被约谈后惠州升级楼市调控政策：重点区域非本市户籍限购1套

继7月29日被住建部约谈之后10天，毗邻深圳的惠州出台了房地产调控政策。

8月9日凌晨，惠州市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），分别从建立完善房价地价联动机制、加强新建商品住房预售和价格备案管理、严格房地产开发资金监管、进一步完善商品住房销售政策、严格落实配建公建设施、稳步提升住房保障覆盖面、严格规范房地产市场秩序、强化联动调控机制等八个方面进一步加强调控，促进房地产市场平稳健康发展。

大亚湾、惠阳区限购加码，打击投机炒房

为了打击投机炒房行为，此次调控进一步完善商品住房销售政策。

根据《通知》，惠州市将严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。

惠州市住建局在解读中称，“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。

其中，此次重点区域中惠阳区与深圳龙岗区接壤，也是整个惠州市最热门的地区，尤其是深圳14号线延伸至惠阳的消息传开后，惠阳区房价一路上扬。

根据易居研究院智库中心数据显示，惠阳区的房价这两年快速上涨。从去年8月的均价刚刚超过1.41万元/平方米一路上扬至目前的1.67万元/平方米。

而另外一个重点区域大亚湾经济技术开发区毗邻深圳坪山区，距离深圳市中心约60公里、东莞市中心约120公里，是珠三角东岸地区唯一的石油化工基地，是目前惠州最炙手可热的地区。

根据易居研究院智库中心数据显示，大亚湾经济技术开发区的房价均价也明显抬升，从去年8月的15548元/平方米上涨为今年的16025元/平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此次提及的重点片区，主要是指大亚湾经济技术开发区和惠阳区，这两个区域本身也是炒房比较热的区域，也体现了对重点区域重点监测的导向。惠州提出了限购政策，对外地购房者进行了限制。当然若是后续炒作增加，对于本地人以及其他领域的限购政策也有望出台。”

对高价楼盘备案价进行管控

此次《通知》中加强新建商品住房预售和价格备案管理的措施也值得关注。其中，为了稳定商品住房供应，《通知》要求商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。商品房项目分期申请价格备案的，总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）。

《通知》对于高价楼盘实施更为明确的价格管控。《通知》明确，对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

“也就是说，此前价格折扣过少的楼盘，那么后续新推盘的项目，将进一步鞭策降价，打消房企二次推盘偷偷涨价的‘如意算盘’。”严跃进表示。

惠州还明确了未达到中央“三道红线”要求的房企不得参与土地招拍挂。同时，惠州将严格审查购房资金来源，严防居民挪用消费贷款、个人经营性贷款等用于购房，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。

此外，《通知》重申新购住房3年限售规定，惠州市范围内在2017年4月9日零时后购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。取得不动产来源为非购买的（包括新建、继承、受赠、析产、变更、换证等）不受上述要求限制。

背景：投资需求占比高

作为与深圳毗邻的城市，惠州的低房价和深圳的高房价形成鲜明对比，成为投资性需求的出口。

今年上半年，惠州过半房源被深圳买家买走。乐有家研究中心的数据显示，2021年上半年，惠州购房者居住地占比中，深圳客户占比52.5%，惠州本地客户占比仅为23.1%，东莞客户占比18%。

而近期由于深圳地铁打通惠州的利好消息，进一步激发了惠州楼市的上扬。根据国家统计局数据显示，今年6月，惠州新房房价环比和同比分别上涨0.5%和6.3%；二手房房价也同步上扬，环比和同比分别上涨0.4%和5.6%。

据乐有家研究中心数据显示，2021年上半年，惠州购房者中投资需求的占比高达69.1%，超过深莞之和，居粤港澳大湾区城市群之首。

但是，由于投资性需求占比高，加之供给量上升，惠州楼市的库存量进一步增高。

据惠州中原战略研究中心的数据显示，截至2021年6月底，惠州新房库存走高趋势明显，最新库存为1524.76万平方米，同比上升8%，平均去化周期为14个月，去化周期连续7个月上升。