学区房到底凉不凉？可能需要三重视角解读

复杂的学区房

关于学区房，笔者已经写过很多篇文章。对于近期的北京西城区学区房新政，再来说道说道。

我们的学区房问题很复杂，它不只是楼市问题。它既有政策因素，也有市场因素，还有文化教育本身的问题。我们分析它，需要多个维度视角。

先来说说这个新政：

北京西城区明确，2020年7月31日后的购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片的方式在学区或相邻学区内入学。

这条新政一传播，无异于这个夏天的响雷，炸响了一二线楼市的天空。

自媒体上涌现出不少观点，绝大部分都在说——“学区房，别了”。这个观点听起来无疑十分正确。但也有一派声音，以业内大咖张大伟为代表，他认为在教育资源不均衡、应试教育的大背景下，西城区的学区房会有短暂降温现象，但优质教育资源的学区房未来还会涨。

张大伟对自己的论断是给出数据的：西城区新政，目前真正受影响的大概只有2000套房。

这两派观点，也是我们说的“市长”和“市场”之争，“有形之手”和“无形之手”的矛盾。前一派是政治视角，张大伟是经济视角。在舆论一边倒的情况下，张大伟的观点是很有勇气的。

而笔者认为，学区房是一件非常复杂的事情，任何单一视角都难以让我们信服。

学区房的三重视角

看待学区房应有三重视角，分别是政治视角、经济视角和生产力视角，这三大视角也分别对应了短期、中期和长期视角。

首先从政治视角看，短期内，我们明显可以看到“有形之手”的调控更加强而有力。今年以来，政策对学区房的抑制是前所未有的大。今年4月初，央视新闻1+1讨论了学区房的话题。这已经成为了强烈的信号。

4月30日，这一话题被纳入了政治局会议的视野，这是一个前所未有的高度。当时会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”。

自2021年开年以来，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、无锡等多个热点城市已出台相关政策，打击学区房炒作，重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。

在一系列严厉措施下，学区房势必短期降温。

其次学区房是市场的资源要素，也是有其经济规律的。中期，优质学区房因为稀缺性还会有上涨空间。

其实自疫情以来的学区房暴涨，根本原因在于所有的房价都在涨，学区房只是涨得最快最凶而已。

本轮房价上涨是全球化的货币现象，中国楼市反而是最不涨的那个。货币大放水，全球楼市都在涨，笔者曾写过韩国、新西兰今年楼市暴涨的文章。另据美国房地产协会数据，今年5月份，美国成屋价格中值达到35.03万美元，打破了最高纪录，同比增长23.6%，增幅是1999年产生纪录以来的最高涨幅。

在我国，大家有没有发现——在控制一二线学区房的同时，三四线的普通商品房房价却在暴涨。

根据中指研究院指数公布的数据，今年上半年，中国百城新建住宅价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点。但这个涨幅在五年里已经算是比较低的水平。

但楼市分化继续加剧：一线城市调控严，房价平缓；二线城市仍然保持上涨势头；上涨最快的则是浙江、江苏、福建等省份的三四线城市。

浙江衢州下面的一个县城江山，二手房均价过2万元，跟去年同比上涨了30%；而江苏盐城、徐州等地房价的涨速也很迅猛。

控制一线城市、控制学区房，但三四线相对宽松，导致货币流向了大量的沿海三四线城市。三四线城市因之前房价较低，涨幅虽大，但绝对房价还是不高的。

于是我们可以看到本轮调控的核心思路：控一线、控学区、削峰填谷，旨在公平。

这个“公平”二字意义深远，笔者理解有两重“公平”：

1、城际间的财富公平：通过房价调控，调节一二线城市和三四线城市的财富水平。房子目前已经是居民最大的财富，北上广深早些年买了好多套房子的人，妥妥躺赢，成为人生赢家。

但如果早些年买在东北或者县城的人士，则没有这么幸运。当年投入可能差不多，但现在财富差距巨大。既然全球货币都在放水，那不如把水引到“房价低洼”地区，让三四线城市的居民同样坐享“被动升值”的福利。

