8年新低+5个下降！楼市会入冬吗……

概括为一句话，就是：房地产贷款增速创出“8年新低”，关于房地产金融的关键指标出现“5个持续下降”！

“8年新低+5个持续下降”，到底意味着什么？钱流入楼市明显放慢之后，房价还扛得住吗？

为了全面展示2013年以来，跟房地产相关的贷款指标走势，我查阅了央行9份“贷款投向报告”，其中2013年到2020年为全年的版本，2021年为一季度的版本。

只看房地产贷款余额增速、个人房贷余额增速，是不全面的，我另外增加“保障房开发贷款余额同比增速” 、“住户贷款余额同比增速”、“住户经营贷余额同比增速”等3个指标，数据全部来自央行。

通过上述表格可以看出：房地产贷款余额增速、个人房贷余额增速、保障房开发贷余额增速，的确都创下了8年最低。

但值得关注的有两点：

第一，“保障房开发贷余额增速”和其他几个贷款指标，具有反向意义。

保障房开发贷款余额增长越快，说明政府在保障房建设上投入的资源越多，对商品房价格上涨抑制作用越大。

过去8年里，保障房贷款增长最快的是2014年和2015年，同比增速均达到了57%以上，堪称一日千里。这两年，恰恰是商品房销售受阻，经济下行压力加大的两年。

2015年12月，中央经济工作会议正式提出了“去库存”的目标，开启了接下来2年的房地产牛市。

值得注意的是，保障房贷款增速在2019年出现了显著下降，从前一年的29.5%下滑到了2019年的6.7%。而2019年，经济的下行压力已经开始显现，大湾区就是在2019年开始出台系列激活楼市措施的，比如深圳取消了豪宅线，广州多个区实施了人才购房，中山、珠海放松了限购等。

2020年至今，由于疫情冲击经济，保障房贷款增速下滑到了1%（2020年），今年一季度出现了负增长。

第二，房地产贷款增速、个人房贷增速，的确都创了8年新低，但仍然是经济实际增速的2倍以上。

房地产全口径贷款的增速，2021年1季度下降到了10.9%，是8年以来最低的。个人房贷增速，1季度末仍然增长了14.5%，虽然是8年新低，但比2020年全年只下降了0.1个百分点。

我们再看一下过去8年GDP的增速：

2013年 7.7%

2014年 7.4%

2015年 6.9%

2016年 6.7%

2017年 6.9%

2018年 6.6%

2019年 6.1%

2020年至2021年一季度，平均5%

上面是过去几年的经济增速，其中2013年到2019年的增速，都是统计公报数据。2020年到2021年一季度的增速，使用的平均增速（剔除疫情带来的波动）。

大家可以把房地产贷款增速、个人房贷增速跟GDP增速做一个对比，就会发现：房地产贷款增速、个人房贷增速一直维持在GDP增速的2倍以上，个别年份甚至达到3倍。

再看“住户贷款增速”，情况就又有所不同。

住户贷款，是居民家庭、个人的全口径贷款，包括房贷，还包括住户经营贷（个体户、小微企业主抵押自己私人房产获得的经营贷款）、消费贷（比如买家电、装修等）。

但熟悉国情的人都知道：中国人贷款往往是为了买房子，贷款炒股、贷款装修、贷款创业、贷款买车的比重非常小。

中国人的全口径家庭贷款，今年一季度的增速是16.3%，不仅比去年高，也比前年高，根本没有创8年新低。

再看“住户经营贷”。熟悉房地产市场的人都会知道，去年以来深圳、广州、上海、厦门等地房价上涨，跟住户经营贷流入楼市有一定关系。

如果你有一家公司和一套房产，就可以向银行申请住户经营贷。商业房贷的年利率一般在5.5%以上，甚至可以达到6%，而经营贷的利率往往低于4%，差价非常大，如果用来买房当然划算。

今年一季度的住户经营贷增速为24.6%，创下了8年来的新高。

这里面到底有多少钱流入了楼市，一直是一个谜。各地也在查，但查出来的数额不多。住户经营贷的突然飙升，显然非同寻常。目前住户经营贷的总余额，已经达到了14.75万亿，占全部住户贷款（65.75万亿）的22.4%，相当于个人房贷余额的41%。

当我们用5个指标全方位审视之后，就会发现：

居民加杠杆仍然在继续，住户部门（个人、家庭）全口径贷款增速有所反弹；

住户经营贷增速创下了8年新高，可能有违规资金流入了楼市。

另外：合规的房地产贷款和个人房贷，虽然都创下了8年新低，但实际增速仍然显著高于经济增长。

所以，楼市的资金面其实没有那么悲观。至少在今年上半年，楼市还是比较惬意的。

具体到今年下半年，情况可能会有所不同。由于上半年“丰收”，占用了过多的贷款资源、金融资源，下半年就要过一下苦日子了。

央行日前在二季度货币政策报告里，强调要“防范外部冲击”，这对于当前股市和楼市影响都比较大。

所谓“防范外部冲击”，是指美联储可能在四季度开启Taper（减少购买资产，跟QE是相反意思），到时候可能会给世界金融市场带来剧烈波动。

目前美联储每月印钞1200亿美元，其中800亿美元直接印给美国财政部，方式是购买美国国债；另外400亿美元是印给美国楼市，方式是购买MBS（发行人包括房利美、房地美）。

中国不鼓励股市涨太多，同时也在遏制楼市，就是担心Taper的影响。如果楼市、股市大涨，泡沫太大，容易形成高位过坎的态势，将来风险较大。

看懂了这一点，对我们判断未来的楼市和股市很重要。

我的判断是：股市的大行情，可能要到四季度中晚期才会出现，也就是等美联储扔出taper的“靴子”之后。中国的货币政策跟美国并不同步，四季度之后中国反而没有紧缩的理由了，这就A股提供了空间。

为什么中国跟美国货币政策不同步？因为疫情周期不同步，而中国之前印钞比美国少。所以当美国紧缩的时候，中国反而需要“微宽松”了。

楼市方面，近期的加息、二手房停贷，或贷款周期拉长，或许会维持到年底。贷款紧缩不会持续很久，目标只是压一下全年的增速。但过完年，又是一番新的局面。中国房地产政策的“微周期”，已经缩短为6到9个月。