即将看到史诗级的通胀数据？现在房价真的在飙升：6月份的房租涨幅是有记录以来最大的

此前美国银行预测，美国正面临一段“暂时性恶性通胀”时期，这一时期可能长达4年，由于从金属到食品等各种大宗商品价格的飙升，越来越多的人警告说，这是一场与上世纪70年代剧本如出一辙的滞胀爆发……

由于数万亿美元的支票、接近历史最低的抵押贷款利率和大批人离开城市，房价也在飙升：Redfin报告中位数房屋销售价格上涨了18%，创历史新高。

创纪录的58%的房屋在上市后两周内售出，其中45%以高于挂牌价格的价格售出，这也是一个纪录。

当地时间周二的凯斯·席勒(Case Shiller)数据证实了房价前所未有的飙升，4月份全国房价指数(National Home Price Index)同比上涨14.6%，创下了有记录以来的最高涨幅。

所有主要的美国大都市统计区域(metropolitan statistical areas，MSA)都报告了两位数或更高的年度价格上涨。

在这种令人沮丧的“短暂恶性通货膨胀”景象中，在那些收入没有出现类似恶性通胀的人发现自己面临着买不起房子的风险的地方，还有一线希望：租房。最近几个月房租下跌，根据劳工统计局的月度CPI指标，尽管最近几个月整体住房价格大幅反弹，但租金涨幅刚刚降至10年来的最低水平，年涨幅略低于2.0%。

由于CPI篮子的加权方式，这是拖累整体CPI的关键因素，而且还扭曲了更广泛的通胀图景(毕竟政府最不想看到的就是陷入上世纪70年代那种恶性通胀)。

简而言之，美联储会观察相对温和的核心CPI，并得出结论，没有什么可担心的。

现在看来政府不仅歪曲了实际数据，希望通过假装通胀处于低位和“可控”状态，从拜登政权那里获得同样多的刺激，但事实上，租金也会出现飙升……

此前有报道指出，拥有54000套房子的American Homes 4 Rent公司在一份声明中称，4月份空置房产的租金上涨了11%。

2021年第一季度，同屋租赁组合的平均被占用天数百分比达到97.3%，同时新租赁项目的租金增长率达到10.0%，需求持续刷新纪录。4月份，平均被占用天数百分比达到97%的高水平，新租赁的租金增长率超过11%。

该行业最大的房东invite Homes的一位高管最近在一次电话会议上说，该公司也将租金提高了。正如彭博社(Bloomberg)所言，考验郊区租房需求旺盛，创纪录的入住率正鼓励独栋房主大幅提高租金。

尽管飙升的住房成本让大多数美国人买不起房，但在2020年的大部分时间里，房租一直相对温和。但近几个月来，由于疫苗引发了人们对疫情反弹的乐观情绪，以及城市向郊区迁移的趋势出现逆转，房租也大幅上涨。正如彭博社指出的那样，此次加息“可能会增加对通胀压力的担忧。”

一个月前，美国公寓列表的数据：让我们惊恐的是，美国各地的房租以有史以来最快的速度飙升，证实了将面临租金价格的飙升，这将推动核心CPI和PCE水平大幅上升。

时间快进到今天，再次得到了最新的确认，租金正在暴涨。

根据7月公寓清单(Apartment List)全国租金报告，全国租金指数从5月到6月上涨了2.3%，与Apartment List自2017年1月开始的有记录以来的最大单月涨幅相符。这也是继5月份增长2.3%、4月份增长2.0%和3月份增长1.4%之后，连续第四个月打破这一纪录。这些都是连续增长!

根据这份报告，到目前为止，2021年的租金上涨了惊人的9.2%。相比之下，往年1月至6月的增长率通常只有2%至3%。在本月的飙升之后，租金的涨幅远远超过了报告作者的预期。

尽管如此，数据继续显示出显著的区域差异，仍有一些市场的租金低于大流行前的水平。但即便是在这些市场，这种趋势也出现了转机。例如，旧金山的房租仍比2020年3月低14%，但自今年1月以来，该市的房价已经上涨了17%。在另一端，许多中等规模的市场的租金在疫情期间迅速增长，显示出当前的房市繁荣仍有动力——华盛顿州Spokane在6月份见证了全国最快的月租金增长(8.1%)，自大流行开始以来，这里的房价已经上涨了31%。

本月，包括奥斯汀(Austin)和圣地亚哥(San Diego)在内的几个主要城市的租金达到了大流行爆发前的水平。与此同时，在纽约和旧金山等一些受打击最严重的市场，房价仍低于流感大流行前的趋势。在这里，大流行的持久影响意味着租房者仍能以折扣价找到公寓。