2、代际间的教育公平：通过学区房调控，调节代际间的财富差距和教育差距，这个问题更加宏大。

今年在控制学区房的同时，政府还在干一件事——整顿教育培训产业。

5月21日，中央全面深化改革委员会第十九次会议召开。会议指出，校外培训机构无序发展，“校内减负、校外增负”现象突出，要从严治理，严肃查处。

随后6月15日，教育部召开校外教育培训监管司成立启动会，设立一个专门机构来监管校外培训，以“钉钉子”的精神推动“双减”工作落地见效。

整个6月，国家市场监管总局介入监管，共对15家校外培训机构处以3650万元的顶格处罚。

校外培训监管层层加码，加剧了教育中概股股价的大跌。日前教育股集体走跌，放眼今年，大部分教育股跌幅惊人，有的跌幅达70%左右。

对于校外培训的整顿，是充满争议的话题。有些人会认为，校外教培不可能完全禁止，整肃培训机构只会让富裕阶层的孩子更优秀，因为他们有实力高薪请家庭教师。

笔者倒觉得，整治是一种态度，在全民一边鸡娃，一边申讨内卷的时候，政府表达出这样的态度：不支持鸡，不支持卷。这对大多数人的引导还是好的，有一片相对宽松的教育环境。尤其对于收入偏低的群体，现在开放了图书馆、博物馆等众多免费公共设施，节约了教育成本，促进了教育公平。

那么，我们整治了教育培训产业、抑制了学区房，愈发走向公平之后，是不是学区房就“凉”了？这就是笔者要说的最后一个视角：生产力视角。这也是长期的动因。

学区房到底“凉不凉“，长期并不是政策、货币决定的。长期要回归到社会生产力、文化教育本身。其实近些年，我们的生产力、文化教育已经有了很大的转变。

学区房真能解决成才问题吗

从生产力视角来看，我对学区房长期是悲观的。学区房是过渡阶段的产物，一旦高考面临改革，学区房价值就会下降。

伴随着科技进步、人工智能和互联网全覆盖，学校的应试系统很难跟上社会的发展。而所谓名校路径培养出来的孩子，未来也未必是有用之才。

为什么？我们的生产方式正在面临强大的变革，对人才的要求也和传统有了很大的改变。再加上全球政治局势紧张、疫情影响，我国受各种卡脖子技术制约，我们目前的应试教育，并不能完全匹配对于人才的需要。

当然这是全球性的问题，但对于人口稠密的中日韩东亚国家更加如此。像韩国，其严苛的考试院文化已经成为了“恐怖传说”，很多韩剧、韩国电影、黑色漫画都出自考试院。我们国家在考试文化上也是半斤八两。

这是由于我们东亚的应试教育是一套传统儒家科举+现代普鲁士教育制度的“东西方考试综合体”。跟欧美比起来，这套制度更加容易“内卷”。

儒家科举制度，让我们崇尚“领导者策略”，在某个领域里拼命要做到头部和顶流。于是题目越出越难，越出越刁钻，大家很容易陷入“红海竞争”。虽然也有创新，但更多是要素上的创新，而很少有系统性的创新。

所谓普鲁士教育制度，是18世纪普鲁士人创立起来的一套标准化的课程体系，让原本古希腊所崇尚的强调素质的“博雅教育”转变为单元课程。

这套教育强调纪律，让学生易于管理。这套系统为社会大分工打下了良好的基础，创造了无数个专业领域里的白领、蓝领工人。但也有一个弊端，就是塑造了很多“专才”，但却少了像牛顿、达芬奇这样的“通才”。

教育制度的改革漫长曲折，但生产技术发展太快。20年前，我们需要的是规范的管理、高效的效率、极速的扩张。但计算机、AI已经把效率极大提高了。现代生产方式不再需要这么多温顺、守纪的劳动者。

相反它对劳动者个人素养提出了很高的要求。网红经济、粉丝经济就是个人魅力化为生产力的巨大证明。现代社会，更需要有创造力、好奇心并能自我引导的终生学习者。需要能实现从0到1的创造者，而不是从1到N的复制者。

好奇心、创造力并不完全是学校培养的，至少现行制度下的学校很难培养出来。现在的教育选拔更多是强调逻辑能力，这是智商的选择。但创造力并不完全是智商，有研究创造力的专家提出了创商的概念， “智商”测的是人类的聚敛性思维，“创商”测的是发散性思维。创商是反逻辑的。所以创造力强的人思维往往处在“液态”混沌状态中，行为思维都比较散漫，不善考试，甚至智商也不高。但很可能极具创造性的潜力。

对好奇心、创造力的要求，甚至可能会引发未来高考的改革（虽然一直都在改）。未来的高考重大改革，需要让我们再次重视“博雅”，而不是“专业”；强调素质，而不是分数。那么学校都会改革，我们要这老破小学区房干嘛呢？

我相信会迎来高考改革的这一天，尤其是在老龄化、少子化越来越严重的情况下。我也越来越相信那句鸡汤：你家的书房才是最好的学区房。