2021年起住房迎来“新标准”两类房子或吃香了

一提到我国房地产的快速发展，很多人就潜意识地联想到房价上涨、买房“躺赚”。事实上，过去二十多年，我国房地产迎来快速发展还有另一个重要的真实写照，那就是我国大大小小的城市土地上，都建造了太多太多的高楼大厦。尤其是一二线城市，造城运动一刻不休，摩天高楼更是互相较劲着拨地而起。

统计资料显示，在商业建筑和住宅建筑两个领域，我们国家的高楼保有量都是“世界第一”——安居客研究院的数据显示，截至到2020年底，我国拥有200米以上高楼近900栋；另据不完全统计，截止到2019年底，我国拥有高层住宅（11层以上）数量高达26万栋。此外，值得一提的是，2020年世界十大高楼大厦（已建成）榜单中，中国就独占6席：上海中心大厦、平安金融中心、高银金融117大厦、中国尊大厦等都赫然在列。

过去这些年，很多城市为什么乐此不疲地建造高楼大厦？专家一针见血解释道：最能代表一座城市繁华经济的就是，这个城市拥有的摩天大楼数量。这其实很好理解，建造摩天大楼不仅需要日臻醇熟的建筑技术运用，更需要一定的经济实力支撑。城市自身经济实力，足以支撑建设几座摩天大楼，这无可厚非。不过，过去十年，建造高楼的“攀比风”却四起，不仅很多超大、特大城市之间在互相攀比，连很多县城也在暗中较劲。不足20万人口的小县城，住宅高楼甚至可以建设到100米的高度。明眼人都知道，开发商之所以热衷于建设高层住宅，并非现实需要，而是为了多赚取利润。

事实上，不管是商业建筑还是住宅建筑，不断“追高”的背后，还有另外一个不得不提的重要因素：为了应对不断增长的住房需求。统计局数据显示，过去二十年，我国城镇化率提升了27%，全国有约4.2亿农村人口转移到城市。不断增长的住房需求该如何解决？在有限的住宅用地上，只有不断地建设高层甚至是超高层住宅。一言概之：建高楼大厦、超高层住宅，是节约土地资源，有效提高空间利用率的最好办法。

从这个层面来看，每个城市多建造点高楼大厦似乎没什么不妥。但事实并非如此：一方面，我国早已不缺房。央行报告显示，城镇地区住房拥有率高达近97%，户均拥有1.5套房。此外，西南财大的研究也显示，2020年末，我国的住房空置率已经不低于22%，按照全国4.5亿套住房计算，全国仅空置住房就有近1亿套。住房不缺，甚至很多城市已经步入住房“严重过剩”阶段。也就是说，当前阶段，很多城市完全没必要再盲目放肆地建造高楼大厦了；

另一方面，高楼大厦及高层住宅，远没有想象的那般美好。视野佳、采光好、通风优，这些虽然都是高层住宅的优势，但不可忽略的是，高层建筑，也有三大显而易见的弊端：1、拆迁成本高，未来拆迁难度大。有多位重量级专家已经“明示”，几十层的高层住宅没有升值潜力，未来将成为“永久空中贫民窟”；2、后期的维护成本高，维护难度大。电梯老化、基础设施衰败、以及建筑本身的使用寿命终止等是不可逆的，不仅维护费用高，而且维修难度大；3、消防安全是几十层的高层住宅的一大难题。消防云梯最高200米，且现在消防配备的云梯普遍只能通到13、14层楼高。一旦大楼发生火灾，依靠外力很难消除，只能依靠建筑自身的防火防灾功能。

综上所述，未来高层建筑应该“适可而止”。事实上，最近一段时间，网络上到处充斥着“高层停建”、“高楼全面消失”的说法。甚至连很多权威媒体以及知名专家，也跟着发声。事实真的如此吗？未来高层真的会“停建”吗？答案是否定的。

国家层面确实已经意识到了我国高楼大厦泛滥以及未来高层建筑可能带来的隐患等情况，也有意出台政策对各地建设高层建筑进行适当控制。事实上，从2020年开始，国家就连发了两道“住宅新标准”，来约束各大城市高层的建设：

