阳光智博“换股”万物云 开启物业合作新模式

8月6日，阳光城(000671股吧)发布公告称，旗下物业公司阳光智博选择以换股的方式牵手万物云，这也意味着阳光城联手万科将在物业层面展开新的合作。

根据公告显示，阳光城旗下物业公司阳光智博全体股东拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万科旗下“万物云”，换取万物云4.8%股份，即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增4.8%的股份，阳光智博全体股东按照在阳光智博的各自持股比例进行换股。上述交易完成后，阳光智博可以继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5%以上。

这一以“换股”方式进行的战略投资迅速引发业内关注，阳光城和万科两大房企在物业层面联手合作将带给市场哪些想象空间呢？

“换股”战投

事实上，两个月前，阳光城和其他房企一样，已经决定分拆旗下阳光智博赴港上市，并且于今年6月向港交所递交招股说明书。此前，阳光城执行副总裁吴建斌在4月份的业绩会上就曾经表示，“本年度应该可以完成物业分拆上市”。

就在递交招股书两个月后，阳光智博毅然决定了放弃IPO，选择与万物云战略合作，双方合作可谓是一拍即合，效率也非常高。

根据此次公告，双方合作后，阳光城将与万物云成立合资公司，承接未来新增交付的项目，分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司，相关股权激励行权后，股权结构预计为万物云及其指定主体持有合资公司60%股权，阳光城持有合资公司20%股权，激励对象持有合资公司20%股权。公司与激励对象持有股权一定期限后可与万物云继续交易，保留未来更多可能性。

本次交易为资产换股，不涉及现金交易。交易后将保留阳光智博的品牌，同时与万物云可以共同设立新品牌。对于新增项目，阳光城可以根据项目定位选择使用的品牌。

也就是说，阳光城选择跟随“老大哥”万科，未来，双方将孵化出新的物业品牌面向市场，而这一品牌旗下也涵盖了多种物业类型，不仅仅局限于住宅，而阳光智博这一原有品牌也可得到保存。

对于阳光城来讲，此次“换股”行动也将使得阳光城的净利润和净资产规模得到大幅提升，而对于万科来讲，其万物云也将继续转型，“打造开放赋能平台”。

在物业竞争日益激烈的当下，更多物业公司已经排队在港交所门前，房企分拆物业上市的赛道竞争激烈，且根据今年物企上市的情况，股价也往往并不理想，还面临着认购不足的尴尬境地。

在此新的市场周期下，万物云和阳光城换股模式的合作也展现了物业公司在上市和收并购之外的第三种路径，也为物业领域的合作迈开了新的一步。

阳光城与万科“强强联合”

对于此次合作，阳光智博方面表示，此次选择与万物云换股，实际上是基于合作双方自身战略、业务布局以及价值观一致性，并非一次性的“交易”，根据目前行业发展以及政策背景，阳光智博与万物云选择相信时间价值，双方都有足够的期待和耐心，愿意共同分享彼此成长后的溢价。

由于阳光智博最初为阳光城提供商业物业运营和管理服务，而阳光城住宅物业管理公司于2019年才正式并入。也正是因此，相比于传统住宅物业，阳光智博在诞生之初就拥有商业方面的优势。

招股书显示，截至2020年12月31日，阳光智博的在管物业管理项目共有164个，在管总建筑面积约3020万平方米。其中，位于一、二线城市的在管面积占总在管面积70%以上。截至2020年12月31日，阳光智博的合约物业管理项目共有303个，合约总建筑面积约6710万平方米。

其中，阳光智博已经为19个项目提供商业运营及管理服务，在管总建筑面积140万平方米。截至同期，其已为23个项目提供商业物业运营及管理服务，合同总建筑面积为210万平方米，覆盖位于中国8个省、直辖市及自治区的10个城市。

此外，依托于母公司阳光控股在环境保护、教育、房地产开发、金融服务等多元化业务方面的优势，阳光智博也正在拓展新业态。截至2020年12月31日，阳光智博服务已签约管理阳光控股开发的4个项目，包括2所学校及2个产业园，预计于2022年（或之前）为阳光控股开发的k12学校、幼儿园及大学提供物业管理服务。

而这些阳光智博的优势领域和万物云的理念不谋而合。据介绍，万物云的前身为成立于1990年的万科物业，升维后的万物云拥有Space、Tech和Grow三大模块。在Space空间服务板块下设万科物业（住宅空间）、万物梁行（商企空间）、万物云城（城市空间）等多个细分空间市场品牌。

去年11月，万物云在万物焕新发布会上也强调称，万物云正在打造开放赋能平台，万物云和所有的物业公司不再是竞争关系，而是合作关系。

对此，阳光智博方面补充表示，万物云正在从传统物企向科技平台转型，其拥有行业前沿的技术、数据、标准、产品等核心能力，也将赋能阳光智博，帮助阳光智博提高服务效率，反哺地产的品质发展。