学区房拐点将至？深圳调控出新招！

深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称“《条例》”）在深圳市人大常委会网站公开征求意见。其中针对各界关注的教育公平问题，明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

推行这项举措的背景是，今年4月份，中央政治局会议上首次提出“防止以学区房名义炒作房价”，直接将矛头指向学区房。此后，多地陆续出台政策对“学区房”进行调控。深圳本次《条例》也针对入学政策进行了完善，并着力均衡教育资源。在强调控的施行下，深圳学位房或将行至拐点。

这两条举措被认为将为学区房降温。不只如此，在整个《条例》中，教育都被置于最首要的位置，提出了诸多措施，包括市、区人民政府应当确保一般公共预算教育支出逐年只增不减；扩大普惠性幼儿园数量和覆盖面；建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制等。

一系列措施的背后，反映的是深圳致力于均衡配置教育资源，优化教育结构，促进教育公平的决心。

21世纪教育研究院南方中心主任臧敦建向记者表示，结合最近的“双减”、禁止公办名校办民校、多校划片等政策来看，教育层面的改革将从注重效率到更加注重公平，而让基本公共服务覆盖到所有人，将成为一个大趋势。

此次深圳的《条例》则很大程度透露了，在实现“民生幸福标杆”这个目标时，深圳如何探寻“学有优教”的方案。

公共教育是本次《条例》重点关注的方面。《条例》本着“教育优先”的原则，提出确保一般公共预算教育支出逐年只增不减，确保按在校生人数平均的一般公共预算教育支出逐年只增不减。

此外，针对教育资源不均衡、学区房越炒越高的问题，《条例》提出，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。探索开展小学暑期托管服务以及建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制等措施，合理均衡配置教育资源，优化教育结构，促进教育公平。

实际上，深圳的大学区制早已有之。早在2015年，深圳各区就已经开始陆续小范围试点实行大学区制招生。深圳的一般做法是在各区划2-4所公办学校，共同面向同一片区招生，把强弱学校搭配进行招生。

今年开始，深圳各区在落实大学区制度上更进一步。2021年3月，深圳龙华区教育局修订了《深圳市龙华区义务教育阶段大学区学校积分入学办法一览表（修订稿）（征求意见稿）》。其中，对于入学积分的标准、深户和非深户在积分上的计算、大学区与单片区加分项等方面进行了修订，在市场人士看来，这是深圳首次提出“全区试点大学区制”。

2019年，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，其中对深圳提出的战略定位之一为“民生幸福标杆”，相比于“高质量发展高地”，这对深圳是一个更大的挑战。

平安证券有一份研报就曾指出，提升教育医疗水平难以像招商引资那样大规模一蹴而就，需要在引入制度上进行创新。

近日，国家发改委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，向全国推广47条深圳经验，其中一条即是：集团化办学推动优质教育“遍地开花”，实施“名校+在办校”“龙头校+新办校”的集团化办学和联盟式发展模式，通过骨干老师流动，教育教学资源共享等方式，缩小校际教育质量差距，力争率先实现学有优教。

前述暂缓换学区房的家长就表示，随着集团化办学的推进，以后深圳各个片区之间学校的整体差距也有望缩小。

在家长追逐学区房、择校的焦虑背后，一个现实的困境在于，只有约一半的学生能够上公办普通高中。

针对这一痛点，上述《条例》提出，加快公办普通高中学校建设。而更加令教育观察人士振奋的是，《条例》还提出，市、区教育部门应当在中职学校探索开办综合高中班的基础上，建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制。

这为打通普通高中和中职学校之间的壁垒，打开了想象空间。

臧敦建向记者表示，职业教育不一定要在专门的职业学校里完成，比如，普通高中有一门“综合实践”必修课，它与职业学校的课程就有结合点，所以现在完全具备了条件把普通高中和中职学校放到一起，这也是办综合高中、普职融合的一个基本的出发点。

中国教育科学研究院研究员储朝晖向21世纪经济报道记者表示，上世纪80年代起，我们在高中教育阶段的普职比例就大约是1：1，但现阶段，很多父母不希望子女进职业高中，这成为了社会关注的一个焦点。要解决这个问题，不宜寻求全国范围一刀切的做法，而是应该给各个地方探索的空间。无论是深圳提出的普职课程互选、学分互认和学籍互转，还是幼儿园、中小学就开设一些职业体验课程，都值得其他城市关注和借鉴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“大学区制”概念的提出打破了传统学区学位的概念，能有效防范特定区域炒作学区房的现象。类似概念也体现了学区资源均衡发展的导向。通过大学区制，能够降低学区房的热度，同时也引导购房者理性购房，通过理解教育均衡发展政策来选房和安排子女入学。

