潘石屹告别房地产，到底给我们哪些启示

曾被曹德旺评价“鬼精鬼精”的潘石屹夫妇，终于在2021年6月16日宣布要“卖掉SOHO中国”了。接盘方没变，依旧是2019年传闻的黑石集团。

根据SOHO中国发布的公告显示：黑石接近达成以约236.58亿港元收购SOHO中国的协议，此交易后，黑石将取得SOHO中国控股权（91%股权），SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。潘氏夫妇退出董事会。

众所周知，过去5年里，潘石屹一直在抛售地产业务。根据界面新闻统计报道，5年来潘氏夫妇累计已经套现近300亿，前后甩卖了“非卖品”上海外滩地王、SOHO海伦广场、静安广场以及凌空SOHO。算上这一次和黑石集团的SOHO中国历史上最大一笔资产出售交易，潘石屹在国内基本不剩什么资产了。曾经的“万通六君子”，我国最早期的一代地产企业家，真的已经彻底“告别”房地产了。

潘石屹“告别”房地产，从此地产江湖再无潘石屹。我们很意外，但同时又不那么意外。意外的是，2019年时，同样的交易内幕被爆出后，潘曾经亲自站出来解释：SOHO中国的有些资产是“非卖品”。言外之意，网传的交易信息不实，潘石屹不会和房地产告别。只是没想到，最终的交易价格竟然只有2019年时的75%，潘石屹这一次也算是“贱卖”资产了；

不意外的是，我们从一开始就知道，潘最终一定会和房地产行业作断舍离。原因很简单：一则，过去这些年，潘石屹对房地产表现的一直都很“悲观”，他曾经多次在公开场合发表言论称，房地产大势已去，泡沫很严重，未来利润空间会越来越窄；

二则，潘石屹所经营的地产业务，这些年实际上效益并不好。据SOHO中国年报显示，极其擅长在核心城市建造地标建筑的SOHO中国2020年全年净利润出现腰斩，仅为5.435亿元，同比减少58.83%。而过往三年，其净利润分别只有19亿元，13元，5亿元。这实际上要归因于潘石屹在2013年后的两次转型的失败：2013年，改变公司运营模式，由“开发-销售”转为“开发-自持”；2015年老潘宣布推出SOHO3Q共享办公品牌。他在中国房地产住宅市场最好的时期，选择做“包租公”生意，但国内商业地产的超低租售比，却让他很难赚到做开发时的高额利润。2018年，他甚至在网络上发布视频抱怨，“现在SOHO中国的租金回报率只有3%，而银行的贷款利率却要4%。”

房地产大势已去，叠加自己进错赛道，长期以来公司的效益都不好，这些才是潘石屹选择“卖卖卖”的真正原因。

潘石屹“告别”房地产，到底释放了哪些信号？又到底给我们哪些启示呢？我们认为有三大信号，三大启示：

首先，从潘石屹5年来一直坚定不移“抛售”地产业务一事来看，我们更愿意相信，中国房地产市场“变天了”——毕竟潘石屹在过往的职业生涯里以对风险的超级嗅觉而著称。用潘石屹的好哥们冯仑的话说就是，房地产进入“后开发时代”。后开发时代的最大特征就是，盘活存量资产。潘石屹显然不擅长这个，但是黑石集团擅长。

比如这次的交易方黑石集团，很多人不了解这家机构，也很疑惑他们为什么和“鬼精鬼精的”潘石屹背道而驰，难道他们不怕交易亏损吗？事实并不是这样，黑石作为“华尔街PE之王”，这些年对中国的投资基本上都是房地产，而且都是房地产存量业务。黑石靠什么赚钱？一方面是靠赚利差，业内人士也透露，黑石接盘SOHO之后，可能会拆分转卖，但必不可少的一道手续就是，雇佣专业团队把写字楼、出租物业，以及一些其它业态做得更好；另一方面，投资机构有天然地抬高股价的优势，尤其是黑石集团，最擅长的就是“捡漏”低估值公司，然后最大化其价值后，再卖掉。

