“房贷荒”预示杠杆炒作楼市的时代结束了吗

近期，楼市正在经历一轮“房贷荒”，多个热点城市的主要银行纷纷上调首套和二套住房贷款利率水平，或暂停二手住房贷款投放。根据贝壳研究院对全国72个城市房贷业务的统计，首套和二套房贷平均利率已经连续7个月上升，二季度分别累计上涨17和15个基点。6月份，72个城市首套和二套房贷平均利率分别为5.52%、5.77%，分别在LPR基础上加点87点和112点，而央行对首套、二套房贷规定的最低利率分别为LPR和LPR加60个基点。

即便房贷利率不断上行，但贷款申请也不是马上就能批下来的。据悉，像广州、合肥等热点城市，房贷从审批到发放，目前大概要4-6个月。有的银行今年上半年的额度用完了，正在审批的贷款，三季度的额度都不一定能够满足。有银行按揭经理干脆告诉客户，现在申请的话最早也得四季度放款，甚至有可能要顺延至2022年了。

其实，“钱荒”在楼市上演绝不是今年才有的，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”，比如2013年底、2017-2018年。2018年2月初，四大国有银行广州分行曾集体上调房贷利率。钱荒到一定程度，就会出现二手房“停贷潮”，比如2019年8月份合肥地区12家银行宣布不做二手房贷款了，包括几家国有大行。

近期，深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市都出现二手房“停贷潮”。当然，没有哪个银行官宣称停贷，只是一线业务人员称“暂停”或告知客户贷款申请可能几个月内都批不下来，当前也没有批下来的时间表。笔者认为，这一轮“房贷荒”来得比过去汹涌，而其中的原因又是过往不曾有的，即各大银行房贷占比都超限了。

2020年底，央行公布了房贷集中度“五类分档”。工农中建交等大型国有银行为第一档，房地产贷款占比上限是40%、个人住房贷款占比上限是32.5%；招行、中信银行(601998股吧)等股份行及大中型城市商业银行为第二档，房地产贷款占比上限是27.5%、个人住房贷款占比是20%。根据2020年年报披露，18家A股上市的大、中型中资银行中，6家银行的个人住房贷款占比超过监管红线，3家银行的房地产贷款占比超过红线，其他银行即便没有踩线，但也基本在红线附近。

今年上半年，各地楼市普遍回升。1-5月份全国商品房销售面积和销售金额分别增长36.3%和52.4%，销售金额增幅大于销售面积增幅，意味着房价在上涨，从而引致涉房贷款增长。1-5月份，开发商到位资金同比增长29.9%、个人按揭贷款增长32%。如果以总行法人来考核的话，现在很多银行并未踩线，因为楼市相对平稳的内地和中西部房贷占比比较低。若以省分行、市分行来看，很多热点城市都踩线了，甚至有的城市房贷占到新增贷款的50%左右。

另外，有的城市尽管房贷占比没有超出红线，但由于新增房贷规模增长太快，房贷投放和房价上涨已经形成顺循环，房贷已成为楼市火爆的第一催化剂。如果不控制新增贷款额度，楼市火热的局面就无法改观。而且，今年政府工作报告还明确，在去年增长40%的基础上，大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。根据经济增长确定合意贷款投放的框架下，房贷过度投放就会挤占中小微贷款规模。于是，今年监管层对房贷规模、占比、增速启动“三重管控”。

目前，在人民银行窗口指导下，很多城市被要求房贷存量规模不能增长，只有收回贷款才能释放新增空间；有的城市干脆“挤牙膏”，每月只投放申请规模的30%左右，其他的一律往后延。而且，由于前期部分经营贷、消费贷违规流入楼市，监管层要求严格房贷审核流程。近期，各大银行对房贷申请的审核都非常严厉。比如，购房首付款必须是购房者自有资金，或直系亲属（即父母）的资金。凡是到账低于6个月的资金，都要查实或证明该资金是自有资金。

另外，银行还要审核借款人的收入证明、银行流水、购房资质等，以佐证资金来源和还款能力。近期，金融监管部门对房贷“贷后抽查”的频率提高了、审计更精细了，一旦贷后抽检时发现，已投放的房贷在审核流程上有瑕疵、申请信息有作假行为或首付资金并非为自有资金，不仅借款人会被抽贷，银行也会面临动辄上百万的经济处罚，主管行领导会被问责，得不偿失。

因此，银行也有意识地降低房贷投放节奏，导致额度紧张。一般来说，“房贷荒”是周期性的，楼市调控政策放松以后，“房贷荒”自然就消失了。但是，这一轮房价上涨与过度加杠杆，银行贷款管理的屏障频频失守关系极大，背后是银行依赖地产实现业绩的惯性，这已违背了“房住不炒”、违背了银行服务实体经济的本源。从各地严格落实房贷集中度管理、开发商融资“三道红线”和压实中小微贷款任务来看，即便未来“房贷荒”会缓解，但在上限指标控制下，资金大规模涌入楼市的时代结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。