深圳土拍延期因“太凉”？知情人士称保证金仍未退完

房住不炒的政策环境下，与住房息息相关的土地市场也正在发生一场巨大的改变。

8月6日，深圳交易集团有限公司（深圳公共资源交易中心）官网发布公告，为稳妥推进第二批居住用地集中挂牌交易组织工作，决定中止此前披露的22宗地块的挂牌出让工作，具体出让时间另行公告。截至当日24时，已交纳的竞买（投标）保证金，深圳土地矿业权交易平台将原路退回。

一石激起千层浪。此次深圳第二批集中供地延期引发业内广泛猜测。甚至有网友表示，集中供地相关变化是因为摸排下来报名房企严重低于预期。

不过，这一观点遭到业内知情人士的否认。好地研究院执行院长方晓泉表示，这完全不属实。据其透露，深圳完全是超预期，“已经交的保证金今天还没退完。”

首轮集中土拍“后遗症”

部分城市二次土拍延期的背后，一个难以回避的问题是，大部分城市土拍市场“依然过热”。

以深圳为例，第一轮集中供应的6宗土地，溢价率最高达45%，楼面价最高达7万。而且，开发商对热点地块的追逐非常火热，土地前端融资也非常热闹，部分开发商有多个马甲参与，在业内人士看来，这样的状况与两个集中前的供地没有太大的区别。

与网络流传的房企拿地积极性低相反，方晓泉表示，深圳土地稀缺，开发商拿地积极，预计会拍的比较高，且会跟前段时间深圳进行的楼市调控的效果形成反差。基于此，接下来，深圳要改竞拍规则。

“第一轮供地，尽管实现了从涓涓细流到放量供应的目标，但是在稳地价，进而稳房价、稳预期上面，并没有实现预定的目标。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，突然中止供地，主要原因是，第二轮供地与国家最新指示有一些冲突。这也是第一轮土地集中出让没有实现既定目标的主要原因。最终的结果将是两个目标的协调和统一。

事实上，除了依旧火热的市场，被摊薄的利润水平也考验着房企的拿地积极性。

“第一批的土拍结果就可以看出，除了个别城市控制的还不错，其他地方都很热。但是，控制不错的城市像北京、上海等，也面临一个问题：没有利润。我们是想规范市场，但不是要把市场给弄死。所以可能还需要一些详细的规则去梳理。”对于当前部分城市土拍市场出现的延期现状，上海中原地产市场分析师卢文曦一阵见血地指出。

房企利润低的问题并不是危言耸听。滨江集团(002244股吧)董事长戚金兴在2020年业绩会上的一席话曾引爆地产圈。他直言，滨江在今年的杭州集中土拍中共拿了5块地。凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1%~2%的净利润水平。

要知道，克而瑞数据显示，2020年滨江在杭州销售额387亿，位列杭州房地产企业排行榜第一位。如此之下，房地产企业的行业净利润水平可见一斑。

李宇嘉坦言，报名的开发商减少，一方面是因为按照此前逻辑拿地的项目可能不赚钱了。同时，融资形式也很难支持高保证金、土地前融。“三线四档”的监管要求强化，对购地资金来源的监管加强，购地资金不超过销售额的40%。

“问题是，如果土地市场冷却，对深圳已经开始回落的房地产市场将是巨大的冲击。进一步，可能会对固定资产投资、城市更新也会造成连锁反应。”他表示。

多城出台土地政策

首轮集中土拍所呈现出来的种种弊端也迅速引发关注。

7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话。根据会议精神，“要牢牢抓住房地产金融”这个关键，严格房地产企业“3线4档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；要加快完善“稳定价”工作机制，优化土地竞拍规则；建立有效的企业购地资金审查制度。

不难看出，下半年的房地产调控，还是要紧紧围绕土地和金融两个方面。

7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈惠州、银川、徐州、金华、泉州5个城市政府负责人。据报道，上述5个城市被纳入房地产市场监测重点城市名单。

此后，多个城市迅速发布相关调控政策。而土地市场政策作为重要的方面，赫然在列。

8月9日凌晨，惠州市住建局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中第一条就提到，要建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价，进一步稳地价、稳房价、稳预期。

而在此之前，金华市住建局规定，要完善房价地价联动机制，优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则，根据周边区域房价确定出让地块住宅销售限价。

东莞市更是明确，严格购地主体资格审查，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买。建立有效的企业购地资金审查制度，对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。

“下半年，需要在总结第一轮集中供地的基础上，对第二轮集中供地的模式做修订。此前杭州的第二轮供地时，我们已经看到了变化，比如大幅度提高保证金的门槛，开竞争品质试点。对于深圳等热点城市来讲，第二轮供地采取什么样的模式，决定下半年调控的绩效和市场预期。”李宇嘉表示。