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商品房样板间不能“装”一套“卖”一套
商品房样板间“三个一致”划清了样板间展示行为底线，有助于倒逼企业增强诚信意识、法律意识，规范营销行为，有助于净化商品房市场环境，维护商品房市场秩序。此举也有助于消除民众购房过程中的堵点、难点、痛点，呵护民众的购房消费权益，是为民众办实事、办好事。希望这样的监管动作不仅成为行政行为，也能成为有法可依的硬核法治行为。
7月8日起，北京市住建委就《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》向社会征求意见。征求意见稿明确，交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。
有一句话叫“说一套做一套”，而在房地产领域，一些房地产开发企业把这种不靠谱的行事规则演变成了“装”一套“卖”一套——在宣传推广新建商品住房时，过度装修装饰样板间，过分美化楼盘展示，利用不实宣传吸引客户。在实际交付时，商品房达不到样板间的装修装饰标准，购房人会产生“货不对版”“严重减配”的感觉，并对此意见很大。如果严格执行商品房样板间“三个一致”“所见即所得”规则，房地产开发企业的忽悠营销伎俩就行不通了，购房人的权益将能得到更好的保障。
以样板间展示的方式对商品房进行宣传也是一种广告，应当恪守广告法则和底线。《广告法》第四条规定：广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者；广告主应当对广告内容的真实性负责。第二十八条规定：广告有“商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响”等情形之一的，为虚假广告。
尽管购买商品房是特殊的消费，对商品房是否应纳入《消费者权益保护法》调整范围还存有一定争议，但《消费者权益保护法》确立的实物样品展示规则，对规范商品房样板间营销行为同样有很强的参照意义。《消费者权益保护法》第二十三条规定：经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。第四十八条规定，经营者提供商品或服务有“不符合商品说明、实物样品等方式表明的质量状况”等情形之一的，应承担民事责任。
在预售房交易中，购房人到房地产开发企业选房、购房，对房屋的实际情况无法现场感知，只能凭借企业的宣传、相关资料以及样板间来获取商品房的信息，而样板间能带给购房人（或准购房人）最直观的感受，往往对购房人的购房选择产生实质影响。
本质上，样板间就是商品房的实物样品展示，承载着房地产企业对商品房装修装饰范围、规格、标准、质量等的一个承诺。如果企业过度装修美化样板间，吸引购房人买房，在实际交付时，商品房的装修装饰又缩水，无法达到样板间的标准，就构成了虚假宣传，侵犯了购房人的合法权益，逾越了法律底线、诚信底线和契约底线。
商品房样板间不能“装”一套“卖”一套，不能成为忽悠人的“房托”。北京市住建委拟把规范商品房样板间营销展示行为作为进一步规范新建商品住房销售行为的一个重点，此举契合了民众的购房消费需求，也契合了房地产行业健康发展的需求。
给商品房样板间立下“三个一致”规矩，划清了样板间展示行为的底线，有助于倒逼企业增强诚信意识、法律意识，敬畏营销法则，规范营销行为，有助于净化商品房市场环境，维护商品房市场秩序。此举也有助于消除民众购房过程中的堵点、难点、痛点，呵护民众的购房消费权益，是为民众办实事、办好事。希望这样的监管动作不仅成为行政行为，也能得到立法层面的支撑，成为有法可依的硬核法治行为。
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