前7月不同房企阵营门槛仍在提升 预期下半年销售或迎分水岭

在多地持续升级楼市调控的“预警”声中，上市房企陆续开始交出今年前7月成绩单。

尽管从融资端到销售端，监管机构对房企的限制越来越多，但不少房企仍取得了不错的销售成绩。据观点指数研究院统计，截至7月末，已有23家房企全口径销售金额突破千亿，较去年同期增加5家。

不过，在涉房贷款持续收紧大背景下，多位分析人士认为，下半年各大房企的销售、利润数据增幅或将显著放缓。

不同阵营门槛值持续增长

中国恒大成为房企前四强中率先公布7月销售数据的房企。7月，恒大销售金额为437.8亿元，同比下滑12.9%；合约销售面积543.5万平方米，同比增长0.89%。1-7月，恒大累计实现合约销售金额4005.6亿元，同比增长0.36%。

目前碧桂园、万科、融创尚未公布7月单月及前7月销售业绩，但据观点指数研究院数据，以全口径销售额计算，前7月碧桂园以5011亿元排在第一位，万科以4044.3亿元位列第二，融创中国以3699亿元位列第四，恒大排在第三。

另据中指院数据显示，2021年1-7月，TOP100房企销售额均值为794.7亿元，增长率均值为36.2%；TOP100房企权益销售额均值为587.5亿元，权益销售面积均值为416.1万平方米。

值得关注的是，房企不同阵营的门槛值仍在增长。

据中指院统计，2021年1-7月，TOP3房企门槛值约为4000亿元，较上年增长6.0%；TOP10房企门槛值为1878亿元，较上年增长40.6%；TOP30房企门槛值为742.1亿元，较上年增长33.4%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为511亿元、196.7亿元，同比分别增长29.8%和40.6%。

其中，房企中间阵营加速“奔跑”，200-300亿企业规模增速最快。

具体来看，今年前7月，1000亿以上超级阵营的销售额增长率均值为30.2%；第一阵营（500-1000亿）共29家，销售额增长率均值为35.3%；第二阵营（300-500亿）有17家企业，销售额增长率均值为29.6%；第三阵营（200-300亿）和第四阵营（100-200亿）分别为32家和37家，销售额均值分别为240.7亿元和152.0亿元，同比分别增长44.8%和32.7%。

预期房企销售增速将放缓

就前7月各房企阵营销售额增长率较高的原因，中指研究院高级分析师马琛分析称，与房企调整经营策略，加大推盘力度有一定关系。在房企积极促销背景下，购房置业需求不断释放，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度。

马琛指出，据初步统计，今年1-7月，重点城市商品住宅月均成交约3710万平方米，在去年低基数影响下，同比增长36.1%，与2019年同期相比，增幅超两成，绝对规模达近五年最高水平，在历史同期中仅次于2016年。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则表示，从统计局公布的全国商品房销售数据来看，今年上半年，不管是同比去年同期，还是同比2019年同期都是增长的，而贡献最大的还是热点城市群，比如长三角、珠三角等，特别是一二线城市的房产在后疫情时期受到了购房者更为广泛的青睐，这些都是今年前7个月房企销售业绩不错的重要原因。

不过，肖文晓认为，客观来看，随着新一轮调控的逐渐深入，不少原来的热点城市市场已经转向，再加上同比基数的影响，下半年房企的业绩数据同比增速会显著减缓。

“目前对于楼市的需求端而言，除了各种各样的限制政策，房贷政策也不甚友好，这不仅表现在利率走高，还体现在审批难上，而后者的影响甚至要大于利率走高。房贷政策的收紧会成为各地实现稳房价和稳预期的调控目标的利器。”肖文晓称。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆亦指出，下半年随着调控进一步收紧以及效果逐渐显现，楼市大概率会降温，房企销售增速也会有所放缓。

其进一步表示，“从长期来看，购房者对市场的预期主要来自楼市调控环境、购房成本变化、市场销售情况等方面。在目前楼市调控趋严的大背景下，信贷逐渐收紧，购房成本增加，将会影响到购房者的置业意愿，从而加剧其观望情绪，这会直接影响到房企后续的销售。”

“我们认为房企未来可能会有明显的分化，比如说各线指标表现较好的企业，尤其是三条红线均未踩线的企业，销售上会更加关注自身的节奏和目标。而一些踩线或者资金面遇到困难的企业，会进行一定的促销让利，以求快速回笼资金。对于房企而言，未来内功的修炼、运营能力的提升至关重要。”李茂喆补充道。