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房贷利率上扬、回款周期拉长 房企为保现金流或再降杠杆
据亿翰智库监测数据，6月份典型城市首套房贷款和二套房贷款利率分别为5.36%和5.63%，较5月小幅上升。至今年六月份，房贷利率已连续5个月上涨，如果七月继续走高，房贷利率可能出现连续6个月的上扬。
“由于七月还没结束，现在没有本月完整的数据，但从目前监测及各城市反馈过的情况来看，部分城市房贷利率已经突破6%的水平，预计七月房贷利率继续上扬的概率比较大。”亿翰智库研究总监于小雨表示。
于小雨指出，此前是二、三线为主的城市房贷利率上行，近期一线城市房贷收紧的态势相当明显，一定程度是房地产贷款集中度管理的效果开始逐渐显现，这不仅体现为贷款额度紧张，而且贷款的周期也有所延长。
有业内人士告诉记者，房贷利率上调、放贷周期延长的时候，房企销售回款的速度也有所拉长，而这可能会对企业现金流产生一定影响。
亿翰智库首席研究员张化东表示，利率上调、放款及回款周期拉长等，反映出市场资金供需面的变化，房企应予以充分重视。“今年出现问题的一些企业，不少就是因为现金流紧张。保证现金流充裕，是企业非常重要的安全线。”
上海一家房产机构分析人士向记者指出，对房企来说，销售额并不意味着能快速获得回款，因为今年这中间隔的时间可能会很长。“此前房企的房子卖掉后，一般快的一个多月就能拿到银行回款，慢一些的，三个月左右差不多也能拿到回款。但现在的形势完全变了。房子卖掉后，可能五六个月甚至更长的时间才能拿到回款。回款周期的变长，对开发商现金流形成了不小压力。”
“因为按此前的节奏也许容易实现快周转，回款可用于投资或者偿还借款等；但回款周期变长后，打乱了原有节奏，会对投资、开发计划产生影响。房企必须要考虑在目前这种节奏下，销售之后能获得多少现金流回款，以及这些综合因素对企业偿债能力的影响，现金流是否真正充足，而不能仅仅用销售额来衡量。这也对房企的财务和综合运营，提出了更高要求。”前述房产机构分析人士补充道。
房企债务方面，中指院分析师认为，从历史数据来看，第三季度通常为房企年度偿债高峰，今年下半年房企来自债券市场的偿债压力，或呈先紧后松的态势。
中指院监测数据显示，房企在下半年即将迎来本年度偿债高峰，今年7、8、9月的债券到期总规模分别达1120.3亿元、953.0亿元及838.5亿元。其中信用债为各月到期主力，7-9月分别占比75.0%、72.5%及66.5%。今年10-12月债券到期规模较第三季度出现明显下降，月度到期均值为619.0亿元，其中信用债占比66.4%。
“房地产作为资金密集型行业，对资金的需求量很大，但随着房地产金融监管加强，行业杠杆将在保持平稳的同时逐步下降。受房地产相关金融政策持续收紧影响，去年房地产贷款占比已经较2019年有所回落，随着央行继续完善房地产金融调控机制，未来这一指标或继续下降，将对房企资金形成较大压力。”于小雨告诉记者。
其进一步表示，在下半年房企偿债高峰期即将来之时，房企应合理安排好销售、投资节奏及现金流充裕，以保证企业财务安全。
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