最新70城房价出炉，深圳成交量创18年新低，怎么回事

其中，4个一线城市新房价格涨幅与上月相同，二手房价格涨幅比上月微扩；二、三线城市新房价格涨幅比上月均回落，二手房价格涨幅均与上月相同。

至此，楼市的上半年告一段落。期间，房价到底是涨是跌？接下来又将如何走？

新房价格涨幅稳中收窄

从新房表现来看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。

“一线城市的新房价格上涨和市场供应结构有一定关系，”58安居客房产研究院分院院长张波举例说，上海的第二批和第三批集中供应商品房项目，市中心的供应占比有明显提升，这也在一定程度上提升了房价整体表现。

另外，二、三线城市的新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

“二线和三线城市出现了涨幅明显收窄的态势。尤其是二线城市，各类政策管控积极到位，促进了市场价格的趋稳。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

“总体上看，6月新房价格相比5月涨幅在收窄，这进一步说明房价泡沫减少”，严跃进说，除了既有的调控政策以外，信贷政策收紧对于房价上涨的抑制具有积极作用。

2021年年初，央行实施了“三道红线”融资监管新规，以及“两道红线”限制房地产和个人住房贷款的新规。半年过去，多个热点城市的地产贷款额度出现紧张，首套房和二套房贷款利率上调，个人住房贷款放款时间延长，购房者买房成本和难度增加。

信贷政策的收紧，也使得市场逐渐趋于理性。央行最新数据显示，6月末，个人住房贷款余额36.6万亿元，同比增长13%，增速比上年末回落1.6个百分点，比年初增加2.1万亿元，占同期各项贷款增量的16.7%，同比少增1602亿元。

二手房价格严控下走冷

相比于新房，二手房的市场情况更受关注。

国家统计局数据显示，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。

“一线城市二手房价上涨压力的存在与市场需求增加有关较大关系。”张波认为，由于新房市场普遍存在限购政策，大量的购房需求尤其是中高端改善需求不得不向二手房市场中寻找机会，这在一定程度上导致二手房市场的热度不断提升。

压力之下，调控政策也随之跟上。深圳、上海在内的一线城市已对二手房出台了相应的管控政策。张波预计，二手房价格虽然上涨压力依旧在，但上涨的幅度将会得到有效控制。”

深圳便是一个例子，5月份，深圳二手房价格环比下降之后，6月继续下跌了0.2%。据深圳房管局数据，2021年3月后二手住宅成交量持续下降，2021年5月和6月的成交面积分别约27.6万平方米、23.7万平方米，分别同比下滑61.0%、73.8%；6月仅成交2820套，更是创下2003年以来最低值。

据机构统计，当前全国有10多个城市出台了二手房指导价制度，二手房监管面临空前的严厉。据克而瑞监测，部分已经实现二手房指导价的城市，成交量出现明显下滑，比如已公布两个批次参考价的成都。

中信证券也在最新研报中指出，由于二手房过户指导价调控效果好，见效快，预计继深圳、成都、西安等地后，此政策将在全国大中城市推广；这一政策有助于解决二手房市场预期自强化问题，化解一二手房价差不断扩大的问题。

13城重拳挥向学区房炒作

“这轮房价上涨，很大程度来自学区房。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉易曾表示。在对二手房的调控中，热度居高不下的学区房无疑是重中之重。

13日，温州发文禁炒学区房，整顿学区房炒作再添一城。据统计，自今年4月底中央政治局会议提出“要防止以学区房等名义炒作房价”之后，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门等13城出重拳整治学区房乱象。

以北京为例，今年北京教育资源最为集中的三个区东城、西城和海淀，均执行了严厉的“多校”政策，“学区房”和“好学校”之间的“等号”被拿走。北京市西城区的知名学区德胜、月坛、金融街等受到较大冲击，部分业主已开始下调挂牌价。

曾经异常坚挺的深圳学区房价格也出现松动，如南山区“观海台”楼盘的房源，两天内报价下调140万元。在上海，因均衡教育政策出台，学区房购买者观望心态加重，有家长“叫停”了购买计划。

“从后续市场的表现看，重点严打学区房炒作将成为二手房调控的一个特点。”严跃进认为，未来二手房领域的学区房将面临严监管，各类盲目炒作学区房的行为将被严打。

2021年过半，房价拐点何时出现？

回顾2021年上半年的楼市，多个城市楼市出现过热现象，但都好景不长。严控贷款严查首付来源、人才购房门槛收紧、集中供地、增值税免征“2变5”、一手房限价、房贷利率连涨……一系列调控重锤纷沓至来，房价也被狠狠压制。

如，年初行情一片火热的上海楼市，一度有“上海有二手房1小时涨价40万”的消息出现，但在一系列收紧措施出台后，没多久便开始退烧；同样因为信贷政策大幅收紧，广州二手房上半年成交75212套，较去年下半年的83157套减少近10%，下调挂牌价的房源也开始多了起来。

据贝壳研究院统计，单看6月，就有无锡、天津、青岛、广州、北京、哈尔滨、长春、南昌、苏州、南宁、成都、深圳、湖州、绍兴，以及海南等地发布20次房产调控政策，政策持续加码。

楼市调控政策不断收紧的前提下，下半年的楼市能否迎来拐点？

“一般来说，进入7月，受天气等众多原因影响市场热度将会有所下降，但预计今年7月的房产市场依然会有着多样化表现。”张波认为，最重要的原因是一年三次的22城土地集中供给，有二次都会在下半年，这极大考验房企的资金实力，他们会从下半年伊始就加快出货节奏，快速回笼资金以备拿地，因此部分热点城市的出货会加速，部分出货慢的城市或加大促销力度，房价的表现也将分化。

“另外，由于今年金融机构针对个人房贷的上限管理，导致大量购房者上半年二手房的入市节奏变慢，这也会导致三季度二手房市场的需求量会呈现积压式增长，对二手房价格的影响也不容小觑。”张波说。

“总体来看，‘稳定’无疑是下半年楼市最确定的关键词，房价稳定、地价稳定是基础，购房者的预期稳定也在土地两集中的环境下变得更为确定。”张波说，一些热点城市整体热度相比去年下半年已经明显降温，这种趋势还会延续。

下半年，你有买房的打算吗？