住房租赁运营服务企业，是“吸血鬼”还是行业的“天使”？

近期，住房租赁利好政策频发，一片欣欣向荣的住房租赁行业，是否重回风口？在租赁市场中，除去坐在台面上的房东和租客，还有一批看似默默无闻的运营服务企业。这批运营服务企业，有无存在的必要？是加剧了供需矛盾，还是平抑了市场价格？

Angle or Devil？

一派观点认为，运营服务企业并没有在客观上增加市场供给，收取租客和房东的服务费，简言之就是“中介”。另一派认为，运营服务企业，犹如餐馆里的厨师，把生制的、不宜入口的食材经过专业悉心烹制后，供食客享用，甚至还要保障租客前期和入住期、乃至搬离后的长期服务，是整个租赁行业中最有价值的链接者。那么，租赁运营服务企业究竟是做什么的？

同样是一栋闲置资产，持有者可选择改变其用途为商用、办公、公寓或其他形式。运营服务企业，可通过调研来确定资产的住房租赁产品市场定位，根据服务人群来进行房源及大社区的设计，并依此进行工程改造。硬件的改造完成后，进入运营期，运营服务企业透过系统和运营人员的日常管理，为租客提供服务，如保安、监控、消防、管家等专业配置，上门维修及日常缴费的动作。再者，运营服务企业为租客营造社区文化，使其获得有归属感的租住生活。简而言之，就是Make It Run。

高效链接

如何保障一个住房租赁项目有条不紊地运转，考验的是运营服务企业的多元平衡能力。在租赁链条中，通常资产端与资金端是不同的所有者，还会涉及到监管端与租客端，四重角色坐在一桌，如何烹制一桌四方都满意的美食，是摆在运营服务企业这一厨师面前的命题。

对于资产端来说，资产的消防、非改居手续办理，最大化享受政策红利，获得经营资质和城市准入规则等等，无一不是摆在自己面前的难。若有人能对此进行系统化地服务，并在后期退出时使资产获得更好的“卖相”，那简直是“完美情人”。

对于不同的资金端来说，更是各有诉求，重资产及包租类的资金，寻求运营服务企业通过其业务网络，为资金匹配高效资产，后期通过品牌和运营能力提高项目回报，帮助重资产资金匹配杠杆资金，以股转或reits方式退出。杠杆类的资金，运营企业为其提供为不同债性资金（风险偏好、回报预期、产品周期），匹配不同类型投资机会，为以未来租金为主要还款来源的债提供优先归集、截流等背靠背支持，为债性资金投前预测、项目尽调提供专业支持。

在对资产和资金两端的撮合配合下，促成住房租赁项目的落成及正常运营，为市场提供可靠的租住产品。在租客端，运营服务企业为其提供有尊严有安全感的周全服务，透明交易带来的确定性，“被服务”让租客有主人意识，社区服务配套使其拥有更多可能，租客对品牌的信赖感也促进了运营服务企业进入良性循环。

稳定保障

行业乱象的洗牌期过后，监管方对于租赁市场的关注，无疑聚焦到了稳定保障和可持续发展两个方面。专业运营服务企业无论体系保障还是实力上，都更加有利于市场稳定，也将投资风险做了适度隔离，有更强抗风险能力。得益于规模效应，运营服务企业能更高效推动房源的增加、产品质量的提升、运营服务的进步。凭借创新能力，也有更强市场号召力，能吸引更多资金、人才、土地等生产要素。相比包租模式，运营服务更符合行业规律，更有利于行业资管分离的大趋势，显而易见，行业的可持续发展，也将催生起一批优质专业运营服务企业。

透明交易

运营服务企业是以品牌加盟、代理运营、招租服务为主要模式的租赁住房企业，区别于重资产持有和中资产包租，其主要收入来源由品牌特许、管理费用、业绩奖励、招租收入、场景创新收入等构成。专业不动产资管机构也属于轻资产企业的范畴。乐乎是全行业最早（2015年）坚定选择轻资产战略的从业企业。

乐乎倡导“透明交易”，将盈利模式“摆到台面上”，“不吃差价”、“业主租客直签”是今年“乐乎大家”这一乐乎集团旗下分散式业务的展业原则，也将是行业发展的去向。

规范的运营服务企业，有利于租赁市场税收政策的落地，让不动产租赁税收有序化，国家对保障性租赁住房的政策支撑，也可以通过专业运营机构传递，刺激行业增加更多有效供给。这也回答了文章开篇时的疑问，租赁运营服务企业是否能增加有效供给。

政策推动

相信随着行业的成熟，市场对住房租赁运营服务企业的认知度的不断提升，政策法规也会对运营商这一行业中一直存在、却一直被忽视的“小透明”进行扶持，对运营企业的减税降费落地，财政补贴也会接踵而来。运营服务企业单独划分，建立运营服务企业的分级机制，给出清晰的司法定义，种种后续的规则也会逐步明朗。为住房租赁运营服务企业这个“小天使”插上使其飞得更高的翅膀，助力行业腾飞。