安居难、租金高？北上广深“十四五”多举措保障住房租赁发展

过去的100年间，中国的城镇化不断推进，人口从乡村向城市集聚，安居一直都是一个重要问题。

近日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持五个方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

7月7日，国新办举行政策吹风会，介绍加快发展保障性租赁住房有关情况。住建部副部长倪虹表示，人才是一个城市的核心竞争力，一个城市，青年人有希望，城市才有未来，青年人有希望，国家才有未来。所以，解决青年人、新市民的住房问题是各级政府的职责所在，也是提高竞争力实现可持续发展的必然要求，政府应该有内生动力去做这个事。

住房租赁的问题再度受到广泛关注。其中，尤其是一线城市，吸引了大量年轻人，但房价和房租价格较高，解决住房租赁问题、确保新市民的安居显得更为紧迫。

诸葛找房数据研究中心最新发布的报告显示，6月，北上广深的住房租金均价分别达到了91.78、99.32、60.58、90.55元/平方米/月，且整体涨幅领先于其他类别城市。

报告指出，一线城市作为大多数年轻人就业的最佳选择，适逢毕业季人员流入量大，带动租赁市场活跃度显著提升，租金随之上涨。预计随着毕业生陆续离校求职以及大量外省市毕业生的涌入，旺季效应延续，一线城市租金水平仍将有一定的上涨空间。

对于一些刚毕业的应届大学生而言，高昂的租金支出成为难以承受之重。

21世纪经济报道记者梳理了北上广深四大一线城市的“十四五”规划纲要，均花了一定的篇幅专门部署未来5年的住房租赁工作，而相比之下，在此前各地的“十三五”规划中，住房租赁问题大多仅一笔带过。

增加供应，促进职住平衡

无论是提供居住保障，还是稳租金，增加租赁住房供应都是最直接、有效的措施。

北京“十四五”规划纲要提出，针对中低收入家庭自住需求，大力筹集建设各类租赁型 住房，提高公共租赁住房备案家庭保障率，新增供应套数占比不低于40%。新增集体土地租赁住房等政策性租赁住房供地占比不低于供应总量的15%。

上海提出了更具体的数量目标，实施人才安居工程，拓宽人才安居租赁房源筹集渠道，到2025年全市用于人才安居的租赁房源规模达到20万套。

上海还单独提出，加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度，到2025年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位）以上。

广州在“十四五”规划纲要中并未明确提及数量目标，但明确表示加大保障性租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。根据广州披露的“十三五”期间的情况，累计筹集保障性安居工程（含租赁补贴）共8.89万套，超过了5.75万套的目标值。

深圳也未提及未来5年的租赁住房数量目标，但7月7日，深圳住建局发布《住房发展2021年度实施计划》，今年计划供应租赁住房用地37公顷，占全年计划供应居住用地363.3公顷的约1/10，计划建设筹集租赁住房10万套（间）。在深圳本地的地产研究人士看来，这是一个颇具挑战性的目标。

而除了增加供应总量之外，租赁住房的地段也同样重要。

深圳一位中心城区的房地产中介向21世纪经济报道记者介绍，在房租上涨的情况下，有的租客为了控制租金成本，会选择从较中心的地段换租到相对偏远、租金较低的区域。

但这往往带来通勤距离、时间的增加，也不符合城市的低碳发展原则。

在“十四五”规划纲要中，北京和上海都强调了职住平衡。其中，上海提出，鼓励中心城老旧商务楼宇改造为租赁住房，为周边就业人口提供居住配套。

北京作了更为具体的部署，包括在重点功能区、产业园区周边配建租赁住房，提高本地就业率，推动实现职住平衡；“十四五”时期，中心城区居住用地优先用于建设租赁住房和中小套型共有产权住房，中心城区适度增加租赁型住房供给等。

此外，为了提升通勤便利性，北京还提出，统筹轨道交通建设与居住用地供应，增加大站快线、市郊通勤铁路沿线居住用地供给。

多主体、多渠道保障

一般而言，个人房东提供的租赁房源数量在一定的时期内基本会维持在较为稳定的水平，如果要大量增加供应，需要采取哪些举措？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，考虑到2017年到2019年一些大城市集中出让了租赁地块，以及配建租赁住房，接下来将形成大规模供应，并且人口净流入的大城市将单列租赁住房用地计划，未来供应还将继续增加。

然而，由于开发商的高杠杆、快周转模式，很多房地产企业并不愿意发展长周期的租赁住房。

一位开发商人士向记者表示，机构房东不同于个人房东，基本上很难避税，加上大城市的租金回报率不高，难以覆盖融资成本，所以从财务的角度考虑，很难有自持租赁住房的积极性。

此次《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出了一系列保障、优惠措施，包括利用存量土地以降低土地成本，给予税收优惠，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款等。

北上广深在各自的“十四五”规划纲要中，也提及了多主体、多渠道来筹措建设租赁住房的措施，具体包括：探索利用集体建设用地和国企、高校、科研机构等企事业单位自有闲置土地等建设租赁住房；鼓励产业园区、大型企事业单位新建人才公寓；鼓励存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍或公寓等。

李宇嘉指出，盘活低成本的存量空间，将成为租赁住房的主要供应方式，这样可以从源头控制房源成本，实现低租金。

此外，深圳还专门提出，鼓励城中村规模化租赁，持续改善城中村居住环境和配套服务，持续发挥城中村作为低成本居住空间和职住平衡稳压器作用。

“十三五”期间，曾有开发商、租赁机构将深圳一些城中村住房改造为长租公寓，虽然环境大为改善，但也因为推高片区租金而引起诟病。

在保留低成本居住空间与提升居住品质之间，如何取得平衡？美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者表示，如果希望保留城中村的低租金，则不宜追求过度改造，可以由政府主导，重点改善消防安全、卫生环境等即可。

当前，城市竞争很大程度是人才的竞争，甚至是人口的竞争，而对于房价高企的大城市而言，要想吸引和留住人口、人才，有必要给他们提供安居保障。