渝开发房地产业务收入大幅缩水 大股东输血何时休

渝开发披露了2021年半年报。半年报显示，渝开发报告期内实现营业收入1.39亿元，较上年同期增长55.38%；净利润-1398.99万元，同比下降155.10%；归属于母公司所有者的净利润为-1235.56万元，同比下降148.42%。

目前，渝开发开发的项目全部集中在重庆。今年上半年，受多重利好影响，重庆房地产市场稳中有涨。重庆市统计局的数据显示，全市商品房销售面积3355.46万平方米，同比增长23.0%。其中，住宅销售面积2849.46万平方米，同比增长35.0%。

与重庆房地产市场表现不一致的是，渝开发上半年的房地产业务收入为3805.25万元，较2020年中期的5041.44万元跌去了24.52%。其中，住宅销售取得收入为153.28万元，在营收中的占比仅为1.10%，较去年同期的1266.35万元下降了87.90%。今年上半年，渝开发的主要销售项目仅有星河one项目、南樾天宸、格莱美城、山与城等4个，签约收入为3.24亿元。

除房地产业务外，渝开发上半年业务构成还包括会议展览、土地收储补偿、石黄隧道经营权收入及其他等，取得的营业收入分别为3624.73万元、3773.82万元和2690.71万元，在总收入中的占比分别为26.09%、27.16%和19.37%。

融资受限 大股东输血

来源：渝开发2021年半年度报告

从半年报数据看，渝开发的土地储备有限，恐难以支撑未来业绩增长。中报显示，期内渝开发无新增土地项目。截至2021年6月30日，渝开发拥有土地储备建设面积约91.34万平方米，权益计容面积约66.19万平方米。而在2018-2020年末，渝开发的可开发建筑面积分别为89.73万平方米、85.21万平方米和98.56万平方米。

项目数量较少也制约了渝开发的融资能力。今年上半年，渝开发通过筹资活动获得的现金流入为10.37亿元，其中股东借款高达8.5亿元，占比为81.97%。半年报显示，渝开发的大股东重庆市城市建设投资(集团) 有限公司(下称“重庆城建”)持股63.19%，重庆城建的实际控制人为重庆国资委，控股100%。

来源：渝开发2021年半年度报告

“开发贷一般都要求有抵押，项目较少自然很难获得较高额度的银行贷款，只能依靠大股东输血。加之，大股东能力有限，关联方拆借资金的额度并不高，渝开发很难实现项目的滚动开发”，一位银行的人士坦言。

记者了解到，与其他开发商相比，渝开发的项目开发周期相对较长。星河one项目的开工时间为2015年3月1日，预计竣工时间为2021年10月31日，总投资约为20亿元。期内，除了格莱美城、星河one等两个项目采用银行按揭贷款销售外，其他项目均是现房销售。这意味着，有些项目竣工后还要面临销售问题，清盘时间更是遥遥无期。

控股子公司拖欠借款

项目开发周期较长，直接导致渝开发的控股子公司难以按期归还股东借款。

以山与城项目为例，其开发公司为重庆朗福置业有限公司(下称“朗福置业”)。天眼查显示，朗福置业的股东分别为渝开发与复地投资，持股比例各50%。

为了项目开发，渝开发曾向朗福置业提供了合计1.55亿元的财务资助，并于2017年4月30日到期。截至今年6月30日，朗福置业尚未归还上述款项。渝开发表示，由于山与城项目开发周期较长、经营状况未达预期导致资金紧张，朗福置业最终无法按时偿还提供的财务资助，且造成逾期。公司已通过向朗福公司发函、约谈高管等多种方式进行催收，并敦促其加快存货的周转速度及加强资金管理，尽快还款。

“项目的开发节奏缓慢直接暴露了企业开发能力不足，在当前惨烈的房地产市场竞争中这属于硬伤。”上述市场人士坦言。

渝开发也在试图扭转现状。今年7月19日，渝开发旗下全资子公司重庆骏励房地产开发有限公司(下称“重庆骏励”)在重庆联合产权交易所公开挂牌征集合作方。渝开发表示，拟引入具有丰富开发经验、业绩优异、品牌价值高的房地产开发企业作为战略合作伙伴，弥补公司自身品牌和人才的不足。对新进股东，渝开发要求对应持股比例为51%，自己的持股比例降至49%，拟募集资金总额不低于1.79亿元。不难发现，渝开发想通过此举收回对重庆骏励的垫付款项及资金使用费。截至5月31日，重庆骏励处于亏损状态。

“混改或许能盘活项目，改变已有的开发节奏，但这仅是项目层面的。如果自身体制不改变，现有的困局就很难真正破局。”一位接近渝开发的人士指出。