二手房调控再加码！西安上海等城价格核验、指导价相继出手，组合拳持续发力

最近几天，继深圳出台二手房参考价之后，西安、上海等城市也相继出手。只不过，这两城市的楼市新政，淹没在了“央行降准”的大新闻里，并没有引发太多关注。

7月9日，上海房管部门召开了二手住房房源管理会议，对挂牌的二手房不仅要核验房源的真实性，还要对价格信息进行核验。上海二手房价格核验具体操作是，一般先由房产中介等机构向官方平台提交拟挂牌的相关房源信息进行核验，除了房源所在小区、楼层等自身信息外，还要提交拟挂牌价格进行核验。如果提交的价格高于该小区的市场真实价格，则不能通过核验，该房源也就不得对外发布。

所谓“市场真实价格”，这中间的算法或公式是什么样的？目前还不太明确，有关部门也没有披露更多的技术细节，据相关媒体报道，原理上应该是基于大数据的市场比较法。

可以看到，上海也有了类似深圳的“二手房官方成交参考价”，只不过每个小区的价格不对外发布，而是在操作中落实。如果中介想探知一个楼盘允许挂牌的价格，只能在系统里不断输入价格来试探，直到发现这个“市场真实价格”为止。

那上海为什么要这么做？来看看最近上海二手房市场就知道了。根据上海中原数据显示，6月上海的二手房成交达2.79万套，环比涨8.93%。这已经是上海二手房成交量连续2个月反弹了。而价格方面，6月上海二手房成交均价为41269元/㎡，环比上涨1.73%，同比上涨3.82%。

可见，整个二季度上海二手房都是呈现量价齐涨，持续回升的态势。而上海调控一贯的作风就是冒头就打，所以这次出手也在意料之中。只是，这个参考价是否会被银行严格执行，作为发放贷款的依据，由于新政发布没多久，所以目前尚不清楚。

“二手房成交参考价”的真正威力，就在于要求银行严格执行，其结果相当于提高首付比例，最终对楼市产生“金融紧缩效应”。如果银行不执行，只让中介执行，那么最终效果会大打折扣。

而在上海出台新政的前一天，也就是7月8日，西安市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，通知提到，由二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析形成二手住房成交参考价格在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

这是深圳在2021年2月8日宣布建立二手房参考价之后，第二个跟进的城市。首个跟进深圳的是成都。5月末，成都公布了首批201个小区的二手房成交参考价；7月初，成都又公布了第二批286个小区的参考价。到目前为止，成都一共公布了487个小区的成交参考价。至于指导价格，各区域热门板块基本是成交价7-8折。

而西安是在7月9日，发布了首批102个小区的成交参考价。其中26个小区直降5000元以上，最夸张的小区是枫林绿洲，价差达到了1.3万元。单看价差，这26个小区大部分处于“腰斩”的状态，剩余70个小区价差的范围，都在1000-5000元以内，这些基本都是次新小区，参考价格都是打了6-7折。

前几年，西安在一众城市中率先打响了抢人大战。在第七次人口普查数据里，过去10年西安常住人口增加448.5万，仅次于广深，成为抢人大战中的赢家。大量的人口流入，势必会搅动房地产市场。

根据中国统计局的数据，西安是从2016年开始上涨的，持续上涨了5年，而且涨幅多次位居全国前列，涨幅惊人。这些年，西安二手房的价格，也几乎是飞涨，尤其是曲江、高新等地，这些地方名校多，高品质次新房也多，二手房最为火热，也最容易出现虚高价房源。

在今年前5个月，西安二手住宅已经有2个月的环比涨幅达到了1%。而西安高新一中旁的楼盘天地源丹轩梓园，二手挂牌价就突破10万大关。虽然这是挂牌价，但无形中也会影响整个市场，抬高人们对房价的预期。

现在西安采取的办法就是向深圳学习，减少需求。

深圳市全国最早执行二手房限价的城市，当银行严格执行“二手房参考价”的时候，对需求会产生很大的杀伤力。比如一个深圳家庭要买第一套住房，无论是豪宅还是非豪宅，首付比例都可以做到3成。假设一套房子市场价是18万元，面积100平方米，总价是1800万，首套购房者，在出台二手房参考价之前，首付只需1800×30%=540万元，可贷款1260万元。现在官方给出的参考价是11.6万元，则该套房屋的理论总价将变成1160万元，而银行按照参考价给贷款，那么最多只能贷出812万元，首付则需要988万元。这相当于把首付从3成提高到了5.5成，一下子多了448万元的首付款。

这也导致了深圳的二手房成交量锐减，6月甚至滑落到不足3000套，只相当于上海二手房成交量的十分之一。不过，从二手房新政推出的方式和节奏看，上海、成都和西安，都没有完全跟进深圳，要知道，深圳是一次性公布了全市所有住宅小区的参考价，一共是3595个小区，一口气全“梭哈”了出去。而后来的这些城市可以看到，是有所保留的。

但有一个因素，可能会影响接下来这些城市的调控走向，那就是这次央行的降准，因为这次降准是超预期的。

全面降准是属于“雨露均沾”，所以释放的资金总额非常庞大，预计长期资金会达到约1万亿元。这是什么概念？2020年中国仅有23个城市GDP突破万亿。所以此次降准，相当于把福州或西安一年的经济总量全部撒到了市场上，能量可想而知。而且，央行释放的是基础货币，而基础货币是有乘数效应的。比如，央行每向市场投放1块钱的基础货币，可能会有6块钱进入流通市场。

但从去年开始，房地产调控大体趋严，从卡房企脖子的“三道红线”，到卡金融机构脖子的“两道红线”，一方面牵制了房企借贷的能力，另一方面限制了金融机构针对房地产领域的可贷规模。所以有些人觉得，此次降准对楼市不会产生什么影响，因为水再多也进不了楼市。

的确，这次降准货币流向楼市的入口被堵住了，所以这些钱难以进入楼市，只能流向实体经济和股市两个池子，这也是此次降准的初衷。所以，涉房贷款的口子虽然被扎紧了，但中小微企业想借钱扩大再生产，会更容易也会更便宜。未来，钱到了中小微企业账上之后，监管的松紧程度，会直接影响这些“便宜钱”的最终去处。

再者，即便是监管严格，第一次进不去，也可能通过别的池子，第二次、第三次间接流入楼市。比如降准之后，一家企业通过银行顺利贷到一笔款，企业得以生存，能顺利发出工资，说不定年底还能给员工分红，那员工拿着这些钱会去做什么？在国内，有非常大的可能就是去买房。所以，尽管货币第一次无法流向楼市，但是第二次、第三次，还是可能流向楼市的。

而如果上述这些城市，房价出现强反弹，很快就会调控加码，只要二手房限价，再好的市场也会冷下来。但另一些调控不严厉的城市，接下来可能会出现一波行情。比如郑州、青岛、济南、福州、沈阳这些城市，以及其他弱二线省会城市，包括昆明、南宁、贵阳、南昌这些，后面可能都会轮动。

直白的讲，这次降准，初衷也许是好的，但是对于各地怎样执行，政策能不能达到预期效果，目前的市场预期并不是