尽管如此，在租金仍低于流感爆发前水平的市场，房价正在迅速反弹。从2020年3月到2021年1月，旧金山的房租惊人地下降了26.6%，在疫情期间，旧金山一直占据新闻头条，但自1月以来，旧金山的房租上涨了17%以上。同样，西雅图(自1月份以来上涨了19%)和纽约(上涨了16%)也出现了大幅反弹。以下图表显示了2020年3月至2021年6月房价差距最大的10个城市的租金下降和反弹。

这些新冠肺炎时代的价格波动——在大流行开始时迅速下降，自2021年初以来迅速上升——比我们在昂贵的租赁市场上看到的季节性价格波动剧烈得多。下面的图表显示了从2018年到本月的月度价格变化。在正常情况下，每月+/- 2%的变化是相对罕见的，但在2020年和2021年，我们已经看到的是价格上涨和下跌速度达到此前的两倍多。在波士顿，月租金增长率从2020年11月的-5%，在六个月后的2021年5月+5%。

与此同时，随着昂贵的沿海城市在整个2020年见证租金暴跌，另一批中等规模的市场正在升温。疫情和远程办公刺激了对这些城市提供的空间的需求，因此，即使在周围的经济陷入困境时，租金也在上涨。尽管一些城市的租金下降趋势已经逆转，但租金增长最快的城市仍在继续繁荣。

爱达荷州首府博伊西(Boise)是这一趋势的领先者，那里的房租在6月份又上涨了6%，自大流行爆发以来已经上涨了39%。但是，房租增长最快的是华盛顿州Spokane，那里的房价6月份上涨了8.1%，比大流行爆发前的水平高出31%。在那之后，一些快速增长的城市在过去一年半的时间里经历了大约20%的房价上涨。除了弗吉尼亚州的Virginia Beach以外，所有这些城市都位于美国西部，吸纳了附近昂贵的大都市如旧金山湾区(San Francisco Bay Area)和大洛杉矶(Greater Los Angeles)的大量租赁需求。

大流行并没有在这些市场上开创新的趋势，而是加速了现有趋势。例如，从2017年到2019年，亚利桑那州的Mesa房租增长了25.5%，是同期美国增长最快的。同样，加利福尼亚州中部城市Fresno的租金增长最快，排名第三，而亚利桑那州钱德勒市排名第六。这与上述昂贵市场的情况形成了鲜明对比，过去一年的租金下跌完全是反常的。考虑到这种长期背景，以及租金趋势的持续上升，博伊西和类似的城市似乎还没有达到顶峰。

显然，负担能力是决定城市在疫情期间房租是下降还是上涨的关键因素。在下面的图表中，这种关系更加明确，图表绘制了数据中50个最大城市的租金水平与租金变化的关系。两者之间存在明显的相关性；在2020年3月流感大流行前租金最高的城市(沿x轴向右移动)，自那以后租金降幅最大(沿y轴向下移动)。

与此同时，价格更实惠的城市往往会出现房价上涨。这在一定程度上导致了全国各地租金的趋同——最昂贵的市场变得更容易负担，而最负担得起的市场却变得更加昂贵。例如，去年3月，旧金山的两居室租金中值为3146美元，是博伊西(Boise)两居室租金中值929美元的3.4倍。截至本月，旧金山两居室的租金中值已降至2695美元，而博伊西的租金中值则升至1303美元，这意味着旧金山的租金目前只有博伊西的2.1倍。尽管房价差距仍然很大，但购买力差距已经大幅缩小，尽管旧金山的租金在最近几个月有所反弹，博伊西的租金却继续以更快的速度增长。

结论

尽管去年的大流行导致租赁市场出现了一些疲软，但2021年的租金增长速度是我们有记录以来最快的，以政府衡量的租金通胀赶上Apartment List观察到的惊人水平只是时间问题。令人震惊的是，在全国许多城市，租金现在已经超过了没有受疫情影响时上涨的水平。而在旧金山和纽约等“大流行定价”仍然有效的市场，价格已经出现转机，现在正在反弹。与此同时，博伊西等繁荣的市场价格继续攀升。从更广泛的角度看，全国各地的租赁库存仍然紧张，随着疫苗分发继续获得动力，我们可能会看到因疫情而推迟搬迁的租房者被压抑的需求得到释放。尽管去年的移动高峰季节因新冠大流行而停止，但今年的季节性高峰似乎正在弥补失去的时间。

总结：租金飙升——CPI和PCE篮子中“缺失的一环”——卷土重来，其结果是，无论使用哪种官方通胀指标，我们都将在未来几周看到一些真正史诗级的通胀数据。、