办公楼市场需求爆棚的背后意味着什么？

在今年二季度，北京甲级写字楼市场延续了一季度的强势行情，企业新租扩租意愿强烈，租赁市场持续放量。截止到2021年Q2，全市场净吸纳量近37万平方米，扣除自用和预租面积后，市场去化量近25万平方米，基本和一季度持平。相较历史平均数据而言，北京甲级写字楼市场上半年累计超过50万平方米的去化量提前完成了全年任务，同时这也是近十年来首次连续两个季度出现超过20万平方米的市场去化。虽然本季度新入市项目增加到31万平方米，但强劲的需求导致空置率进一步降低到18.2%。同时受到新增供应影响，本季度市场平均租金为341.5元每月每平米，环比降幅持续收窄。

北京甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2008-2021

在子市场的表现方面，大部分市场均释放出积极的市场信号。高力国际董事总经理邓懿君表示，CBD本季度表现火热，在大宗租赁成交的支撑下，市场出现快速去化，净吸纳量（剔除自用影响）超过9万平方米，空置率进一步降至13%。究其原因，一方面区域内超甲级写字楼现有租户稳定性较高，空置率保持低位；另一方面，一些受疫情影响较大的甲级写字楼在近两个季度维持以价换量的租赁策略，较高的性价比优势使得CBD区域竞争力进一步提升，吸引了其他区域企业搬迁至此。本季度，丽泽、东城商务区和亚奥市场也达到了5万平方米左右的去化量。丽泽市场在头部科技和金融企业入驻的带动下，承接了大量成熟市场的外溢需求。该市场在今年上半年已经实现接近20万平方米的去化，区域空置率在一年左右的时间从87%快速降至60%左右。东城商务区和亚奥市场的快速去化则是得益于区域内新项目高效锁定主力租户实现的。金融街市场目前是本季度唯一出现企业外溢的市场，但外溢规模有限，整体空置率依然保持低位，金融街市场进入阶段性调整时期。

2022年开始，市场进入去化周期，空置面积将逐步被市场消化

在其他细分市场方面，高力国际华北区董事总经理严区海表示，乙级写字楼和产业园区市场的需求也非常旺盛。乙级写字楼市场二季度去化超过8.5万平方米，其中大部分需求集中在CBD市场，平均租金稳定在238元每月每平米。产业园区市场依然保持着旺盛的产业扩张需求，单季度净吸纳量保持在35万平方米的水平。所有子市场均出现不同程度的去化，亦庄和丰台领跑其他市场，分别去化超过10万平米和6.5万平方米。大宗租赁成交是产业园市场连续两个季度实现超过30万平方米去化的主要因素，互联网科技和医疗健康行业是主要需求来源。

从下半年的供需两端来看，整体上保持供需平衡指日可待。虽然年度新增供应量比之前预计有所降低，但依然超过120万平方米，下半年预计入市的新项目体量在60到70万平方米左右，大部分将集中在今年三季度。虽然供应压力依然很大，但市场空置率出现大幅攀升的概率非常小，主要有三个方面的原因：第一，新项目自用和预租比例相对较高，因此实际入市面积对市场冲击有限；第二，目前市场仍有大宗租赁交易在谈并可能在下半年完成；第三，虽然预计下半年市场热度会有所回落，但整体需求依然会维持相对高位。高力国际华北区研究部董事陆明认为，下半年可能依旧会出现供大于求的情况，但整体全年市场大概率会实现供需平衡，届时我们相信年度净吸纳量也极有可能创出十年新高。

从目前的市场走势来看，市场调整的时间窗口即将关闭，市场正在形成租金企稳的一致性预期。高力国际华北区研究部董事陆明表示，在基本宏观经济政策保持稳定的前提下，预计去年四季度19.4%的空置率将成为阶段性高点，超预期的需求暴涨将导致市场去化压力减小，预计年底空置率有望出现同比实质性回落。目前，市场处于三期叠加的状态已经出现改变，宏观经济增速已回归正常增速，疫情阴霾也已消散，写字楼需求呈爆发式增长，因此市场正在从三期叠加的态势向以新经济驱动为主的去化周期迈进。一方面，根据高力国际数据显示，以互联网科技为首的新经济行业目前占据了市场5000平以上大宗成交近五成，预计未来这一趋势或将延续。此外，在未来的两三年内，北京市场新增项目将大幅减少，整体市场都将处于稳定去化阶段。由此可以预见，在十四五期间，北京楼宇经济将进入以新经济行业为主要需求动力，以绿色环保和智能科技为发展核心，服务于高新技术企业和高端服务企业的高质量发展阶段。