限购大旗祭出，惠州告别楼市依赖？

8月9日凌晨，广东惠州住建局联合七部发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”），拟从房价地价联动机制、新房预售和价格备案、商品房销售、住房保障、打击炒房等八大方面全面加码楼市调控。

本次调控或是对日前“五城”被约谈的响应。

7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。8月2日，浙江金华已率先出台楼市调控政策，而银川、徐州、泉州三城尚无动作。

“五城”被约谈，都有一个共同原因楼市过热。

按国家统计局数据，银川、金华、徐州新房价格在上半年均出现过单月领涨现象，且惠州、泉州新房价格同比涨幅亦位于全国前列。据惠州中原研究中心数据统计，惠州上半年新房共成交6.38万套，同比上涨14%；成交面积672.2万平方米，同比上涨15%；全市成交均价1.29万元/平方米，同比上涨6%。

祭出限购大旗本次调控最大的看点即惠州提出了“限购”。

在2017年提出的新购住房“3年限售”基础之上，《通知》追加了“重点区域暂停向区域内拥有一套及以上住房的外市户籍居民出售新建商品住房”。

值得注意，惠州本次调控并非全面限购，而是具有一定针对性。一方面是针对惠州市重点片区，即大亚湾经济技术开发区、惠阳区；另一方面限制非本市户籍居民购房，严厉打击炒房。

在此之前，深圳、广州、佛山、珠海、中山等多个大湾区城市均先后出炉限购政策，而惠州的政策一直停留在“限售、限贷、限价”阶段。

为打击炒房，惠州本次调控再次重申“限贷”。 在个人购房时，《通知》要求严查购房资金来源，防止居民挪用消费贷款、个人经营性贷款等用于购房，同时，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。

“炒房热”的出现，离不开层出不穷的市场乱象。这一次，惠州要求严打捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、发布虚假广告等扰乱市场行为，加大对网络、自媒体等媒介利用虚假统计数据炒作、发布背离“房住不炒”定位信息的惩治力度。

“本次调控除了稳定房价，或许也能降低对楼市的依赖。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，未来惠州楼市或将出现两种可能性，一是楼市下行，限购退出；二是限购永久性存在，重点片区只能买一套，倒逼惠州告别楼市依赖。“多管齐下”限房价想控房价先控地价，和刚出调控的金华一样，惠州也提出了建立完善房价地价联动机制。《通知》从土地竞拍规则入手，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式，在源头上约束地价、房价过高的情况。

此前，惠州凭借珠三角的区位优势，承接了来自深圳楼市的大量需求，得以频频拍出高溢价地块。

今年3月26日，惠州博罗县石湾镇2020（储备）14号地块，被奥晨集团以113%高溢价竞得，最终成交价5.8亿元，并以8572元/平方米楼面价创下惠州新高；5月，惠州博罗2021(储备)6号地块以总价9.26亿元出让，折合楼面价约7584元/㎡，溢价率97%。

除了优化土拍规则，惠州也对房企拿地资格提出了新要求。《通知》规定，惠州要将超出“三道红线”、存在重大失信行为的房企拒之门外，不允许参与当地土地招拍挂。同时，加强房地产行业信用体系建设并建立“黑名单”，停止严重失信企业及其法定代表人的市场准入资格。

对于预售商品房，惠州则紧随深圳的步伐，要求须在取得预售许可后10日内一次性公开全部房源。其中，商品房项目分期申请价格备案的，具体分为两种情况，总建面在5万平方米以下，须一次性申请；总建面在5万平方米（含）以上，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）。

此外，新房售价也被重新评估，在半年内成交平均折扣率低于95折的高价楼盘，则需要对未推售房源备案价格进行调降，以防止价格虚高扰乱市场预期。

“惠州可能要重启新房价格管控，因为这是短期内最有效的措施。”李宇嘉还表示，后续可能会追加税收等措施打补丁，但力度不会太大。据其最新调研，惠州楼市目前已处于下行状态中，若再出台更严厉政策，恐会跌至冰点。