多地撤回集中供地 出让规则有待优化 拿地难能否缓解?

第二批集中供地在即，接连几个城市临时调整，让市场各方产生猜测。

继深圳、天津中止或延期第二批集中供地之后，青岛第二批集中供地亦发生变动。8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

第二批集中供地在即，接连几个城市临时调整，让市场各方产生猜测。

一位中型房企负责人向第一财经表示，考虑到第一批集中供地时暴露出来的一些问题，各地可能在考虑优化出让方式。

另有未经证实的市场消息显示，土地成本过高，捆绑条款过多，开发利润空间微薄，影响了房企拿地积极性，这些问题会在接下来的供地中有所调整，至少会给房企留下适当利润空间。

受到资金收紧、楼市下滑等因素影响，房企拿地积极性普遍下降，一些热门城市在近期出现了土地流拍的现象。业内人士预计，土地市场的降温或将在第二批集中供地中得到更多体现。

市场热度分化

一直以来热度居高不下长三角土地市场，接连传来流拍的讯息。

8月9日，浙江温州瑞安一宗宅地因无人报价流拍。8月2日，浙江丽水莲都采桑社区的一宗地块流拍，而该区域地块原本会吸引众多房企追逐。8月3日，温州又有三宗商住用地终止出让。

有多家大中型房企工作经历的投拓人士萧晓（化名）提到，每个地块具体情况不同，流拍的原因也多种多样，比如是不是商办、产业用地，是不是有很多附加条件，引入产业、有纳税要求等，有些要求很难达到。

以前述丽水地块为例，其对商业、回迁安置住宅、幼儿园（含教工宿舍）等设定了要求。第三方研究机构好地研究院也指出，虽然是好项目，但是如果条件设定复杂，或起拍价定价过高，市场最后会用脚投票。

无锡也出现了一宗流拍地块。在8月4日落下帷幕的无锡第二轮集中供地中，有一宗地块无人报名。亿翰智库表示，这宗位于惠山区的地块，地理位置较为偏远、周边配套欠缺且板块内项目去化较差，加上起拍价高，利润空间较小。

“出现流拍的情况多主要因为浙江那边地价太高了，加上最近各种政策出台，房企更加谨慎，”某房企投拓人士向第一财经记者表示，“便宜的地该拿还得拿”。

也就在流拍、终止出让的同时，依然有多宗地块以高热度成交，行情出现分化。

8月3日，绍兴一宗地块，历经近4小时、333轮竞价才得以成交，浙江万固以7.95亿元、逾2万平方米的竞配保障房摘地；同日，另一家房企也在4小时的争夺后，以5.1亿元、4800平方米配套用房获得地块。

冷热分化在无锡亦有体现。而二轮集中土拍共23宗地块中，位于梁溪区的一宗地块获得77家房企报名参拍，开拍前就已触及最高限价直接转为摇号；而锡山、新吴等远郊板块，出让地块的参拍房企基本都在3家以下，最终也多以超低溢价成交。

土地作为“生命线”，房企拿与不拿“主要还是落在项目本身赚不赚钱”，上述房企投拓人士表示。

“部分区域的房地比较好的地块依旧较受追捧，”好地研究院分析师认为，“一些因为前段时间市场行情较好，起拍价、保留价定得过高的地块，流拍现象将会越来越多。”

房企拿地情绪偏冷

土地市场内部热度有所分化，但整体的降温态势已较为明显。

这在无锡的第二轮集中供地中得到了体现。克而瑞统计显示，此次出让的23幅地中仅有9宗摇号成交，占比不足四成，而首次出让的16幅地有15幅触及最高限价成交，占比超过九成；溢价率也从首次的12%下降至仅4%。

整体反响平平的原因之一在于诸多地块被政府设定了监管协议。亿翰智库统计，第二批集中出让地块中，共有10宗地块带监管协议，占总出让宗数比例为43%，再叠加“限地价+摇号”的竞拍政策，共同促成了无锡此次的降温。

在业内人士看来，土地市场降温不会是个别现象，随着未来多个城市启动第二批集中供地，降温的趋势或将更为明显。

杭州近期将土拍规则进行了调整：取消保证金预勾地制度，改为缴纳地块起始价20%的保证金；溢价率上限调降至20%；推出10宗“竞品质”试点地块，溢价率上限设为10%，并要求现房销售。

越发严格拿地规则，让开发商产生畏难情绪。有业内人士分析，“竞品质”地块的现房销售要求，提高了建安成本，降低了周转率，对资金要求更高，进而对利润造成影响，这使得企业在参与时变得谨慎。

有曾报名了杭州首轮土拍的某Top20民营房企内部人士表示，此次不参与杭州第二轮供地，“要交20%的保证金，一块地按照90亿元来讲话，相当于要交20亿的保证金”。

在比较严格的出让规则之下，很少有企业能够达到拿地要求，特别是民营房企，基本上失去了竞争优势。中指院数据显示，22城集中供地中，拿地金额前10的企业中有4家是国企，前50中有22家是国企；拿地面积前10中，4家是国企，前50中有21家是国企。

对于近日暂停的深圳第二轮供地，业内的猜测之一便是报名房企低于预期，拿地意愿较强的多为地国企，民企参与度较低。

不过，从近期多个城市撤回出让计划的动作来看，出让方式应会适当优化。

一位券商的地产分析师认为，之前很多地方在第一批供地中通过抬升基准地价、竞配建、竞租赁等这些方式来控制名义地价，但实际地价涨了很多，可售量还缩减了，后续房价很难控制。而近期流出的消息来看，接下来地方政府会向着控制“实际地价”的方向走了，这一举措有望在控制房价的同时，顺带改善房企的毛利率。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，尽管楼市调控密集出台，但调控的意图并不在于让房企活不下去。“监管层还是让大家赚钱的，只是回归到一个普通的水平，不再像以前那么暴利了”。

天津在10日披露了修改后的规则在这方面已有所体现：部分地块的最高限价下调，出让地块最高溢价率也调降至15%，同时，达到限价后采取摇号的方式。相较于竞配建等方式，摇号不会变相提高地价，更符合“三稳”预期，客观上也保护了房企的利润。