揽金774亿元！上海首轮集中供地收官

6月18日-25日，上海完成首轮土地集中出让，除1幅地块终止出让外，31宗含宅地块(安置房、租赁住房尚不计入)总成交金额达773.8亿元，在第一批集中供地城市中仅次于杭州、北京、南京、广州，位列第五。

上海首轮集中供应相对充足，31宗地成交土地面积191.82万㎡，成交建面393.82万㎡，占到2020年涉宅地块(不含安置房、租赁住房)的85%；平均溢价率5.46%，整体成交楼面均价19649元/㎡。

此次上海集中供地，“中止价”相关规则、较低溢价率、竞争态势分化、承接“五大新城”战略发展等引起业内关注。

碧桂园、金地、保利等地产商斩获地块

本次31宗涉宅地块，包含4宗旧改用地外，27宗含宅用地。其中27宗含宅用地呈现了“冰火两重天”的局面——对地块有明确商业、产业运营要求的地块，基本都低溢价或底价成交；而对产业要求不高的宅地，即使入围房企不多，也在达到中止价后进入一次性报价阶段，房企竞争依旧较为激烈。

从出让条件来看，27宗地块中有7宗地块设置了相对较为严格的出让要求，大幅提升了房企参拍的门槛，只有1宗达到竞价招标人数要求，另外6宗地均以挂牌方式出让，此外还有2宗为临港新区芦潮港农场环境整治配套项目。

7宗地块中，仅有静安区灵石路地块和浦东曹路中心镇地块在举牌竞价环节达到中止价，进入了一次性报价阶段，最终以8.39%和5.05%的溢价率成交，能够溢价成交主要原因是出让要求相对容易达成；而其他几宗地则对引入产业类型有明确的要求，因此最终由卓越京东联合体、复地等有对口产业运营能力的房企竞得，均为底价成交或低溢价成交。

最终，碧桂园、金地、中建各自斩获了3宗地块，并列拿地宗数第一；首创、光明、大华、保利则各自竞得2宗地块，其中保利的静安大宁地块总金额最高，达105亿元。多家企业首进上海拿地，如深圳鹏瑞集团、京东；也有如雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中强势入驻。

从成交的地块情况来看，成交楼面价最高的是杨浦城投竞得的杨浦定海地块，高达64038元/㎡；普陀万里地块为出让面积最大，为147870㎡，被卓越&京东联合体底价竞得。崇明陈家镇地块成为唯一一个突破10%溢价的地块，溢价率达12.78%，被建发竞得。

“五大新城”占比七成

2021年初，上海市政府提出“五大新城”建设规划，要把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市，制定加快推进新城规划建设的实施意见和行动方案。独立、综合性、节点城市，都意味着上海将要建设的新城，不再是过去的卫星城或郊区新城。

从区域分布来看，本次集中供地与加快“五大新城”建设一脉相承。31宗含宅地块中，五大新城共计出让273万平方米，占总量70%。

克而瑞研究中心研究总监谢杨春认为，当前新区建设仍然缺乏一定规模(人口、产业)以及相关发展配套。增加经营性土地供应量一方面可以带来一定的人口流动，另一方面可以推动和完善交通配套建设、加快产业导入。

新规效果显著

上海此次集中供地采用全新的规则，在房价地价联动机制下，设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

不同以往的是，该规则下，超过中止价后，不是最高报价者竞得地块，而是接近整体报价平均值水平者竞得。这基本锁定了土地的整体价格水平，使房企报价更为理性。

中指研究院数据显示，31宗涉宅地块平均溢价率为5.46%；除了被建发竞得的崇明陈家镇地块溢价12.89%成交外，溢价率均被控制在10%以下。相比之下，去年上半年上海共有11宗商住用地溢价率超过10%，最高达53.1%。

对比全国，中指研究院数据显示，除上海外，此前已有20城完成首轮集中供地。其中，5城土地成交溢价率超20%，分别为重庆、杭州、深圳、厦门和宁波，其中重庆土地成交溢价率最高，达38.82%，单宗地块成交溢价率最高近130%。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，土拍新规下，土地成交溢价率普遍走低，原来业内眼中的热点地块并没有出现多家房企争抢的局面，基本上一块地就两三家争抢，说明土拍新规在起作用，房企分流了，市场热度控制住了。

卢文曦进而分析指出，从上海今天的状况来看，小房企、大房企都拿到地，就说明市场机会是比较公平均等的，符合上海公开公平公正的城市环境。

克而瑞研究中心研究总监谢杨春认为，上海此次集中供地，既一定程度保证产品品质，也为开发商保留了盈利空间。剔除4宗旧改、9宗出让条件较为苛刻的地块后，根据剩余19宗含宅地块名义楼板价与规定的联动房价计算来看，平均地价房价比为0.6，近五成地块地房比为0.5，利润空间较大。