所以，这次交易给我们的最大的启示就是，未来在房地产后开发时代，在存量住房市场下，写字楼、物业这些业态，或是另外一个风口，但没有实力，还是不能碰的。

其次，如果说李嘉诚的“撤离”是先知先觉，那么潘石屹的“告别”则一定也是后知先觉的，而且是顿悟、彻悟后的理智选择。在如今刀光剑影的房地产市场环境下，尤其是“涉房融资三道红线”、“信贷管控两道红线”、“一年三次集中供地”等调控措施下，其实不管是地产开发商还是潘石屹这样的“包租公”未来的日子都不会好过——融资受限、利润被不断压缩，赚钱越来越辛苦。而且身上可能背着巨大的风险，随时有可能“暴雷”。在这种情况下，选择“告别”房地产，毫无疑问是最好最明智的做法。及早告别，及时抽身，是高手的操作，即便不能赚得更多，但也没关系，因为早已经赚得盆满钵盈了。再看看很多规模前十的房企，现在其实都过得很辛苦，而且多半都被债务压得喘不过来气了。

潘石屹选择在当前这个关键时间节点，“清空”地产业务，彻底“告别”房地产，给我们的第二点启示就是：房地产投资的黄金时代已经彻底结束了。“房住不炒”新周期下，调控或成为常态，尤其是金融收紧一定会继续持续，这意味着靠投资炒作房地产实现资产快速升值的机会越来越渺茫。尤其是国家三令五申“严防死守资金违规向房地产发放”的语境下，未来越来越多的开发商会被淘汰出局，炒房投资客的幻想也会落空。所以，未来不管是开发商，还是投资客，亦或是希望“跟风”投资房产“躺赚”的伪刚需，在投资买房时，都要认清现实，不能再像过去那样盲目且孤注一掷了，不仅要敬畏市场，敬畏调控，更要留有后手；

再者，表面上看，我们告别的是一个地产圈著名企业家的名字，但是，其实告别的东西有很多。比如，独特的商业嗅觉，胆大心细的市场决断力，与调控政策、地产周期、行业舆情共舞的刀尖上的艺术。毕竟潘石屹那一代地产商，还是很愿意花心思造房子的，而且他们作为中国房地产开天辟地级的人物，对我国房地产的更新迭代、规范发展等都有深远的影响。

潘石屹“告别”房地产给我们的第三点启示就是，房地产市场真的已经彻底“变天”了，这个行业正被努力剥去金融属性，越来越像制造业了。这意味着，房地产的“造富”神话，将告一段落。换个角度来思考，房地产这一轮大周期过去了，能及时离场的都会在下一个时代成为old money。我们不得不怀疑，“一向精明”的潘石屹，可能在下另一盘大棋。

最后我们想说的是，潘石屹并不存在“跑了”一说，因为SOHO中国早就不是中资企业。2013年，其就被爆出由Boyce Limited和Capeva le Limited，各持股份32.03%。不仅如此，潘石屹的老婆，SOHO中国的实际控制人张欣，早就被媒体爆出是美国籍。

中国实际上不乏赚了钱然后投资海外的案例。潘石屹更是如此。公开资料显示，2011年，潘石屹以7亿美元，买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；2012年，又花6亿美元，收购了曼哈顿公园大道广场49%股权；2013年，张欣又联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。

潘石屹“告别”房地产，这事本质上并没有对与错。每个人都可以有自己的见解，就像当年李嘉诚“撤离”一样，可能纯粹只是商人逐利的最直接的体现。他们因为是公众人物，只是不小心被曝光了而已，其实在中国还有千千万万这样的人在偷偷摸摸干着和他们一样的事。

现在大家更关心的是，潘“告别”耕耘了30年之久的房地产后，下一站他的身份到底会是什么？网红达人、演员、摄影师、程序员……