为这类物业在改造方面会存在一定限制，且改造难度相对较大，比如要改造成住宅产品，可能会出现没有采光、空气不流通等情况。为了避免改造后相关问题的产生，未来对于改造物业的规范性政策必不可少。“此次政策将闲置商业办公项目与保障性租赁住房进行对接，既让闲置房源等获得妥善处理，也再次盘活了此类资产，将去库存回笼资金、增加保障性租赁住房房源等工作进行了结合。”