拐点已至，宁波楼市下跌趋势确立！

我们都熟悉一些常识，比如盛极而衰，比如天下没有不散的筵席，比如出来混总是要还的。。。

但我们又经常忽视这些常识，或者说抱持侥幸心理，总认为这些不会发生在自己身上。

自2016年算起，宁波楼市兴盛了6年，这6年的长牛，让许多人都忘记常识，而相信楼市将是一场永不落幕的盛宴。

但该来的总是会来，只有早晚，不会缺席。

老司机一直谨慎的观察着楼市，在狂热的时候冷静，在悲观的时候坚定。我预言了2018年下半年的调整，2019年的反弹，以及2020年的火爆。

现在，2021年的年中，在历经三个月的调整之后，我确认宁波楼市6年来的第一个真正的拐点，出现了。

尽管说了很多次，老司机还是愿意再一次把宁波这6年牛市的主要逻辑重复一遍。

2015年，在调控整4年之后，宁波局部放松了限制政策，压抑4年的需求迅速释放，尽管价格还在微跌，但成交量却迅速上涨，熊市的底部正式确立。

2016年，中央启动“去库存”政策，大幅增加拆迁量，同时实施货币安置，放松调控，刺激购房。宁波同大部分城市一样，在政策的普惠之下，楼市得以迅速恢复，量价齐升。

2017年，房价迅速反弹，开始带动投资客入场，尤其是宁波开始实施“抢人才”战略后，楼市的热情进一步激发，到年底，以长丰、杭州湾、小港为代表的投资板块已经炙手可热。

2018年，市场出现过热迹象，地王频现，调控开始重新被提及，金融部门开始关注开发商负债，收缩信托融资。土地市场迅速转冷，以部分楼盘销售困难。

2019年，特朗普率先对中国发动贸易战，外贸形势空前严峻，经济不景气，楼市再次扮演定海神针角色。此前对开发商收紧的融资再次放松，楼市得以喘息，并且更一步坚定了投资者的信心，奉化等地大火。

2020年，不期而至的新冠疫情彻底打乱中国的经济部署，房地产成为拉动经济发展的重要引擎，货币政策出现规模空前的宽松，不少信贷流入楼市。在新房限价之下，二手房价格（特别是学区房）迅速蹿升，倒挂成为普遍现象。到年底，由于二手房涨幅过大，宁波被中央点名批评，针对宁波的房贷政策在年底前开始收紧。

2021年，疫情得到控制，经济恢复速度超出预期，楼市占用资金空前庞大，政策再次对楼市收紧。宁波4月中旬出台更加严厉的调控政策，连续三个月二手房成交量大跌，相比高峰时期，已经出现腰斩。许多高标价的二手房出现跌价，部分房源跌幅超过10%。

由此可以看出，宁波此轮牛市绝不是一帆风顺的，期间经历过调控，也多次受到政策的刺激，跟从前一样，楼市仍然是个彻头彻尾的“政策市”。

为什么老司机今天才说“拐点”这个话呢，大家都已经看到楼市转冷了呀。

如果去翻看老司机3月份以来的文章，就可以发现，我在比较早的时候就在预警风险。但所谓“拐点”，一定是要在拐点过去之后，并且要看到趋势形成之后，才能确认它是成立的。

根据我的经验，判断楼市的趋势最少需要3个月，连续3个月下跌才可以确认：向下的通道已经形成了。

虽然今天6月份还没结束，但不出意外的话，6月的二手房成交量还是不好看。而且老司机还注意到，随着二手房市场转冷，新房的热度也有所下降。

最近拿到预售证的几个楼盘，如姜山的滨辰府，海曙的云望里，老江东的鸣翠东著，高新区的沐拾里，以及镇海的久桦府，奉化的美安府等，都没有出现认购满额。

也就是说，接下来开盘的这波新盘，大部分都不需要摇号了。

不需要摇号，对于自住客户其实是好事，至少有一定的选择空间。但对开发商来说却是个坏消息，因为他们很多土地拿来利润就很薄，如果回款周期变长了，利润就更少了，甚至会亏本。

伴随着二手房成交量的连续走低，二手房成交周期也大幅延长。许多来咨询老司机的人都说，我的二手房挂出去好几个月了，但看房的人很少，心里很着急。

二手房卖不出去，置换就成了一句空话，所以二手房的周转速度，也同样会影响到新楼盘的销售，特别是那些定位于改善的楼盘。

二手房价格也开始松动。此前，宁波最贵的二手房是学区房和次新房，现在“九大”学区房受到指导价影响，成交量大跌，成交的价格也有了回调趋势；至于次新房，房东现在的心理防线还没有被击溃，但少量急着出手的次新房已经出现了比较明显的调价，有些甚至超过10%。

二手房挂牌价的下跌，让原来的“倒挂”逻辑就变得不再那么强有力了，特别是原本倒挂不大的板块，二手房稍微跌一点，这种倒挂就消失了。

所以倒挂也有真假之分，检验真假的唯一指标是二手房成交量。如果这个板块二手房成交旺盛，那么这个倒挂就是真的。

楼市的坏消息不止于此，最近有关银行收紧房贷的信息层出不穷。无风不起浪，虽然“停贷”被大多数银行辟谣，但额度紧、放款慢、利息高的趋势已是不争的事实。

房贷是楼市的血液，更是开发商的生命线，其重要性无论多么强调都不为过。

这段时间，有关恒大资金问题的传言纷纷扬扬，但其实不止恒大，许多的开发公司，包括我们看到在土地市场上叱咤风云的开发公司，都蕴含着巨大的资金风险。

自从限房价竞地价以来，许多开发商就把宝压在了“高周转”上，拿地即开工、半年就开盘、开盘就卖光，这样的节奏才能够保证开发商资金链不出问题。

但市场冷了呢？就像我们看到的许多楼盘认购不足，回款速度不得不慢下来了，回款一慢银行就要抽贷，资金就要出问题，银行、开发商、购房者一个都跑不了。

牵一发而动全身，未来的一段时间可能是行业非常痛苦的时期，开发商忙着补资金窟窿，炒房客忙着脱手，中介忙着关店，老司机忙着看热闹。

但趋势已至，谁又能改变它呢，我们只能祈求楼市不要“硬着陆”，提前启动逆周期调节，平稳的度过这个调整期吧。

生活不只是楼市，还有大长腿和好听的歌。