楼市重回2016年？高层释放新风向

在刚刚过去的上半年，房地产市场热得有点“发烫”。

中指研究院最近发了一份报告，2021年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3580万平方米，达近五年最高，在历史同期中仅低于2016年上半年，在去年同期低基数影响下，同比增长40.8%，与2019年同期相比，增幅在两成以上。

土地市场也一样，上半年全国300城住宅用地推出5.0亿平方米，同比下降9.5%，成交4.2亿平方米，同比下降10.6%。

虽然供应量在下降，但土地成交出让金2.6万亿元，同比增长13.4%，楼面价更是创出了历史新高。

50个城市卖房超过3500万平米，如此火热的销售面积总量，大有重回2016年的势头。

5年前，房地产有多火爆？

2016年，京沪深三大城市率先领涨，北京和上海房价同比上涨超过了40%，深圳新房均价一举迈入5万元大关，上海甚至出现一天跳价70万的情况。

随后，环京、环沪也加入到了炒作行列，燕郊房价直逼4万大关。

紧接着，厦门、合肥、南京、苏州等城市房价领涨二线城市，上涨超过30%，被称为楼市“四小龙”。

从2016年2月到8月，短短半年时间内，全国70多个主要城市中，近20个城市的房价涨幅超过10%，15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间。

更大的上涨潮还在后面，受棚改货币化的推动，大量三四线城市房价跳涨，拆迁户手中握着巨额现金抢房，一举清空中小城市的库存，涨势甚至延续到了2017全年。

那么问题来了：2021上半年房地产销售这么旺，真的会重演2016年的历史吗？

当然不会，原因有三。

1，2021上半年只是成交量抬升，房价上涨幅度非常小。

虽然土地出让金、销售面积、销售额都创出了历史新高，但今年房地产市场有一个很大的不同：房价与成交量的联动效应减弱了。

举个例子，50城卖房超过3500万平米，表面上看起来很强劲的数据，按理房价也应该大幅蹿升才对，至少应该涨5%-10%“意思意思”。

但数据显示，上半年百城新房价格累计上涨仅1.70%，具体到6月份，百城新建住宅均价16063元/平方米，同比上涨3.89%，涨幅较上月收窄0.19个百分点；环比上涨0.36%，涨幅连续48个月在0.6%以内，整体维持在低位区间。

有句话叫“房价不涨就是跌”，现在首套房贷利率普遍在5.5%-6%，再考虑到房产的折旧、限售、水电暖物业等杂费，房产的持有成本，实际上要远远大于1%-3%的涨幅。

2，调控已经开始加码。

2021年还有个典型特征：调控加码的力度非常强，远超以往。

比如，央行创新性地实施了“房地产贷款集中度管理制度”，给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”，把所有银行分为5档，标准也不尽相同，目的就是为了拦截信贷源源不断的流入房地产。

还有自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动，各大城市设置严格的溢价率“天花板”和竞配建、竞自持比例，减少地王出现的概率。

根据机构发布的数据，一线城市首套房贷款利率连续4个月上行，二线城市连续3个月上行，房贷审批普遍延后40-100天，因为房贷额度实在有限，多个热点城市如武汉、合肥、郑州、青岛的商业银行，已经对二手房暂停贷款。

在调控层层加码之下，没有了“钱”的推动，2021年的楼市，不可能重复2016年动辄上涨30%以上的历史，

3，高层释放出新风向。

在调控不断收紧，房价与成交量出现“背离”的同时，高层又释放出了新的风向。

7月2日，高层发了一个关于加快发展保障性租赁住房的意见，其中提出了土地支持、简化审批、发放补助、减税降费和金融支持等5条措施，支持保障性租赁房建设。

比如，人口净流入的大城市，允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款。

此外，保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，探索利用集体经营性建设用地建设长租房。

支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

这样的政策优惠力度，是以往从来没有过的，足见高层推动“租赁房市场”的决心。

长期以来，之所以房地产市场陷入“越调越涨”的怪圈，使购房者形成坚不可摧的“楼市信仰”，原因就在于我们的住房体系只以商品房为主，而一二线城市的供地终究是有限的，每年流入长三角、珠三角的人口数以百万计，流动人口不买房就无法享受学区、医疗、社保等配套福利，经年累月，商品房价格自然水涨船高。

因此，大规模的建设租赁房，让年轻人、新市民住上由当地城市供应的小户型租赁房，租金低、租期长，不用担心来回搬家，孩子可以和有房族一样上当地的中小学。

虽然配套设施没有商品房那么完善，但至少可以拥有一个稳定的家，这才是“安居”的要义。