调控时代下，三四线房地产市场或将成为“红海”

在杭州首次集中供中斩获5宗地块的滨江集团曾坦言，公司将有效利用所有优势，争取做到1%-2%的净利润水平。随之而来的杭州本地房企“退地”风波，又似乎进一步坐实了长三角热门城市“拿地不盈利”的传言。

如今，杭州市规划和自然资源局网站已发布“第二批住宅用地集中出让”公告。公告显示，此次集中出让土地共31宗，总面积2873亩。

在业内人士看来，相比杭州首次集中供地1178.21亿元的累积成交额，以及24.85%综合溢价率，二次集中供地或许不会有更好的成绩，在利润空间狭小的情况下，部分房企或将放弃热门区域，将目光锁定在三四线。

对房企而言，在多方调控约束下，三四线是否能成为适合自己发展的“新土壤”，在此能否实现长足发展与盈利却值得思考。

需求萎缩&存量去化难

棚改退潮楼市痛点凸显

2004年，棚改走上了历史的舞台，从辽宁开始试点，推动城市发展建设的同时，也拉动了三四线房地产市场。

随着历史使命的完成，棚改逐渐走出大众视野，却为三四线房地产市场留下了漏洞——刚需释放后的需求端疲软。

“棚改退潮使缺乏产业、人口等基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩。”贝壳研究院资深研究员唐瑄表示，另一方面，不少曾受益于土地出让的地方政府仍然沉浸于既往的模式，试图继续通过新建住房和基建投资来吸引人口。

需求已然回落，但供给还在持续增加，结果便是市场价格的下降。

中国房地产监测中心发布的《288个城市房价报告》显示，2020年，一二线城市房价同比多持平或上涨，而三四线城市房价则以下跌为主，个别城市房价跌幅超过了10%。

值得注意的是，三四线城市土地溢价率也显著下降，2019年和2020年超过三成的土地溢价率低于5%，其中不少城市土地为底价成交。

除此之外，2020年全年，贝客研究院统计监测的163个三四线城市中，有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。

除了新增量，存量去化也是部分三四线城市的“痛点”。

“由于设施老旧，物业管理近乎于无，使三四线二手房去化难。”唐瑄称，购房人则考虑到买新房变二手之后的大幅折价，这样的预期又使得新房去化变慢，形成新房与二手房积压的恶性循环。

总而言之，2019年棚改逐步退坡至今，在监测的100城中，三四线市场整体大幅跑输一二线市场。

承接红利多样化

经济发达地区三四线成长空间犹在

产业配置不足、人口流失严重、楼市动力衰退似乎成为三四线城市的标签。但位于长三角、珠三角、大湾区等开放度高，经济发展活跃区域的三四线城市情况却大有不同。

公开资料显示，今年3月，两集中供地之前，长三角地区曾发生一次“拍地战”。

浙江金华永康市、江苏南通如东县、温州永嘉县、常州金坛区、台州温岭市等三四线城区均有土地出让，吸引碧桂园、金地、绿城、中海、保利、万科、新城控股、大发地产等多家品牌房企到场竞争，竞价超过百轮，现场不可谓不激烈。

对房企而言，一方面，虽然这些地块大都属于三四线城市，但因布局在长三角区域，市场购买力强的同时，受周边一二线城市红利辐射等诸多优势，可媲美其他区域二线城市；另一方面，在三四线城市获取大体量土地的成本较低，仍能为企业带来较为可观的规模增长。

除此之外，长三角、珠三角、大湾区三四线城市居民秉持“买新不买旧”的观念，对住宅有较大的改善类需求。品牌房企下沉至三四线，将更优质的产品、管理、配套，甚至交通带给当地居民，为其提供了更优质的居住享受。

值得注意的是，相比部分热点城市日趋严格的调控政策，很多位于长三角、大湾区城市群的三四线城市并未得到政策的广泛关注，随有不确定性存在，但目前仍属于调控洼地。

“在一二线调控未有松动的情况下，三四线城市的成长空间并不悲观。”亿翰智库一位分析师称，受益于一二线外溢需求、城镇化红利、购买力提升等多类型红利影响，三四线市场依旧具有较大的支撑力，市场机会仍在。且多数三四线的竞争格局并未形成，实力房企进驻和深耕依旧有机会抢占较大的市场份额。

本地房企下沉优势明显 外来房企需谨慎

“浙江三四线城市房地产市场目前已成一片红海。”天阳地产董事长蔡学伦曾言，进入一个城市容易，但是要守住很难。

大环境压力下，部分房企选择下沉三四线，甚至四五线，但成功者却乏善可陈。

上述业内人士认为，看似有利润空间的项目，仍旧会受市场实际购买力、产品调性等方面影响，想要得到认可，还需要企业进行深入的研究与思考。

易居智库研究院研究总监严跃进表示，“下沉”并不是所有房企都具备的能力，相比外来房企，本地房企更有优势，更能做到有效“下沉”。

一方面，本地房企深耕城市多年，对地方政策、风土人情等较为了解，对所在城市房地产市场有着正确的解读；另一方面，本地房企市场认知度较高，品牌较能被本地人接受。

外来房企则要对城市政策、经济活跃度、市场购买力等方面做出正确解读，再结合自身情况进行研判，做到谨慎“下沉”。

“三四线城市的风险也不容小觑。”克而瑞研究中心研究员马千里认为，从疫情便不难看出，三四线抗风险能力较小，疫情影响下大部分三四线城市房价涨幅趋缓，部分城市成交规模萎缩，风险较此前明显加大。

马千里表示，对于在三四线城市布局的企业而言，应及时优化调整土储结构增强抗风险能力，并依据调控政策，灵活响应，积极转变思路，而当务之急是补强在三四线下沉经验。