第一：2020年4月27日，住建部和发改委联合发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，业内专家称此之“限高令”，其中对于“超高层地标建筑”提出了四点明确规定：1、一般不得新建500米以上建筑，确需建设的，应进行专业论证及层层严格审查；2、严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，同样需要论证、审查；3、新建100米以上建筑应充分论证、集中布局；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

2021年3月29日，住建部又发布文件对“限制县城居住建筑高度”进行意见征求。该“征求意见稿”对于未来县城的居住建筑高度进行了三点规定：1、县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；2、县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设；3、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。

通过上述新规，我们不难发现，很多人所谓的未来“高层停建”实际上是错误地理解。真实情况是，未来各地会在“超高层地标建筑”的规范下，进一步缩减建设高层的规模。尤其是500米以上的建筑，再建设的可能性极低。除此之外，对于较为发达的一二线城市，实际上还是可以继续建设100米以上的高层建筑的。只是需要充分论证和集中布局。换言之，国家并没有要求一二线城市彻底“停建”高层建筑。国家要求停建高层的是县城，新规要求“县城新建住宅最高不超过18层”，实际上就是禁止县城再建高层居住建筑。综上所述，概括性地说未来“高层停建”，实际上是不够全面的——县城会停建高层，但经济发达的一二三线城市，还是可以继续建30层以上的高层建筑的。

第二：2021年起，全国各地也开始越来住房“新标准”。2020年7月底以来，北京、江苏、上海、浙江等地都相继发布了《住宅设计规范》，宣布住房迎来“新标准”，且这一标准将从2021年1月1日正式实施。“新标准”明确规定：四层及四层以上新建住宅建筑，必须设置电梯。当楼层达到十二层甚至更高时，设置电梯不应少于两台；楼层达到二十五层及以上，同时单台电梯服务户数大于90户时，每栋楼设置电梯不宜少于3台。设置电梯的住宅，每居住单元至少应设置1部能直达户门层的无障碍电梯。

2021年起，住房“新标准”下，两类房子或吃香。换言之，这两类房子或再次升值。

2021年起，高层“停建”虽然仅限于县城，经济发达的一二线城市仍然可以建设高层建筑。但不可否认的是，在住房两大“新标准”下，住房市场原有的房产格局被彻底打破了——国家出台“限高令”，虽然没有彻底禁止建设高层建筑，但按照新规的要求，未来几年，各地建造高层建筑的规模将大大减少，尤其是超高层建筑获批的可能性更低。超高层住宅建筑减少，势必小高层和多层会更加受欢迎。此外，在“旧改”老房子加装电梯新规和新建住宅四层以上必须配备电梯的“新标准”下，我们同样看到了，未来电梯与房子的强关联作用。直白点说，未来房子吃不吃香，某种程度上，不仅要看高度，还要看是否配备电梯。

说得再具体点，2021年起，在住房“新标准”下，两类房子或吃香了，再次升值的可能性非常大：

第一类是新建的配有电梯的多层住宅。原因有两个：其一、“限高令”的出台，某种意义上宣告了摩天大楼和超高层住宅的投资价值会变得越来越小。尤其是三到八线城市，未来将以多层和小高层建筑为主，这是政策主导的结果。当然，这种情况下，将大大提升多层住宅的需求，尤其是“原则上不准建18层以上建筑”的县城，未来配备电梯的多层肯定比高层更吃香；其二、配备电梯的多层住宅本身居住体验就比高层住宅好。因为多层公摊普遍低于15%，容积率也低于3.0。更主要的是多层的户型设计比较规范实用，往往也更能俘获年轻人的芳心。尤其是大品牌开发商、大品牌物业的多层，再次升值的前景不可小觑。

第二类是可以加装电梯的老旧小区住宅。无电梯的老旧小区，虽然坐拥地段、配套、交通等多重优势，但往往很难俘获购房者的芳心。归根结底是老旧小区的环境和居住体验较差。尤其是很多2000年以前建成的6层老旧小区，没有电梯，让很多购房者望而却步。2021年起，老旧小区“旧改”正式实施，这意味着老旧小区在基础改造、改善改造、提升改造之后，会迎来“脱胎换骨”的改变。尤其是底子好且加装电梯的老旧小区，不仅整体环境会迎来大幅提升，也能彻底解决困扰多年的出行难题。叠加这类住房自身的地段、配套以及公摊面积小等优势，在购房者中会越来越吃香，再次升值自然并非难事。