北上广豪宅价格稳中有升

最新的东地产TOP100豪宅指数(简称“东地产豪宅指数”)为14066.05，较2013年底基点上涨40.66%，环比上期指数上涨幅度为0.45%。近期以来，豪宅市场成交平稳。成交排行榜上，区域表现相对平稳。其中，成交价格方面，华润外滩九里、首创禧瑞都、万柳书院位居前三；成交金额方面，新湖明珠城、融创·香山壹号院、颐和金茂府居前。

值得关注的是，近期美元出现急剧上行，市场对美元流动性的收紧预期较为强烈。

在美元指数相继上升突破91、92关口的背景下，欧元、澳元等大多非美货币均出现大幅贬值。相比之下，此前一直坚挺的人民币也出现小幅波动，离岸美元兑人民币已升值1:6.5以上。这一现象应引起关注。

通常而言，偶发事件并不会改变市场的原有趋势。在本土市场支撑，并不依赖境外资本的国内楼市，需求强劲的核心城市高端住宅市场，其持续的楼市价格上行已成强趋势。人民币的升值会助涨楼市，但反过来，人民币的贬值如果只是阶段性的波动，不会改变原有趋势。

此外，最新公布的信贷数据也显示，资金仍然宽裕。央行6月中旬公布的数据显示，5月份人民币贷款增加1.15万亿元，同比多增405亿元。

分部门看，住户部门贷款增加6143亿元，其中，短期贷款增加2220亿元，中长期贷款增加3923亿元；非金融企业及机关团体贷款增加5255亿元，其中，短期贷款减少585亿元，中长期贷款增加4031亿元，票据融资增加1447亿元；非银行业金融机构贷款增加142亿元。行业观察人士分析，居民中长期贷款稳定增长，表明核心城市楼市看涨行情仍强烈。

此外，企业中长期贷款新增4031亿元，占比35.05%，反映信贷对实体经济支持力度仍然强劲。

不过，外部条件的变化仍需关注，一旦未来美元真正进入流动性回收周期，全球金融市场的波动，对国内市场的影响同样不容忽视。在一个高度全球化的资本市场，相互的传导只是时间问题。

高端市场空间仍大

从市场供需两侧看，核心城市高端市场仍然供不应求。一如本刊所指出，高端市场仍然具有较大发展空间。

其中值得关注的是，高端住宅购买人群的年龄结构，主要仍集中于40岁以上人群，在当前的市场中，这部分人群基数庞大，且刚刚步入旺盛期。同时，尤其是随着近年来以移动互联网为代表的新兴产业大发展，中小板、创业板，尤其是最新的科创板，引领了新一轮的财富与价值创造。

以互联网为代表的企业IPO、并购等市场造富过程中，一批财富新贵出现。由于新经济的造富效应，这些财富新贵年龄结构更为年轻，70后、80后日益成为豪宅市场的主力军。

另一方面，相较于更早一代的富裕人群。这部分人群，生活方式更国际化，因此对生活品质的追求更自我，住宅品质的追求更趋内在化。硬件设施之外，具有软件服务实力，生活品质更佳的豪宅在未来将赢得更大市场份额。

总体而言，从长远看，超一线城市，高端住宅市场仍具广阔发展空间。

东地产TOP100豪宅指数成份楼盘完整榜单

重复定价基础

东地产TOP100豪宅指数(简称“东地产豪宅指数”)的编制，部分借鉴了美国标普凯斯希勒房价指数(S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices)的权威专业经验，基于住宅的重复销售数据为编制基础。

TOP100豪宅样本选取

东地产TOP100豪宅指数的样本选取，以上海、北京、广州100个顶级住宅项目作为成份楼盘。100个项目，是由三个省会级一线城市325个高于5万的房地产项目中筛选而得。这100个高端项目，或占据绝版地段，或由知名开发商打造，或建筑上有独到创新……它们整体代表着中国最主流高端市场的投资开发水平，也对应着中国不动产市场金字塔尖的物业价值。

选样方法

项目的筛选必须满足以下条件：A、近半年有成交纪录；B、有一定的体量规械；C、项目品质良好，无重大负面新闻；D、成交均价高于5万元；E、业内有不错口碑(采用专家主观评论法)。

基日与基期

东地产TOP100豪宅指数以“点”为单位，精确到小数点后两位，以2013月12月31日为基日，基点为10000点。

依据样本稳定性和动态跟踪相结合的原则，同时考虑到高端住宅投资开发周期及指数编制实际，我们常规情况下每半年进行一次TOP100豪宅成份楼盘的调整，每次调整数量不超过20%。对一些具有风向标意义的高端项目，将在其首次开盘时计入指数。如当指数样本股定期调整或临时调整生效时，在调整生效日前修正指数。

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