美联物业深莞惠董事总经理江少杰也告诉21世纪经济报道记者，预计深圳未来会继续跟进其他城市逐步弱化学区房影响力的做法。“其一是为了均衡教育资源让更多适龄学童获得更好的教育；其二是响应房住不炒的调控目标削弱学区房的投资属性。”

“虽然现在还只是征求意见，但大学区制的趋势已经很明显了，我们决定暂缓考虑换学区房了。”深圳一位家长在上述《条例》发布之后表示。

今年4月的政治局会议首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”。放在全国的大背景下来看，深圳此次提出推行大学区制，很大程度在预期之中。

事实上，早在2015年，深圳就在一些区试点大学区制。其中，龙华区教育局在今年3月修订了《义务教育阶段大学区学校积分入学办法一览表（修订稿）（征求意见稿）》，在积分办法中，拥有深圳户籍、购买了“单片区”学区房的仍然享有最高级别的优先录取权。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者表示，从过去几年的情况来看，大学区制试点并没有影响学区房的价格走势，好的学区房价格涨幅仍然高于平均水平。

但有业内人士指出，这一轮国家给学区房降温的决心很大，政策力度也传导至地方，深圳如果彻底推行大学区制，真正打破房子和学位之间的对应关系，将改变学区房的高溢价现状。

此外，《条例》还提出，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

这一提法其实并不新鲜，教育部等三部门在2014年曾印发《关于推进县（区）域内义务教育学校校长教师交流轮岗的意见》，但在观察人士看来，由于阻力较大，我们的教师均衡化甚至还完全没有起步。

中国人民大学经济研究所联席所长、教授毛振华今年在一个公开论坛上曾指出，学区房问题导致了富人阶级更容易得到更好的教育，一个解决办法是同一区域内采取教师轮岗制，比如三年轮换一次，这样名校教育资源将会得到更加均衡的分布。

21世纪教育研究院理事长、国家教育咨询委员会委员杨东平也曾指出，教育内卷化的症结就在于义务教育均衡发展面临重重阻碍，归根结底就是学校被分成了三六九等，而教师流动是当前促进义务教育均衡发展的一个关键措施。

21世纪教育研究院南方中心主任臧敦建向记者表示，有的老师提出从一个区换到另一个区，会引起生活的不便，但在同一个学区内轮换，这并不足以成为大的障碍，教师流动从根本上还是需要观念的转变。

臧敦建同时指出，教师的交流、轮换称得上是促进学区内教育均衡化的一个实质性招数，让师资和学生生源逐渐均衡化，名校慢慢失去光环，但这需要一个过程，并且一定要配合其他措施，比如严控“掐尖”招生，落实教育评价改革等，通过一系列组合拳，真正打造一个良好的教育生态。?

今年以来，全国各地在教育方面都推出了大幅改革措施。包括北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、重庆等多个城市陆续出台政策，重拳整治学区房乱象。

2021年3月，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将实行名额分配到校和名额分配到区。简而言之，就是每所初中的学生都将有考入优质高中的机会。在此之后，上海的学区房随之降温。

今年7月，北京对学区房进行重点调控，进一步落实多校划片政策，实现热点学区房片区的降温。根据西城区有关规定，对今年9月份就读小学的孩子，2020年7 月31日后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。如今曾经炙手可热的优质学区如西城区德胜、金融街(000402股吧)、月坛等片区均出现降价销售的现象。

实际上，除了“大学区制”，本次深圳拟推行的教师交流制，也是破除学区房信仰的“撒手锏”。

据《证券时报》，中国人民大学经济研究所联席所长、教授，中诚信集团董事长毛振华就曾表示，教育的不均等问题将会给未来收入分配调整造成很大的障碍，比如学区房问题可能导致富人阶层更容易得到更好的教育，一个解决办法是同一区域内采取教师轮岗制，比如三年轮换一次，这样名校教育资源将会得到更加均衡的分布。

在深圳之外，上海等城市也已开始推行这一模式。今年1月份，上海市教委等4部门就曾出台一份《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，文件中便提到促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。

随着深圳两大举措推出，深圳学区房的价值也将被重新审视。

“均衡教育资源需要时间来实行，得到市场的认可也需要时间和成绩来验证，预计短期内学区房价格不会突然大幅下降，但随着更多优质学校的出现和大学区招生政策的实施，以往的重点学区房价格将会得到明显的稳定和控制。”江少杰指出。